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立法會十九題︰補地價仲裁先導計劃

以下是今日(十一月七日)在立法會會議上謝偉銓議員的提問和發展局局長黃偉綸的書面答覆:

問題:

據悉,土地業權人與地政總署未能就土地補價(補價)金額達成共識,以致地契修訂/換地申請拖延多年的個案屢見不鮮。有鑑於此,政府於二○一四年十月推出補地價仲裁先導計劃(先導計劃)。政府可邀請申請地契修訂/換地的人士(申請人)參與先導計劃,以便有關其申請的補價事宜可透過仲裁解決。就此,政府可否告知本會:

(一)地政總署根據甚麼準則決定是否邀請申請人參與先導計劃;
  
(二)由二○一四年十月至今,地政總署分別接獲及處理了多少宗地契修訂/換地申請,以及當中:

(i)有多少宗個案的申請人獲邀參與先導計劃;該等個案當中,申請人接受邀請、正/已進行仲裁,以及仲裁已作結的個案數目分別為何;仲裁已作結的個案所用仲裁時間,以及相關公共開支金額;申請人拒絕了邀請並其後與地政總署就補價金額達成共識的個案數目,以及該等個案的最短、最長及平均商議時間分別為何;及

(ii)有多少宗個案的申請人未獲邀參與先導計劃但與地政總署就補價金額達成共識,以及該等個案的最短、最長及平均商議時間分別為何;

(三)有否檢討先導計劃的成效;若有,預計會在何時完成;

(四)鑑於有意見指出,先導計劃下可仲裁的事項只限於補價金額令該計劃欠缺吸引力,政府會否研究擴大該計劃下可仲裁事項的範圍;及

(五)會否檢討補價金額的計算方式,並把有關地段上現有建築物和經濟活動的價值,以及清拆建築物所需費用列為考慮因素;若否,原因為何?

答覆:

主席:

政府於二○一四年十月推出補地價仲裁先導計劃,旨在為土地契約修訂/ 換地申請人(申請人)及地政總署提供額外途徑,加快雙方就土地契約修訂/ 換地個案的補地價金額完成商議。仲裁機制容許獨立而公正的第三方按照雙方議定的仲裁條款和條件,就補地價金額作出裁決,最終有助加快房屋和其他用途土地的供應。

我就問題的各部分,分別回覆如下:

(一)在申請人及政府經過實質交換意見後,一般而言,在申請人提出至少兩次補地價金額上訴後,仍無法就補地價金額達成協議時,申請人或政府均可提出透過仲裁解決補地價爭議。地政總署會採取一些準則為個案訂定優先次序,例如︰

(甲)以住宅單位數目的淨增長(例如不少於200個)或非住宅樓面總面積的淨增長(例如不少於20 000平方米)計算,「產量較高」的個案獲優先處理;
(乙)補地價金額爭議的差異較大的個案獲優先處理;以及
(丙)爭議事項較少或爭議性質較為直接簡單的個案獲優先處理。
 
採用仲裁方式解決補地價爭議必須在雙方同意下才能進行。

(二)由二○一四年十月至今年九月底,地政總署共接獲218宗有效土地契約修訂/換地申請個案。同期就補地價金額達成協議的個案(包括那些不涉及增加住宅或其他樓面供應的技術修訂)共達396宗(期間接獲申請的個案未必與達成協議的個案相同)。就期間經處理的個案當中:

(i)地政總署共向土地契約修訂/換地個案的申請人發出32次邀請(涉及16個項目,部分項目於不同階段獲邀多於一次),邀請有關申請人考慮根據先導計劃透過仲裁解決洽談補地價事宜。在該等邀請涉及的16個項目當中,一宗個案已於二○一五年十二月完成仲裁。該宗個案由成立仲裁庭至發出裁決,在約11個星期內完成,所牽涉的開支(包括政府付出的仲裁費用和專業開支)約130萬元,當中並未計入政府內部負責處理有關事宜的人手及資源。

在其餘的15個項目當中,有兩個項目的申請人曾經原則上接受仲裁邀請,但後來在個案進入仲裁程序前,決定透過一般的商議補地價機制接納地政總署的補地價建議,因此無須仲裁。餘下13個項目發出的邀請未獲申請人接納,當中七宗個案最終能透過一般的商議補地價機制,就補地價金額與政府達成協議,有關個案所需的最短及最長商議時間分別約為兩年和十年,平均中位需時約為四年。現時,餘下有四宗個案申請人選擇與地政總署繼續商議補地價,另有餘下兩宗個案申請人撤回其土地契約修訂/換地申請。

此外,地政總署曾經接獲一宗仲裁申請,但因該申請不符合增加土地供應政策目標,不獲地政總署接納,該個案其後透過一般商議補地價程序完成。

(ii)自二○一四年十月起,共有386宗個案(大部分因還未到達「已經兩次上訴」的門檻及/或不涉及增加住宅或其他樓面供應的技術修訂)未獲邀參與先導計劃,但最終與地政總署就補價金額達成共識。根據現有資料,有關個案所需的最短及最長商議時間分別約為三個月和八年,平均中位需時約為一年半。

(三)由於完成仲裁個案不多,並鑑於持份者普遍支持保留可供仲裁的途徑,政府於二○一八年十月十九日公布延長先導計劃兩年至二○二○年十月二十三日。我們備悉有持份者關注經仲裁裁決的補地價金額不設上限,會減低申請人參與仲裁的意欲,另有建議放寬啟動仲裁的門檻等。我們正在探討是否有空間改良推行細節,並會適時諮詢有關專業人士及持份者,以便於延長期內推動申請,讓政府及各持份者透過處理實際個案累積更多經驗。

(四)目前補地價仲裁先導計劃集中於仲裁補地價金額上,而不適用於對政策問題或對土地契約詮釋有爭議的情況。申請人對政府既定計算補地價準則的異議,關乎政策及影響整個行業的根本問題,不在仲裁庭裁決的範圍內。若申請人對土地契約的詮釋有爭議,則屬於法律問題,應訴諸現有法律途徑。

(五)就一般發展及重建項目修訂土地契約(或換地)的情況而言,補地價金額為擬批出新契約的淨土地價值與原有契約的淨土地價值,在估算當時的十足市值差額。在估算淨土地價值時會考慮原有地契和新地契的不同條件,以及當時適用的規劃、建築物條例限制及市況下於原地契和新地契下可進行的發展模式、發展參數、物業市場及整體經濟情況等因素,而現址建築物的清拆費用一般會計算在重建項目的發展成本內。我們認為政府沿用的補地價估值基礎行之久遠有效,有關估值原則亦公平合理。

2018年11月7日(星期三)
香港時間14時30分


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