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立法會會議上李永達議員就『立法會三題:內部認購方式發售未建成住宅物業單位』的提問和房屋及規劃地政局局長孫明揚的口頭答覆

  以下為今日(六月一日)立法會會議上李永達議員的提問和房屋及規劃地政局孫明揚的口頭答覆:

問題:

  據報,一些地產發展商以內部認購方式發售未建成住宅物業單位(俗稱「樓花」)時,並沒有向準買家提供所有發售單位的價目表,而他們公布的已售出單位數目和價格,與其後的土地註冊處物業轉讓紀錄亦不吻合。就此,政府可否告知本會:

(一)地政總署根據「同意方案」發出預售樓花同意書時,有沒有附加條件,規定發展商以內部認購方式發售樓花時,須向準買家提供所有發售單位的價目表,並須確保所公布的銷售情況資料準確無誤;若有附加這些條件,由去年至今有沒有發現發展商違反了條件;若沒有,政府會不會考慮附加這些條件;

(二)當局現時對地產發展商以內部認購方式發售樓花作出監管的機制的法律依據是甚麼,以及可對違反監管規定的地產發展商採取甚麼措施或懲罰;及

(三)政府有沒有評估上述監管機制是不是有問題;若認為有問題,會否全面檢討該機制,甚至考慮減少或全面禁止地產發展商以內部認購方式發售樓花?

答覆:

主席女士:

  首先,在回答李議員的問題前,我想先簡述一下預售樓花同意方案之下有關發展商以內部認購方式發售樓花的規定。預售樓花同意方案規定發展商必須擬備售樓說明書,並且必須在公開發售前公布可供購買單位的清單及每個單位的售價。一直以來,發展商在公開發售前推出部分單位作內部認購以測試市場對該樓盤的反應。為求在這情況下能夠較有彈性地掌握單位價格的定位和制定銷售策略,發展商沒有提供有關單位的清單及售價。雖然如此,香港地產建設商會自二零零一年起實施了一套自我規管制度,要求其會員出售樓花時遵守商會發出的指引,以確保準買家在作出置業決定前能夠掌握足夠和準確的資料。

  就問題的三部分,我的答覆如下:

(一)正如我剛才提及,政府發出預售樓花同意書時,沒有規定發展商以內部認購方式發售樓花時,須向準買家提供所有發售單位的價目表。但自二零零一年十月起,在發展商的自我規管制度下,發展商必須向內部認購的買家提供售樓說明書。此外,政府在今年年初注意到,隨樓市的穩步復蘇,市民置業的興趣增加,部分發展商採取了不同的銷售策略以營造市場氣氛,引起了社會的關注。因此,政府在今年三月期間去信商會,促請商會加強指引,要求發展商在進行內部認購時向準買家提供推售單位的價目表及這些單位的清單,並採取措施確保發展商對外發布有關銷情的資料,是準確及全面的。應政府的要求,商會於今年四月初發出的補充指引,有以下四項要求-

(i) 如果售樓說明書載列的資料有任何重要的改變,發展商應採取合理步驟通知買家;

(ii) 售樓處應備有大廈公契及政府租契的副本,供準買家免費查閱;

(iii) 發展商在進行內部認購時,應為準買家提供推售單位的價目表及這些單位的清單;及

(iv) 發展商如發布銷售數字應力求準確。

  政府相信,只要發展商真正切實執行商會制定的指引,應可為準買家提供合理的保障,目前無需要加入更多的強制性條款。消費者委員會原則上贊同進一步完善商會指引的做法。商會正就指引進行檢討,務求進一步改善指引的運作和成效。

(二)香港地產建設商會實施的自我監管機制並沒有法律效力,我們是倚?市民大眾、傳媒和消費者委員會一直監察機制的運作。地產商是關心自己的商譽的,任何指發展商進行內部認購時違反指引的報導,對發展商的聲譽都會帶來負面的影響,也可能影響個別樓盤的銷情。

(三)關於檢討現行安排方面,我想指出的是,任何新措施必須符合兩項基本原則:第一,方案要實際可行而不會窒礙市場活力;第二,方案亦同時要充分保障消費者權益,維持一個有秩序、公平及開放的市場。

  政府會採取雙管齊下的策略。首先,我們已在上星期聯同消費者委員會及地產代理監管局與商會會面,要求商會就內部認購的安排以及消息發放的透明度與準確性作全面檢討,並具體及清晰地重新整理現行有關內部認購的補充指引。商會承諾要求會員的前線員工切實地遵守所有關於出售樓花的指引,包括提供價單、公契副本給準買家參考。商會亦答應成立內部專責小組,全面檢討其會員目前的內部認購安排,預計在三至四星期內提出全面性的具體建議。另一方面,我們已要求地產代理監管局向地產代理發出新的指引,提醒他們必須遵守《地產代理條例》的規定,向準買家發放準確資料。

  基於我剛才提及的兩項原則,現時我們無意考慮減少或全面禁止發展商以內部認購方式發售樓花,以便盡量減少對物業市場的干預,讓市場能夠持續健康發展。

  最後,我希望藉此機會重申一點,市民決定是否購買物業時,不應因為一些新樓銷情理想的報導而作出衝動的置業決定;市民應該慎重考慮本身的負擔能力和實際需要,並參考市場上類似物業的實際成交價。在這方面,市民可翻查在土地註冊處已登記的類似物業成交紀錄。消費者委員會亦已表示會按需要考慮增加保障買樓權利的教育,例如印制小冊子等。如有需要,市民應按其實際情況尋求專業人士例如測量師或律師的意見。

二○○五年六月一日(星期三)


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