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立法會二十題:船廠用地的土地行政

以下是今日(二月二十日)在立法會會議上區諾軒議員的提問和發展局局長黃偉綸的書面答覆:
 
問題:

 地政總署於二○一二年進行招標,以短期租約的方式出租鴨脷洲海旁道16幅船廠用地。有關租約自二○一三年起生效、為期五至七年,而月租最低為一萬多元。租約訂明有關用地只可用作船或艇的製造及/或修理。然而,據報有租戶把本來只供臨時停靠待修船隻的船排出租作遊艇泊位圖利,而本人多年來收到區內居民多宗投訴,指稱某些用地被用作汽車維修、展銷遊艇及舉行燒烤派對等非租約准許用途,在該等用地搭建的構築物亦超出租約訂明的構築物高度限制。就此,政府可否告知本會:

(一)地政總署有否就處理涉嫌違反短期租約條款的投訴訂定優先次序;如有,詳情為何;

(二)上述16幅船廠用地租約自二○一三年生效至今,地政總署(i)派員巡查及(ii)發現船廠租戶違反租約條件的次數分別為何;地政總署就違反租約條款個案採取的行動及結果為何;

(三)鑑於地政總署據報曾在二○一七年底去信該等船廠租戶,要求他們提供資料證明當時的土地用途沒有違反租約條款,該署有否評估此舉是否足以確保租戶遵守租約條款;該署(i)有何其他措施確保船廠租戶遵守租約條款,以及(ii)有否檢討該等措施的成效;

(四)鑑於該16幅船廠用地中有15幅的租約即將屆滿,地政總署有否計劃進行招標以重新出租該等用地;如有,詳情為何;及

(五)有否就該16幅船廠用地的用途作長遠規劃?

答覆:

主席:

就問題的五個部分,經諮詢運輸及房屋局(運房局)後,現綜合回覆如下:

(一)現時,全港共有超過5 000份短期租約,涉及的土地面積共約2 500公頃。在收到投訴或轉介時,分區地政處會按個別個案情況採取合適的調查及跟進行動,例如實地巡查、去信承租人作出查詢、就實際運作徵詢相關政策局及部門的意見、就租約條款及執管徵詢法律意見等。如證實承租人違反短期租約條款,分區地政處會要求承租人在限期內糾正。如違反租約情況未有改善,分區地政處會以地主身分執行租約條款,包括最終取消租約。對於曾違反租約的個案,分區地政處亦會按情況主動巡查,監察遵從情況。

(二)、(三)及(四)在運房局的政策支持下,地政總署於二○一三年為鴨脷洲海旁道16幅船廠用地,以價高者得的準則,進行公開招標。租約於二○一三年生效,當中14幅用地的租約為期七年,兩幅用地的租約為期五年。經徵詢運房局及部門的意見,地政總署最近於二○一八年十二月為後者的兩幅用地重新招標,租期將分別由二○一九年四月及五月開始,固定租期為五年,但如果承租人向城市規劃委員會申請並獲得准許將該用地用作永久船廠用途,便可於五年後續租兩年(即總租期最長可達七年)。地政總署會適時諮詢有關政策局及部門,並根據適用政策,處理其餘14幅用地的安排。

要判斷個別船廠用地的使用是否違反租約的用途條款,需視乎該船廠的實際運作情況,以及所涉短期租約的條款內容。就16幅有關用地而言,租約條款訂明用地必須用作船或艇的製造及/或修理用途(但不包括製造及/或修理鋼船艇)。一般而言,相關船隻等待維修期間停泊於短期租約範圍內,不會構成違反租約條款,但若船廠租戶將租約範圍內的土地轉租予其他人士作停泊船隻用途,或用作其他與相關船隻製造及/或維修無關的用途,則會構成違反租約條款。

地政總署曾因應懷疑違反租約用途條款的投訴及轉介,於二○一七年十一月去信鴨脷洲海旁道船廠租戶,查詢船廠用地現時用途及有否出租船廠用地作遊艇停泊用途,並提醒承租人其短期租約內的用途限制及有責任糾正任何違約的情況。有關的船廠租戶當時回覆指,船廠用地只作船廠用途,並沒有出租作遊艇停泊用途。地政總署其後於二○一八年一月、三月、六月及十一月聯同海事處分批就鴨脷洲海旁道船廠用地進行實地視察(包括突擊檢查)。在題述的16幅用地當中,地政總署經徵詢海事處意見後,認為並無證據確定其中九間船廠涉及違反租約用途限制。至於其餘七間船廠,由於涉及的資料眾多,地政總署正在整理聯合巡查調查結果,稍後會就調查結果諮詢海事處,以確定有否違反租約用途限制的情況。

此外,經諮詢運房局及海事處,為加強監管該處短期租約用地的用途,近期重新招標的兩幅鴨脷洲海旁道船廠短期租約已加入特別租約條款,要求承租人提交於該短期租約用地上作船廠用途的工作單,及在政府要求時,提交由認可執業會計師的意見或其他相關文件,以證明承租人於該短期租約用地的業務收入與船廠用途有關。

就問題序言所提及的構築物高度事宜,地政總署曾於二○一五年十月就其中一幅船廠用地違反高度限制的投訴作出調查及跟進,有關租戶於同月已作出糾正。

地政總署與海事處會按需要適時就相關船廠用地進行聯合實地視察,確保用地的使用符合租約條款。如有證據證實船廠用地的用途違反租約條款,地政總署會採取適當的租約執行行動。

(五)位於鴨脷洲海旁道東面的16幅船廠用地,於香港仔及鴨脷洲分區計劃大綱核准圖(大綱圖)編號S/H15/33上劃作「工業」地帶。根據大綱圖的說明書,鴨脷洲海旁道東邊用地已發展為船廠及機械工場,以支援本港的漁業發展。為船舶提供適時和充分的維修保養服務,對港口運作、海上安全及船舶業的可持續發展十分重要。政府現階段未有計劃更改該地帶用途。

2019年2月20日(星期三)
香港時間14時30分


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