發展局局長就二○二一年十月至十二月賣地計劃會見傳媒談話內容
以下是發展局局長黃偉綸今日(九月二十九日)就二○二一年十月至十二月賣地計劃會見傳媒的談話內容:
記者:近來中央很關心香港房屋問題,而新一份《施政報告》下月亦將公布,市場傳聞《施政報告》政府會有大規模土地的動作,例如包括修改《新界條例》,降低祖堂地轉售門檻,另外也有指會放寛五十年樓齡以上的舊樓強拍門檻,亦有指會將葵涌貨櫃碼頭搬至屯門以建屋,其實政府是否正研究上述方案?亦想了解中環海濱商業用地的審議進度如何?最快會何時開標?
發展局局長:就你剛才提及的種種,過去一兩天在媒體之間或市場的一些揣測,盼望你明白我今天評論不了。下星期三行政長官會發表《施政報告》。之前行政長官說過,她說接下來我們看到在新界北部,新界北地方種種的發展,配合深圳,深圳來說有深港口岸經濟帶,亦配合前海擴區,由本來約15平方公里擴至120平方公里,有關新界北部的發展,行政長官說過接下來在《施政報告》會有整全的論述。至於其他方面,《施政報告》有或沒有提及,大家也要給點耐心。至於中環海濱3號用地的情況是這樣的,我們已經在六月截標,由於是雙信封制,所以評審需要一些時間,我們現在有信心於今年十一月中左右應該可以將招標結果推出。
記者:想問關於是次三個季度數字加起來超過全年目標,連續兩年都可以達標,你如何看這情況?今季有六千多個單位是私人重建,另外加上前幾季,看起來有超過六成是私人重建項目。其實有如此大比例是由私人重建項目做供應,你看是何原因?是與你們之前精簡發展審批工作有關,還是有何原因?還有本季這十二個項目哪一個是較大型的?以及單位數目會佔多少?也想問推出的該幅工業用地,是否在賣地表以外而今次是額外加進去的?如是,為何要加多一幅工業用地,為何商業用地沒有但加推工業用地呢?。
發展局局長:先回答你有關工業用地的問題。一般每年的賣地表主要是住宅(及商業)用地,工業用地方面,這麼多年也是,如有適合的土地可推出,我們便會(在季度賣地計劃中)推出。你看過往幾年,每一年推出的工業用地不多,間中有些年份沒有,即使有最多只為兩幅左右,所以這是我們一貫做法,沒有太多微言大義在背後。
至於私人重建方面的情況,該十二個項目有七個在九龍,四個在新界,一個在香港島。這六千多個單位當中,有一個項目是比較大的,有超過四千個單位,在哪裡呢?在十四鄉。就着再進一步的情況,隨着有關的土地行政手續完成,因為我們估計會於第三季度內完成,地政總署會提供透明度,做得到的時候,該署會作公布,大家便會看到詳細的情況。你也問到私人重建項目的百分比我們有沒有看法,今年還未完結,至年尾私人重建項目所佔的百分比是否六成,現在說不準,有可能你是對的,我們也試過的,二○一七/一八年度時,當年的總供應是二萬五千多個單位,當中差不多有六成多是私人重建項目。你也知道我們近年就加快審批盡了很大努力,是否因我們努力所帶來的結果,我覺得現在言之尚早,稍後我們也會在這方面作檢討,因為你也知道,在過往一段時間,我們先後在八個範疇推出了一些精簡發展管制措施,很多措施也幫到這些重建項目進行改契的工作。但究竟主要原因是否這樣,還是市場是這樣,因市場本身有其規律,我想稍後檢討時會有更清楚的說法。
記者:局長,想問強拍條例方面,傳聞會進行調整,即放寬強拍門檻,五十年樓齡由八成業權降至七成半至七成,你覺得這個消息是否真確?還有覺得這個調整放寬的幅度是否足夠?其實都是多百分之五或十,是否有機會可以再調整多一點,加快市區重建的速度?另外想問這條例的放寬,會否有些偏向發展商那方面,即是預計他們會更容易收樓?
發展局局長:在強拍來說,其實從來都是,如果我把問題簡化一點來表述,兩個因素要小心考慮。一個是它牽涉私有產權,你知道我們是市場經濟,我們保障私有產權的,這個做起來要特別小心;另一個是它亦是市區重建當中一個可以幫助到的工具,因為如果某些樓宇的樓齡很高、它的維修又不是很好,其實亦有一些樓宇安全隱患,所以從來都是這兩個因素,政府要小心平衡。昨天,我在立法會,我記得何君堯議員都問了我一個相若的問題,當時我是這樣回答他的:我聽到他的意見,但我沒有進一步的消息可以提供。正如我剛才回答記者提問一樣,如果有揣測,是否下星期《施政報告》就這方面有一個論述,今天我實在不能透露任何資料,盼望你理解。
記者:想問今年頭三季已有多少宗補地價的個案?以及覺得為何現在會有這麼多宗的補地價?跟政府加快收地有沒有關係?以及看到今季沒有商業地推出,但反而早前有兩幅商業地推出,其實是否都是與市況有關?你是否覺得商業市況還是不太好,所以不考慮推出?
發展局局長:我簡單說說頭兩季。第一季要修訂地契有三個項目,一共是173個單位,第二季有四個,一共是2 511個單位,所以今季單一季度有12個項目,是較頭兩季加起來都高,特別是單位數目是高的,是6 150個。你問到商業地方面,其實我在早前的記者會曾說過,剛才亦有記者朋友問及,十一月中其實中環海濱3號用地──那是一幅很有規模、價值很高、亦對香港在中環有更好的海濱、更好的公共空間非常之重要的用地──我們會出結果。接下來第四季,我們還會不會有商業地推出呢?其實我們都想看一看3號用地的情況。如果你看賣地表,其實我們有三幅商業用地是潛在可以推出來的。一幅在東涌,東涌那幅曾經流標,如果大家記得,在57區,我曾經說過,我們現在嘗試看看那幅商業地的賣地條件是否可以做一些調整,如某一些的土地用途,靈活性可否增加一些,如果可以的話,我們就適時看看是否可以推出。另外兩幅是在啟德的,都是大的,一幅是超過一百萬呎的總樓面面積,還有一幅是過二百萬呎的,這些我們相信是比較大碼一點的、有規模的用地,我們推售時要較小心考慮,所以現在來說,我們會先看十一月中3號用地的情況,就着第四季是否推商業地,我們會再作考量。
記者:局長,想再問最近工廈的標準補地價金額推出後收到三宗申請,其實市場反應也頗活躍,想問會否考慮把這標準金額的計劃推廣到農地去加快供應?你覺得這個可行性大不大,以及成效──對於增加房屋供應的成效──會是多少?
發展局局長:先答你第二個問題,很難這樣去量化,但我們覺得在多管齊下的策略之下,不同的方法都值得嘗試。事實上當我們推出工廈補地價標準金額計劃時我都說過,我們不排除在未來適當的時間將有關的範疇擴闊,但是否會很短期內有宣布呢?我在這裏,如我之前回答類似問題的答案──今天我不會揣測,或者大家有少許耐心等一等。
記者:一直以來土地房屋都是重中之重,政府會有什麼方向,或傾向發展哪方面的土地,以釋放更多供應?會否考慮有什麼修例條件存在?另外,早前財政司司長陳茂波說可能要重新檢視邊境土地,是否會有商業用地可能會轉為住宅用途?現在暫不推出商業地,是否有這方面的考慮?
發展局局長:若談到未來的大方向,在我們多管齊下策略下,有幾點我嘗試精簡地說。第一,我們仍然會努力做改劃工作,大家知道我們早前選了超過210幅土地,到今天完成了超過三分之二。在公私營分布方面,我們未來會進行的改劃,絕大部分──有八成多甚至九成──是為公營房屋,這是重要的來源。
另一個重點,就是已進行規劃的各個新發展區的推展,現在不論是古洞北/粉嶺北新發展區或洪水橋/厦村新發展區,合共可提供十多萬個單位,我們正努力進行實際推展工作。就洪水橋/厦村新發展區,我們正看是否有空間進一步增加房屋供應,即是密度在基建能承托下再做多些。未來幾個大的項目,古洞北/粉嶺北新發展區在二○二三/二四年開始入伙,洪水橋/厦村新發展區也是一樣。大幅入伙的年份,古洞北/粉嶺北新發展區在二○二六/二七年,洪水橋/厦村新發展區可能接近二○三○年。接下來就是兩個具規模的項目,兩個正在不同的階段當中。第一個就是中部水域人工島,可提供十五萬至二十六萬個住宅單位,相關研究已在幾個月前開展。我早前亦提過,盼望在二○二二年第四季,可就重要的事項——包括填海界線、交通基建、初步土地用途構思、融資方案——諮詢社會。另一項目就是新界北發展,我們早前就新界北新發展區在立法會獲撥款,盼望可在未來幾星期正式開展研究,因現正為研究招標,但應在幾星期內可正式開展研究。若大家熟識新界北新發展區,都知道基本上不是佔整個新界的北部,涉及的較中間些是新田/落馬州,東面的文錦道,再向東就是新界北新市鎮,即是蓮塘/香園圍一直至皇后山的地方。最近有討論,我剛才亦有提及,行政長官亦有提過,我們會以更整全的態度去看新界北部的發展,當中包括新界西北,即洪水橋/厦村以北的地方。我之前說過,就新界北的發展,行政長官已說過,大家很多的問題,下星期三的《施政報告》相信可以找到答案。今天我只能答到這裏。
記者:下季政府招標的土地只有二百一十個單位,是否反映政府手上可以推出的政府土地不足夠,還是留待稍後再推出?另外也想問關於樓價方面,早前破了歷史高位,你覺得香港的樓市發展是否真的健康?本年度私樓的供應也回升,會否覺得對樓價有平穩作用?
發展局局長:先說樓價的情況,你知道作為政府我們不會猜測樓價發展,但如果小市民想買樓,我們基本上會說量力而為,視乎自己的經濟情況,要考慮清楚。對於整個市場走勢,在發展局的角度來說,我們盡量增加多些供應,因為始終價格是供與求互動的結果。有些是出了發展局牽頭的範圍,例如財經事務及庫務局局長說過,政府會密切留意樓價的情況,如果出現情況例如我們看到泡沫,或者動搖到金融的基本穩定性,其實他已說過應出手時一定會出手。過往亦有一些需求管理措施,現時很多仍然是生效中,所以就樓價情況,我們的看法是政府努力去提供穩定的供應,而樓價是市場調整的結果,亦不是單看土地供應的數目,如大家一直有留意地產新聞,例如資金流向、息口及投資需求對其影響都大的。
你另一個問題關於政府土地,這方面可以和大家分享一下。政府來說,我們向來是多個不同來源總計的,近一兩年如果你看得到,政府賣地的數目,以單位計算是較之前少,但很慶幸其他來源回升,例如今年你看到港鐵,特別是市區重建局,市建局今年能夠提供的單位數目是多年以來的新高,超過三千多個單位是靠市建局的項目提供的。接下來第四季,我可以在此預告,我們繼續會有賣地項目。如果你看總分布,每一年我們除了政府和兩鐵一局的努力,我們都期望市場能提供一些供應。例如今年你看我們年初的時候,當時是一個參考數字,並非一個目標,因市場我們不能完全控制,我們當時希望市場能提供三千三百一十個單位。你看看過往幾年,我們希望市場能提供三千多、四千多個單位,換句話說,即政府及兩鐵一局加起來便需要提供到八千多、九千個單位。在這裏看到,計及第四季的數據,第四季的數據大家數月後會知道,我們仍然覺得政府加起兩鐵一局的供應數字,是可以進入八千多、九千的水平。你問這幾年是否都辛苦?我可以和大家分享,都辛苦的,因為你看今年不同的用地,其實有些用地的規模很小,有些用地提供的單位不超過一百個,但我們都努力去做,因為這也是一個供應的來源。在這段時間,即未來兩三年,我們都頗靠個別用地的改劃,有些規模都是較小的,但我們都努力去做。至二○二三/二四年後,情況會好一些,因為我剛才回答記者提問時亦有提及,例如東涌擴展區填海,其實有些土地已給予房委會作公營房屋之用,涉及超過一萬個單位,因為我們認為是更迫切的,接下來二○二三/二四年後,當中部分土地供應可支持香港私營房屋的需要。再遲一些,古洞北/粉嶺北新發展區的土地可以推出,再遲一些,洪水橋/厦村新發展區的土地。這些相對來說是較有規模的土地,所以向前看我們其實是樂觀的,這幾年會做得較辛苦,但很慶幸市場的情況還不錯,而兩鐵一局亦有相當的土地可以供應。
(請同時參閱談話全文的英文部分。)
完
2021年9月29日(星期三)
香港時間22時46分
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