跳至內容

立法會十三題:對違反工業大廈地契條款個案採取的執管行動

以下是今日(十一月九日)立法會會議上羅冠聰議員的提問和發展局局長陳茂波的書面答覆︰

問題:

發展局自二○一四年四月起實施一系列活化舊式工業大廈(工廈)的措施,其目的是「鼓勵業主以重建和整幢改裝的方式活化工廈」,以善用空置的工廈單位,從而釋放更多空間予中小型企業,以及藝術、文化、體育及公益團體使用。工廈單位業主如欲使用其單位作有別於有關地契准許的用途,須先向地政總署申請短期豁免書容許擬議的用途;申請如獲批核,申請人須繳付豁免費用和行政費,並接受豁免書訂定的其他條款。然而,有工廈單位租戶認為該等活化措施收效甚微,反而助長工廈的炒風。另一方面,在今年六月九龍灣一幢舊式工廈發生四級大火後,地政總署自今年八月二十九日起進行對違反工廈地契條款個案所訂定的風險為本執管行動。然而,有不少工廈單位租戶批評地政總署執法過嚴,而且執法準則模糊,使租戶擔憂隨時被迫遷離工廈單位。就此,政府可否告知本會:

(一)鑑於地政總署於二○一五年二月底就短期豁免書申請所作統計顯示,當時適用於工廈單位而仍然有效的短期豁免書約為1 000份,該等單位的原本用途及獲批新用途分別為何,並按獲批新用途所屬類別以表列出個案分項數字;地政總署審批短期豁免書申請時採用的程序和標準為何;

(二)鑑於地政總署會就短期豁免書收取費用,而按二○○三年的標準收費率,位於市區及荃灣/葵青屬乙類用途的工廈單位(即住宅以外的用途,但不包括酒店;乙類用途包括向市民直接提供顧客服務或貨品的辦公室或作業場地)為每年308元/平方米,地政總署在二○一四年把該收費率倍增至650元/平方米的原因為何;地政總署有否評估該做法有否降低工廈單位業主申請短期豁免書的意欲,因而偏離活化工廈措施的政策原意;如有評估,詳情為何,地政總署會否增加申請短期豁免書的誘因,包括調低收費率至租戶可負擔的水平,以善用工廈單位;

(三)鑑於有工廈單位租戶在單位內放置了電視機和沙發因而被地政總署懷疑把單位作住用用途並發出警告信,地政總署有否評估該執管力度是否過嚴;地政總署有否制訂執管行動指引予執管人員遵從;如有,指引的詳情為何,以及會否公布該指引;如否,地政總署會否盡快制訂指引,並在制訂指引時收集和納入工廈單位租戶和其他持份者的意見;

(四)鑑於有許多租用工廈單位的非牟利組織已相繼收到警告信,執管人員進行執管行動時須否考慮有關單位的用途的社會價值和文化價值;

(五)當局有否就如何推動文化、體育及社區服務等社會功能成立跨部門會議或工作平台,並將相關政策納入工廈政策一併考量,讓無法負擔商業大廈租金,卻從事有助香港發展的事業的工廈單位租戶,以合理的租金租用工廈單位,從而更有效地運用香港土地資源,發展文化、體育、設計等本土產業;及

(六)地政總署會否考慮暫緩上述執管行動一年,並諮詢受影響的工廈業主及租戶後才恢復執管行動;如否,原因為何?答覆:

主席:

政府一直鼓勵及支持文化、體育及社區活動的發展。發展局在努力增加土地供應的同時,亦會配合民政事務局的政策,繼續透過規劃和其他措施,在合法及符合公眾安全的大前提下,協助為藝術、文化、體育及社區活動提供所需的空間。經諮詢民政事務局後,我現答覆如下:

(一)及(二)在工業大廈(工廈)單位作藝術、文化及體育用途是否違反地契條款,要視乎該用途的實際運作情況及所涉地段地契的條款。若有關地契訂明該地段只許作「工業」或「工業及╱或倉庫」用途,藝術、文化及體育用途一般是違反地契,但業權人可向地政總署的分區地政處申請短期豁免書或修改地契條款,容許擬議的用途。在審批過程中,分區地政處會徵詢相關部門,包括規劃署及消防處的意見。如擬議用途符合規劃圖則的規定及/或取得所需的規劃許可,分區地政處會視乎收到的意見,以地主身分考慮發出短期豁免書或修改地契條款以批准相關用途。申請如獲批准,申請人須繳付豁免限制費用/補地價費用和行政費,並接受批出的其他條款。

就問題所述地政總署於二○一五年二月就短期豁免書數目所作的統計,由於涉及豁免書數目過千,地政總署未有現成資料提供所有豁免書用途的分類。

自二○○三年豁免書標準收費率推行以來,標準收費率每年會作檢討及調整。地政總署會參考當時的市場租金成交記錄及相關物業指數調整豁免書的標準收費率,以反映市場租值的變化。問題中提及二○一四至二○一五年度適用的豁免書標準收費率亦是根據上述機制作出調整。

豁免書收費是反映因豁免契約限制而增加的土地價值,是公平合理、符合地契合約精神的一貫既定土地政策;除非就個別行業或特定用途,相關決策局在政策驅使下引入利便將工業地段或現有工業樓宇改作特定用途的豁免收費/特惠計劃。

(三)地政總署各分區地政處的人員在處理懷疑違反契約條款個案時,會根據地契所准許的用途及其他條款,對照其收集的資料(包括單位佔用人提供的資料、現場環境和設施的視察報告及分區地政處職員所查獲的其他環境證據)考慮有關處所是否違反地契條款。就提問指有工廈租戶在單位內放置了電視機和沙發因而被地政總署懷疑把單位作住用用途,有關資料並未全面反映分區地政處人員就該個案獲得的其他現場及環境證據。由於每宗個案涉及的地契條款及現場用途都不盡相同,分區地政處人員需就個別用途的實際運作情況作出考慮,及於有需要時諮詢法律意見,以確定是否有違反所涉地段地契的條款的情況。

(四)及(六)地契是政府與土地業權人簽定的私人契約。土地業權人須確保土地的使用符合相關地契條款及糾正違契事項,使用工廈單位的人士,亦須注意地契用途的限制。事實上,任何人士選擇一個處所營運生意的時候,都應該先考慮該處所的使用是否符合地契的用途及相關法例的要求,有需要時應該徵詢法律意見,以免最後因其選擇的處所違反地契或相關法例而招致損失。

政府於二○一六年七月十五日公布對工廈違契用途個案訂定風險為本的執管安排,是針對同時存在以下兩個情況的違契單位:(i)單位所處的工廈有場所領有消防處發出的製造及/或貯存危險品牌照;及(ii)有關違契用途涉及公眾人流。

對於這類風險較高的個案,地政總署會從嚴處理,透過重收單位的手段,促使涉事人及早糾正違契情況。目的是為了保障出入該類單位的公眾人士安全,因為此等情況會對出入該工廈而不熟悉其環境的公眾人士構成明顯風險。

對於其他類別的工廈違契個案,地政總署會繼續現行安排:即是在一般情況下,地政處會向有關業權人發出警告信,要求於28天限期內糾正違契用途,若警告期屆滿後仍未完成糾正,地政處會把警告信送交土地註冊處註冊(即俗稱「釘契」),並且保留將來採取進一步執行契約條款行動的權利。

換言之,風險為本的執管安排,絕非一刀切均引用重收單位的手段來處理違契個案,亦並非以打擊個別產業為目標。事實上,對於羅冠聰議員關心的藝術、文化及體育用途,如果違契用途並不涉及公眾人流,例如文化創意人士自用的工作室;或即使涉及公眾人流,但位處的工廈目前未出現領有消防處發出的製造及/或貯存危險品牌照的處所,目前並非地政總署從嚴處理的目標。

(五)在考慮如何更有效地運用香港土地資源,包括放寬工廈的非工業用途限制時,最重要的原則是有關措施不會構成嚴重的消防風險。目前許多工廈內仍然有工業活動進行,部分亦涉及一些危險物品的貯存,若在這些工廈內進行任何引致大量增加人流的活動,將會增加消防風險,因此我們必須謹慎行事。就此,發展局會配合民政事務局的政策,繼續透過規劃和其他措施,在合法及符合公眾安全的大前提下,協助為藝術、文化、體育及社區活動提供所需的空間。

民政事務局曾與消防處、規劃署及地政總署研究讓藝術家在工業樓宇進行視覺藝術製作的可能性。經多輪磋商,相關部門同意把「藝術工作室」(直接提供服務或貨品者除外)列入「工業」,「商貿」和「住宅(戊類)」地帶內工業—辦公室樓宇(工辦樓宇)的經常准許用途。截至二○一六年十月中,共有12份的分區計劃大綱圖已作出相關修訂。日後如有適當機會,規劃署亦會對其他分區計劃大綱圖作出相同修訂。

2016年11月9日(星期三)
香港時間15時37分


返回.