立法會五題：工業大廈的活化及規管

　　以下是今日（二月二十五日）在立法會會議上吳秋北議員的提問和發展局局長甯漢豪的書面答覆：
 
問題：
 
　　據報有人違規將工業大廈（工廈）改作非工業用途，引起安全問題。另一方面，根據差餉物業估價署的《香港物業報告2025》，於二○二四年私人分層工廠大廈的空置量達到113萬平方米。有意見認為，政府應在保障公共安全的前提下，進一步活化工廈，以使工廈空間能獲得有效運用。就此，政府可否告知本會：
 
（一）過去三年，每年屋宇署就工廈被違規用作非工業用途而採取執法行動的個案數目為何，並按個案性質以表列出分項數目；
 
（二）鑑於現時關愛基金設有援助項目，向因屋宇署執法而須遷出工廈的非法住用處所的住戶提供搬遷津貼，過去三年，每年該項目所援助的住戶數目及所涉津貼金額為何（以表列出）；
 
（三）過去三年，每年香港消防處就有消防違規問題的工廈所作出的檢控數目為何，並按具體的違規事項（例如滅火器失效或擅自改動消防設備等）以表列出分項數目；
 
（四）政府會否加強針對工廈違規改建及消防違規問題的執法力度，例如增加巡查次數及提供舉報獎金等；如會，詳情為何；如否，原因為何；
 
（五）鑑於現時在活化工廈計劃下，個別單位可在無須申請地契豁免書的情況下轉作五類政府指定的特定非工業用途（即（i）藝術工作室、（ii）辦公室（設計及媒體製作）、（iii）辦公室（影音錄製室）、（iv）辦公室（只限於「特定創意產業」），以及（v）研究所、設計及發展中心），現時用作該等特定非工業用途的工廈單位數目分別為何（以表列出）；
 
（六）過去三年，在活化工廈計劃下的獲批申請個案數目為何，並按活化後的用途列出分項數字；及
 
（七）鑑於政府於二○二四年七月三日回覆本會議員的質詢時表示，基於安全考慮，工廈所放寬的用途不包括公開表演，但有意見認為，在施加觀眾人數限制的情況下，政府可以考慮容許工廈改建作展覽及表演場所，政府會否考慮上述建議；如會，詳情為何；如否，原因為何？
 
答覆：
 
主席：
 
　　為應對經濟轉型對工業樓面需求下降，政府過去推出多項政策措施，在保障公眾安全的前提下鼓勵善用工業大廈（工廈）空間。首先，在重新規劃部分工業用地方面，過去20多年，規劃署將超過300公頃工業用地改劃作商貿、住宅等用途，釋放市區工業用地的發展潛力，加速舊工業區轉型。另外，政府先後在二○一○年和二○一八年推出兩輪活化工業大廈計劃（活化工廈計劃）。二○一○年的活化工廈計劃以鼓勵整幢改裝為主，政府期間批准了約110宗改裝申請和14個重建項目。二○一八年的活化工廈計劃則以推動重建為重點，截至二○二六年一月底，城市規劃委員會（城規會）批准了95宗重建申請（涉71個地點），而政府則批准了五宗整幢改裝申請。另外，政府自二○一八年就業權分散而未有重建或整幢改裝計劃的工廈，准許這些工廈個別單位用作問題第（五）部分提及的五項非工業用途，在平衡公眾安全和善用工廈空間等因素後，酌情容許工業及非工業用途並存。展望未來，發展局正與規劃署和地政總署展開新一輪現有工廈使用狀況研究，並會於今年內提出建議，包括活化工廈計劃未來路向，在無損公共安全得到保障的前提下進一步善用工廈空間。
 
　　就問題的各部分，經諮詢保安局，我現回覆如下：
 
（一）屋宇署一直以風險為本為原則，釐定執法行動的緩急先後，而處理工廈違規用作非工業用途，亦是署方的重點執法工作之一。針對工廈內的非法住用用途，屋宇署會透過大規模行動及跟進市民舉報，採取執法行動。當發現工廈有非法住用處所，屋宇署會根據《建築物條例》（第123章）向業主發出法定命令，要求中止非法住用用途及糾正危險情況。如法定命令限期內未獲遵從，署方會向業主提出檢控。過去三年，屋宇署就大規模行動及跟進市民舉報而處理的個案數目，表列如下：
 
年份 2023 2024 2025
巡查的工廈處所數目（註一） 624 459（註四） 645
發現用作非法住用用途的處所數目（註一、二、三） 70 22（註四） 40
就用作非法住用用途的處所發出法定命令數目（註二、五） 174 48（註四） 124
就沒有遵從法定命令而提出檢控的個案數目（涉及的工廈處所數目）（註五、六） 17（6） 5（3） 4（3）
註一：就工廈處所數目而言，指原先經批准的建築圖則上顯示的處所數目。
註二：有關數字未必涉及該年巡查的工廈處所。
註三：除非法住用用途外，屋宇署沒有就其他非工業用途的個案備存分項數字。
註四：由於在二○二四年接獲的市民舉報較少，相關的巡查及執法行動亦相應減少。
註五：包括根據《建築物條例》第25（2）條向業主或佔用人發出命令，禁止或中止將該處所用作有關用途；根據《建築物條例》第26（1）條着令業主使該建築物安全；及／或根據《建築物條例》第24（1）條命令有關業主拆除僭建物。
註六：有關數字未必涉及該年發出的法定命令。
 
（二）關愛基金下的「為因屋宇署執法行動而須遷出工業大廈非法住用處所住戶提供的搬遷津貼」項目（項目），是從恩恤角度為受執法行動影響而符合住戶入息限額和其他條件的低收入住戶，提供一次性搬遷津貼。截至二○二五年，屋宇署已批准208份申請，受惠人數為333人。過去三年，申請項目的統計數目表列如下：
 
年份 2023 2024 2025
接獲的申請數目（註七） 12 0 0
獲批准的申請數目（註七） 12 0 0
涉及金額（元） 79,050 0 0
 註七：項目接獲及批准的申請數目未必涉及同年就工廈作非法住用用途而發出法定命令的處所。
 
（三）現時，消防處主要依據《消防條例》（第95章）及其相關附屬法例，以及《消防安全（工業建築物）條例》（第636章），以規管工廈的消防安全。《消防條例》主要處理火警危險及消防裝置或設備相關的違規情況（如逃生途徑被阻塞或上鎖、防煙門失效、消防裝置損壞或未能保持有效操作等）；《消防安全（工業建築物）條例》則賦權消防處向業主及佔用人發出「消防安全指示」，要求提升或加裝指定消防裝置，包括自動灑水系統、消防栓及喉轆系統、手動火警警報系統等。
 
　　過去三年，消防處針對工廈違反《消防條例》及其附屬法例以及《消防安全（工業建築物）條例》的相關檢控數字表列如下：
 
違規事項 提出檢控的次數
2023 2024 2025
《消防條例》及其附屬法例：
與火警危險及消防裝置或設備相關的罪行		 323 253 231
《消防安全（工業建築物）條例》：
沒有遵從消防處所發出的消防安全指示		 0（註八） 76 102
分項總計 323 329 333
註八：《消防安全（工業建築物）條例》自二○二○年六月十九日起生效。消防處以風險為本的原則，按緩急先後向目標工廈發出「消防安全指示」。業主可按實際的工程進展及所面對的困難，申請延長遵辦指示的期限。在上述的前提下，二○二三年未有個案達到檢控門檻。
 
（四）屋宇署會繼續透過進行大規模行動及跟進市民舉報，加強工廈用作非法住用用途的執法工作。發展局現正檢視《建築物條例》，當中包括建議針對有關情況從嚴執法，提高不遵從法定命令的罰則，並引入新罪行，賦權建築事務監督一經發現工廈用作非法住用用途便可直接提控，以加強阻嚇力。目標是在今年下半年將修訂條例草案提交立法會審議。
 
　　消防處高度重視工廈的消防安全，除了在接獲舉報及情報時迅速到現場調查跟進外，亦會主動進行定期巡查並對違規果斷執法。以火警危險為例，消防處一般會發出「消除火警危險通知書」限期糾正，逾期不遵辦即檢控；對嚴重個案（如逃生途徑被阻塞或上鎖）則可直接檢控。在二○二五年，消防處共進行約9 300次工廈巡查，並發出約1 300張「消除火警危險通知書」和作出333宗檢控。
　　 
　　除了定期巡查計劃外，消防處亦會按風險為本的原則，根據樓宇用途、過往違規紀錄、投訴及情報等，進行突擊及針對性的巡查與執法行動，並按需要採取跨部門聯合行動。例如，消防處與屋宇署於二○二五年十二月二十九日至三十一日，針對工廈展開聯合巡查及執法行動，巡查九幢位於九龍及新界的工廈。其間消防人員已即時就違規事項向負責人採取執法行動，包括發出22張「消除火警危險通知書」及作出三宗直接檢控。屋宇署則發現13個分間單位懷疑被非法用作住用用途，正進行調查，若確認有關單位被用作非法住用用途，將會根據《建築物條例》採取執法行動，包括着令中止有關住用用途及糾正危險情況。
 
　　在舉報方面，消防處提供便捷渠道，包括24小時投訴熱線2723 8787及「火警危險電子投訴平台」，鼓勵市民提供具體線索（如地點、時間、相片或短片等）。此外，消防處最近增設「樓宇應急先鋒」計劃，為物管人員、業主立案法團代表及住戶提供消防安全訓練，以協助辨識消防隱患、參與巡查並向消防處或物管公司報告風險，提升預防及舉報效能。至於「舉報獎金」建議，考慮到金錢誘因或增加誤報及引發道德風險，消防處現時無計劃引入。
 
（五）針對業權分散而未有計劃重建或改裝的工廈，在不影響公眾安全的大前提下，只要有關用途為分區計劃大綱圖就該用地指明的經常准許用途，現有政策容許工廈個別單位業主在無須向地政總署申請短期地契豁免書和繳付任何費用的情況下，把單位用作藝術工作室、辦公室（設計及媒體製作）、辦公室（影音錄製室）、辦公室（只限於「特定創意產業」，包括設計及媒體製作公司、印刷及出版業、電影公司和與電影業有關的行業組織），以及研究所、設計及發展中心。由於業主將工廈個別單位作上述特定非工業用途無須向地政總署申請短期地契豁免書，因此政府沒有備存工廈個別單位作上述指定非工業用途的統計數字。
 
（六）政府在二○一八年重啓了活化工廈計劃。在重建工廈方面，目前政策容許放寬最高核准非住用地積比率，上限為百分之二十，以提供誘因推動私人業主重建一九八七年前落成的工廈。過去三年（即二○二三年二月至二○二六年一月底），撇除申請人撤回的個案，城規會共收到七宗（涉七個地點）有關為重建工廈而放寬地積比率的申請，全部已獲批准。就上述七宗已批准規劃許可的申請，當中三宗有向地政總署申請契約修訂，其中一宗被申請人撤回，其餘兩宗正在處理中（當中一宗申請正在評估補地價階段）。至於上述七宗獲批規劃許可的餘下四宗個案，地政總署尚未收到相關契約修訂申請。此外，同期亦另有六宗個案已經完成契約修訂及重建工廈工程，均為非住宅用途。至於整幢工廈改裝樓齡15年或以上和位處「商業」或「工業」等地帶的工廈，可免收地契豁免書費用。如該工廈於一九八七年或以後落成，須撥出改裝後樓面的不少於一成以供作政府認可用途，包括文化藝術或創新科技等。過去三年（即二○二三年二月至二○二六年一月底），地政總署未有收到改裝整幢工廈的地契豁免書申請，而同期有兩幢工廈已經完成整幢改裝工程，容許的非工業用途為商業、辦公室、零售及餐飲設施等。
 
（七）考慮到業權分散而未有重建或整幢改裝的工廈內其他單位仍可用作工業用途，故此基於公眾安全考慮，上文第（五）部分提及准許工廈個別單位用作的五項非工業用途不可包括直接提供服務或貨品等會吸引公眾到訪的用途或活動（包括公開表演及展覽等）。有關考慮主要建基於該等公眾人士（無論人數多少）可能只偶然到訪有關工廈，並不熟悉其布局包括逃生路線。如上文所指，發展局正與規劃署和地政總署進行新一輪現有工廈使用狀況研究，將一併檢視議員和業界反映的意見並於今年內提出建議，包括活化工廈計劃未來路向。
 
完

2026年2月25日（星期三）
香港時間20時15分

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