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立法會十題:評估收回土地的法定補償金額

以下為今日(四月十三日)立法會會議上胡志偉議員的提問和發展局局長陳茂波的書面答覆:

問題:

政府現時可根據相關法例(例如《收回土地條例》(第124章))收回私人土地作公共用途。地政總署在釐定屬共有業權的地段/建築物的法定補償時,所採取的做法是參考經批准建築圖則/改建及加建圖則所顯示的用途,以及租契許可的用途,評估個別單位在收回有關地段/建築物當日的公開市場價值。至於屬單一業權的地段/建築物,地政總署認為,若證實重新發展更有利可圖,有關的業主通常會選擇重新發展其地段/建築物。在該等情況下,當由私人主動提出重新發展的可能性較高,地政總署會評估有關地段/建築物的現有用途價值及重新發展價值,並會以兩者當中的較高價值(即反映更有利可圖方案的價值)作為建議的法定補償。此外,於二○○一年五月根據《市區重建局條例》(第563章)成立的市區重建局(市建局)在本港市區推行重建項目,而《市區重建策略》則是市建局應推行的政府策略。關於被收回物業法定補償的評估,政府可否告知本會:

(一)政府在第563章於二○○一年生效之前的政策,是否已就須向因物業被收回而遭剝奪相關管有權的業主支付法定補償的評估,區分單一業權與共有業權(單一/共有業權區分);

(二)當局在實施單一/共有業權區分前,有否進行任何研究或調查;若有,研究或調查的結果為何;

(三)鑑於有意見認為,不論是第563章或是當局在二○○一年發表的《市區重建策略諮詢文件》,均沒有就評估須支付予受影響業主的法定補償訂定條文,當局有否評估現行的評估原則是否有不足或不相關之處;若有,評估的結果為何;鑑於有意見認為政府或市建局應就評估被收回物業的法定補償發出指引,藉以避免出現混亂和爭拗,當局有否計劃發出相關指引;

(四)鑑於《收回市區土地及補償安排—供業主、佔用人及測量師參考的指引》第6.2(a)段述明,就對商業物業的自用業主作出補償方面,「在適當的情況下,倘收回土地的重新發展價值高於復歸當日的現有用途價值,政府會提出以前者作為法定補償的建議」,當局採用了「在適當的情況下」等字眼,是否基於意識到確實會有現行評估被收回物業價值的方法不適用的例外情況;若然,有否政策訂明構成該等例外情況的情況或條件;及

(五)採用「在適當的情況下」等字眼是否旨在保留酌情權以供當局行使;若然,有關權力的法理依據為何?

答覆:

主席:

為進行市區重建局(市建局)根據《市區重建局條例》(第563章) 實施的發展項目/計劃,政府可能需收回土地物業。根據《市區重建局條例》(第563章)第29條,為進行市建局發展項目/計劃而收回的土地物業,須當作為《收回土地條例》(第124章)所指的收回作公共用途。在進行市建局發展項目/計劃的收地時,政府評估發放予受影響土地物業業權人的法定補償金額的基礎,與該些根據《收回土地條例》(第124章)收回作其他公共用途的個案並無分別。

就問題的五個部分,我的答覆如下:

(一)及(二)根據《收回土地條例》第12(d)條,被收回土地的價值,須被視為由自願的賣家在公開市場出售該土地而預期變現可得的款額。《收回土地條例》以及適用的普通法原則,一起為政府評估發放予受影響業權人的法定補償金額提供了基礎。法定補償金額是以被收回物業的公開市場價值為基準,及在評估補償金額時,政府的政策並沒有把單一業權和共有業權區分。

一般而言,在評估共有業權的建築物內被收回物業的法定補償(即公開市值)時,只有該物業的現有用途價值會被評估。如果業權人可選擇進行重建的話(例如該建築物由單一業權人擁有),則現有用途價值與重建價值兩者均會被評估,並會獲發兩項價值的較高者。

(三)、(四)及(五)法定補償是由地政總署根據法定條文及適用的普通法原則而進行評估。《收回市區土地及補償安排—供業主、佔用人及測量師參考的指引》第5部分已載列通常地政總署所採納的評估收回物業公開市值的估價原則及做法。

在典型案例中,地政總署會與申索人及/或其聘用的專業人士磋商法定補償的金額。如雙方未能達成協議,申索人可根據《收回土地條例》第6(3)條把個案轉介土地審裁處裁決。根據《收回土地條例》第6(2A)條及第8(4)條,申索人就其聘用任何人以專業身分辦理與該項申索有關的事宜而合理招致或支付的費用或酬金,可獲發還。相關程序已在《收回市區土地及補償安排—供業主、佔用人及測量師參考的指引》內載列及解釋,該指引可見於地政總署的網站,並提供予所有受影響的業主及佔用人以作參考。

《收回市區土地及補償安排—供業主、佔用人及測量師參考的指引》第6.2段所述的「適當的情況」,是指可選擇進行重建並具有重建價值的情況。這情況在業權人可全權控制有關地段時適用。

2016年4月13日(星期三)
香港時間15時10分


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