摘要

樓宇失修往往為社會及個人帶來沉重的代價。業主因樓宇殘舊失修而飽受維修費用高昂之苦，或業主因樓宇欠缺妥善維修而難以購買保險等情況屢見不鮮。再者，因樓宇殘破而導致人命傷亡的不幸事件亦時有發生。

2. 多年來，政府投放了大量資源，透過不同層面的措施，解決存在已久的樓宇失修問題，包括針對失修樓宇加強執法、推出宣傳及教育活動、就業主立案法團的成立和運作提供支援、推行協助業主保養樓宇的計劃，及向業主提供貸款進行樓宇維修工程。我們也獲得非政府機構的協助，向業主提供各項財政及技術支援，以妥善管理維修樓宇。我們的目標是循序漸進地建立保養樓宇文化。

3. 透過上述各方協作的努力，我們欣見業主逐漸建立起妥善保養樓宇的觀念。過去，業主往往只着重其單位內部的維修，但越來越多業主已注意到樓宇公用地方是否保養得宜，會直接影響住戶及公眾安全。市民大眾亦漸漸明白，保養維修樓宇是業主的責任，理解這不僅是基於公眾安全的考慮，亦有利於業主的切身利益。

4. 政府認為現時應再向前邁進，與市民一起制訂長遠的措施，徹底解決樓宇失修的問題。為此，我們在2004 年年初進行了有關樓宇管理及維修的第一階段公眾諮詢。諮詢結果顯示，社會的共識是業主應負起保養及維修樓宇的責任，並應承擔所需的費用。民意同時支持推行強制驗樓計劃，是切實有效的措施，長遠而言可徹底解決樓宇失修問題。建基於這個共識，我們在2005 年10 月推進了第二階段公眾諮詢，就擬議強制驗樓計劃的執行細則及建議的加強窗戶安全措施，徵詢市民的意見。

公眾支持強制計劃

5. 我們感謝社會各界就諮詢文件所提建議踴躍發表意見。諮詢結果再次確認社會普遍支持推行強制驗樓及驗窗計劃，並認同這兩項計劃可達致我們擁有一個更優質、更安全居住環境的目標。

6. 市民提出了許多寶貴意見，有助我們完善這兩項強制計劃的執行細則。不少回應者認為須加強對有需要的業主的支援。經仔細研究收到的意見，我們在以樓宇安全為大前提下，盡量採納市民的建議。

7. 這報告詳細闡述我們建議強制驗樓及驗窗的政策目標及具體計劃。我們下一步的工作是草擬法例，透過立法，實施這兩項計劃。

加強支援業主

8. 市民表達業主需要財政及技術支援的訴求，尤其是有特別需要的業主，應減輕他們首次驗樓費用方面的負擔。為要回應市民及業主的訴求，我們很高興得到香港房屋協會（房協）的協助，同意作出為數40 億元的財政承擔（包括其早前推行「樓宇管理維修綜合計劃」的財政承擔），配合政府推動強制驗樓及驗窗的計劃，為業主在日後法例通過後提供以下的支援：

房協、屋宇署及民政事務總署會繼續為合資格的業主提供其他現有的財政及技術支援，以進行驗樓、驗窗及修葺工程。

簡化計劃的要求

9. 儘管社會支持應強制樓齡達30 年或以上的私人樓宇進行檢驗，及要求業主應定期檢驗和維修窗戶，但也有不少意見表示，當局應簡化計劃的要求，使計劃更易於遵行。在不影響樓宇安全的大前提下，我們對兩項擬議計劃的細則作出以下修改：

加強對服務提供者的規管

10. 市民大眾認為要保證檢驗人員及承接修葺工程承建商的質素及專業水平，必須作出適當的監管。我們認同有此需要，並建議實施以下措施：

11. 總括我們修訂後的強制驗樓計劃是，凡樓齡達30 年或以上的私人住宅（樓高3 層或以下的除外）、綜合用途及非住宅樓宇，我們建議業主須聘請合資格的檢驗人員，每10 年驗樓一次，（日期由屋宇署上一次發信予業主通知進行強制驗樓起計），並進行所需維修。擬議強制驗樓計劃的細則載於第3 章。

12. 至於驗窗方面，凡樓齡達10 年或以上的私人住宅（樓高3 層或以下的除外）、綜合用途及非住宅樓宇，我們建議業主須每5 年一次，（日期由屋宇署上一次發信予業主通知進行強制驗窗起計），檢驗所有在公用地方及私人處所內的窗戶（不論是否可開關），並進行所需維修。擬議強制驗窗計劃的細則載於第4 章。

業主可得到的支援

13. 為協助業主履行保養維修樓宇的責任，我們自開始諮詢公眾以來，所推行的各項支援計劃，至今廣受公眾歡迎。

14. 為配合強制驗樓及驗窗計劃的推行，合資格樓宇的業主在遵行兩項強制計劃不同階段的規定時，可獲得多項由政府和房協所提供的支援：

其他支援措施(i) 自願樓宇評級計劃15. 為肯定妥善維修管理的樓宇，並加以嘉許，房協聯同相關組織正籌備自願樓宇評級計劃。我們建議在自願樓宇評級計劃下獲得良好評級的樓宇，可獲豁免進行強制驗樓的規定。16. 我們會確保自願樓宇評級計劃中評審樓宇安全方面所採用的標準，會等同或高於擬議強制驗樓計劃的要求。有關樓宇安全方面的評審工作，必須由強制驗樓計劃下合資格的檢驗人員擔任。(ii) 排解糾紛17. 許多市民和業主希望成立簡單排解糾紛機制，以處理樓宇管理方面的糾紛，尤其是涉及較低金額的簡單個案。然而，由於構思機制的其中一個特點是省掉法律代表，藉以減少所需費用和時間，我們因此需要審慎研究有關建議會否觸及憲制和人權方面的考慮。此機制的角色和職能可能與現有法庭及審裁處重疊，因而引起市民大眾的混亂。我們充分理解市民大眾要求一個簡單和有效率的排解糾紛機制，以協助他們管理和維修樓宇。我們會繼續研究此機制的可行性。18. 此外，司法機構現正研究可否採用其它措施，改善土地審裁處的運作，包括多加採用個案管理方法和自願調解機制的可行性，以便更有效和快捷地處理土地審裁處的樓宇管理個案。未來路向19. 基於社會強烈的支持，我們會全力開展兩項強制計劃的立法工作，以期盡快向立法會提交有關的立法建議。20. 為配合這兩項擬議強制計劃的推行，我們會推出宣傳及教育活動，包括與學校合作，向我們的下一代灌輸妥善保養樓宇的觀念。21. 擬議強制驗樓及擬議強制驗窗計劃若能成功推行，將會標誌著我們在確保一個更安全及可持續發展的居住環境的工作方面邁進一大步，亦有助提昇本港作為世界級城市的地位。獲妥善維修的樓宇也可為業主帶來經濟效益，如減低維修費用及物業增值。我們對社會各界積極參與兩個階段的公眾諮詢，感到十分鼓舞。我們需要市民繼續支持，為我們及我們的下一代，締造更安全的居住環境。