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立法會會議上何俊仁議員就『立法會十三題:土地或物業單位業權轉歸事宜』的提問和房屋及規劃地政局局長孫明揚的書面答覆

以下為今日(六月二十九日)立法會會議上何俊仁議員的提問和房屋及規劃地政局局長孫明揚的書面答覆:

問題:

根據《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》(第126章)第7條,若土地或物業單位擁有人欠繳地稅,經授權的公職人員(即地政總署署長)可在土地註冊處註冊一份轉歸通知,此後有關土地或物業單位的業權即轉歸財政司司長法團所有,而不受任何按揭、押記或留置權所影響。鑒於財政司司長法團不會對物業單位的前擁有人在業權轉歸前已拖欠的樓宇管理費等費用負責,有關物業單位所在樓宇的業主立案法團或物業管理人在該等物業單位的業權轉歸後便無法追討該等欠款,因而蒙受損失。就此,政府可否告知本會:

(一) 過去3年,地政總署署長因物業單位擁有人欠繳地稅而使用上述條例所授予他的權力的次數;有多少個有關的物業單位的土地註冊紀錄載有按揭或押記等產權負擔記項;

(二) 鑒於地政總署署長把業權轉歸當局的做法可引致沒有犯錯的第三者蒙受損失,當局有否評估這做法有否違反《基本法》第一百零五條的規定,即“香港特別行政區依法保護......依法徵用私人和法人財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利”;及

(三) 鑒於業主立案法團或物業管理人在土地註冊處針對欠繳款項的業主的單位註冊押記後,已盡其所能保障自身權益,當局為免業主立案法團或物業管理人蒙受損失,會否考慮修改上述條例,以容許他們向法院就轉歸業權的事宜申請給予寬免?

答覆:

主席:

首先,在回答問題前,我想提供一些背景資料。《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》(第126章)(下稱「條例」)第7條規定,凡擁有人或佔用人違反政府租契或租賃的契諾、條件或規定,或在欠繳有關權益的地租或地價的情況下,有關權益,即該地段的不分割分數及所附連的權利與義務,可絕對地轉歸財政司司長法團,而不受任何按揭、押記、留置權或藉此權利作為抵押品的付款/還款等的影響。條例第8條規定,前擁有人(包括承按人等)可呈請行政長官,或向原訟法庭申請以該法院在衡平法上的司法管轄權,就轉歸給予寬免。

就問題的三部分,我的答覆如下:

(一) 在2002年6月1日至2005年5月30日期間,地政總署因擁有人欠繳地租,對16宗個案採取了轉歸的行動。在這16宗個案中,4宗附有按揭或押記,5宗附有與未償還的管理費有關的押記,兩宗個案附有由律政司發出的押記令。在16宗個案中,有9宗的轉歸權益已獲還原,其餘7宗仍由財政司司長法團持有。

(二) 當局就有關做法已作出評估,並基於以下考慮,認為沒有足夠理據質疑地政總署署長該等做法抵觸《基本法》第105條- 

(i) 就普通法而言,沒收土地契約是會終止契約及由其衍生出來的一切權益。

(ii) 如果有關業主之間的公契訂明所有業主須繳付管理費,於該公契下其他業主仍擁有向有關物業前擁有人追討未償還的管理費的合約權益。

(三) 地政總署只會在用盡所有其他辦法追討未償還的地租後,才會採取最終的轉歸行動。地政總署的現行做法是在向欠繳地租的業主採取轉歸行動前,先通知有關的承按人、業主立案法團或管理公司。

有關前擁有人在轉歸日期前拖欠的管理費,基本上是前擁有人和其他業主兩方的事,政府並非其中一方。這事應由有關雙方自行解決,財政司司長法團並無責任動用公帑償還私人債項。業主立案法團或管理公司可徵詢獨立的法律意見,按情況向前擁有人追討該等欠款。

當局並無計劃修改法例,以容許條例第(2)條定義為前擁有人(包括承按人等)以外的人士申請就轉歸給予寬免。

二○○五年六月二十九日(星期三)


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