解決存在已久的問題
- 樓宇失修、違例僭建及殘破招牌,不但有損市容,更危害公眾安全。
- 根據屋宇署的資料,全港有42 000 幢私人樓宇;其中11 400 幢樓齡介乎20 至40 年,較容易出現維修毛病,特別是那些管理不善的大廈。每年另約有600 幢新樓宇落成。目前,全港約有220 000 廣告招牌,以及650 000 僭建物(包括天台非法搭建物) 。在二零零一至二零零四年間,約150 000 僭建物已清拆/違規情況獲更正,以及6300 招牌被清拆/修理。
總結公眾諮詢
- 二零零零年二月,政府在當時規劃地政局轄下成立了專責小組,負責就樓宇安全及適時維修制定綜合策略。二零零零年十一月至二零零一年三月期間,專責小組公開廣徵意見,諮詢了立法會、土地及建設諮詢委員會、全港18 區區議會、多個專業和代表團體,以及業主立案法團和相關聯會。小組舉行了70 多次簡報會,收到了超過200 份意見書和評論文章。
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大家一致認同政府的決心,支持綜合策略。社會的共識是:
- 業主須承擔責任,維修和管理自己的樓宇;以及
- 政府應為負責任的業主提供協助和支持,並對違規者採取行動。
- 我們展望社會各方攜手合作,共創更安全的建築環境、更優美的都市景象。
多管齊下的策略
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發展局局長將會督導、統籌及監察實施進程。多管齊下的策略是按私人樓宇的樓齡和狀況,對不同組別的私人樓宇,採取不同的方案,重點如下:
- 加強支援有需要的業主;
- 就執法行動採取新的統籌方針;
- 強調為日後的維修工程未雨綢繆的重要性;
- 下放權責予建築專業人士和承建商,共同規管樓宇安全;
- 借助市場力量及經濟誘因;以及
- 推動社區參與,持續推行全民教育,以培養市民積極的態度。
我們的取向是以強而有力的行動,配以實際的支援。為此,政府增撥資源,作為對公眾安全的投資。
即時推行的措施
全面支援業主
- 財務支援方面 ,我們透過獲得7 億元注資的「樓宇安全貸款計劃」基金,應付所有改善樓宇安全和維修方面的實際需要。有困難的業主(例如長者或低收入人士)可享有更靈活的還款條件。屋宇署會不時檢討有關貸款的安排。
- 專業支援方面 ,屋宇署署長會指派維修統籌主任,每位負責一定數量的樓宇,為業主在地區上提供「一站式」服務。屋宇署已在二零零二年六月印製了「樓宇維修全書」,載列:
- 維修技術入門知識和遵守法令的程序;
- 聘用專業和技術人員提供服務的資訊;
- 標書和合約範本;以及
- 各類維修工程及專業人士收費的參考價目。
- 樓宇管理方面 ,民政事務總署成立了一支專門統籌大廈管理事宜的隊伍,負責政策及執行的工作。地區層面,地區大廈管理聯絡小組已在全港十八個地區成立,協助業主及法團解決他們在大廈管理上遇到的問題。自一九九八年起,民政總署成立了4 個「大廈管理資源中心」,分別位於中環,油麻地,荃灣和沙田。除了提供一般大廈管理的資訊及建議外,大廈管理資源中心也可以提供預約式的免費專業顧問服務。
維修統籌試驗計劃
- 二零零零年十一月,屋宇署署長開展一項「屋宇維修統籌試驗計劃」。屋宇署聯同其他執法部門,勘察目標樓宇,以告知業主及業主立案法團所須進行的工程。如有需要,各部門會聯手執法。屋宇署在二零零四年完成檢討試驗計劃的成效,根據檢討結果,屋宇署在二零零五年二月開始推行一項新的維修統籌計劃,除其他執行部門外,香港房屋協會這非政府非牟利組織也有參與。
維修儲備基金及第三保險
- 透過全民教育及外展服務,我們鼓勵現有樓宇的業主設立維修儲備基金,為維修及改善工程未雨綢繆。他們可以從管理月費中撥出合理的百分比,作為供款。我們亦會推廣為樓宇公用部分購買第三者保險的利益。日後,我們會立法規定所有樓宇設立基金及購買保險。
確保新建樓宇易於維修的措施
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一些目光遠大及市場觸覺敏銳的發展商和建築專業人士,在計劃和興建新樓宇時已顧及準買家愈來愈高的要求;他們就樓宇日後的維修和管理採取多項措施,包括:
- 設計不但安全穩固,而且易於管理和方便維修的樓宇;
- 使用持久耐用、易於維修的物料,並提供較長的售後保養期;
- 訂定日後大型維修工程的時間表,供準業主參考;以及
- 開設戶口讓買家預繳款項,以成立維修儲備基金。
這些都是有助提高公司形象及吸引買家(特別是自住業主) 的賣點。
- 我們會透過推出大廈公契的新指引,規定新建樓宇的業主(或其管理公司)設立維修儲備基金,以供日後進行大型維修工程之用。我們也會立法要求業主為其樓宇公用部份購買第三者保險。
樓宇評級
- 樓宇評級可以借助市場力量,鼓勵業主履行重視樓宇管理及維修的責任。狀況令人滿意的樓宇會獲得較高評級,市值相應提升。我們認為應先由私人推動自願計劃,由建築專業團體、銀行組織、保險公司及管理公司進行獨立評級。屋宇署會聯同其他部門訂立評定樓宇安全及維修情況的基準;樓宇評級會視乎業主是否達到指定標準及完成所需工程。結果會公布周知,以供準業主及租客參考。因應有關建議,屋宇署委託顧問研究樓宇評級計劃的評核標準和計分方法,我們正研究顧問的建議,並諮詢學術界和專業界。
- 我們會鼓勵負責任的業主在維修樓宇後主動參與評級。在執法行動中拆除僭建物或進行修葺的樓宇,亦可獲得基本評級。我們會根據實施所得的經驗檢討成效,並考慮是否推行強制計劃。
修訂執法政策
- 屋宇署現時處理違例僭建物,是根據二零零一年制定的政策以擴大執法行動的範圍。
加強執法行動
- 屋宇署署長進行一連串「大規模清拆行動 」,一次過清拆數以百計樓宇的外牆僭建物;這些行動有效地促使更多業主遵從該署的規定。屋宇署會以此模式進行大規模行動,尤其是清拆在樓齡20 至40 年樓宇外牆的僭建物,以及一些位於樓宇平台及天台、天井或後巷的僭建物。在二零零五年清拆行動的目標樓宇數目為1 000 幢。預計在五至七年內可以清拆150 000 至300 000 僭建物 。
- 對於不理會勸諭信的業主,屋宇署會發出法定命令;不遵守命令的業主會被檢控。該署必要時會接手清拆僭建物,及向有關業主收回所需費用。
- 此外,屋宇署將會迅速制止新建或復建的僭建工程。該署會回應市民舉報,以及成立特遣隊伍。
引進「小型工程」監管制度
- 根據《建築物條例》規定,除「豁免工程」外,「建築工程」在施工前必須把圖則送交建築事務監督批准及獲得同意施工;圖則須由建築專業人士擬備及提交。否則,有關工程會被視為「違例」,屋宇署可以採取執法行動。
- 然而,不少「違例建築工程」屬小型康樂設施,並未包括在較舊式樓宇的原有設計內,但實已成為現今日常生活中的必需設備,例如輕型簷篷和晾衣架。若干小型工程對公眾安全的影響程度較低,毋須以現行法例規定的水平管制。有見及此,建築專業人士和承建商應獲賦予較大的權責,共同規管樓宇安全。
- 管制應與危險程度相稱。屋宇署已增設「小型工程」類別,視乎情況由建築專業人士或承建商鑑證安全;當局會在《建築物條例》下增設「小型工程承建商」註冊制度。屋宇署將可專注處理較大型的工程和審核管制的職責。有關的《2008 年建築物(修訂) 條例》及《建築物(小型工程)規例》已在2008 年6 月及2009年5月獲立法會通過。屋宇署現正準備相關的附屬法例,預計小型工程制度可於2009-2010年度內全面實施。在該制度實施前,屋宇署將推行一項大規模的宣傳及教育計劃,向公眾及專業人士介紹該制度。
加強阻嚇
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為加強阻嚇力,我們修訂了《建築物條例》(二零零四年十二月三十一日起生效),以:
- 提升勸諭信(違規業主大多不理會勸諭信)為法定警告通知,並可註冊在有關物業上;及
- 更新對違例僭建的相關罰則。
修訂的目的是遏止僭建問題惡化及持續下去。
消除天台非法搭建物的危險
- 為了消除嚴重火險,屋宇署計劃全面清拆4 500 幢單梯樓宇內的12 000 天台非法搭建物 ,屋宇署正繼續有關工作。房屋署會配合屋宇署的執法行動,按照資格安置受影響的居民。
- 一如上文第19 段所述,新建的僭建物 一經發現,屋宇署會迅速清拆。新建的天台非法搭建物,以及住戶自行遷出或當局採取行動而被空置的天台非法搭建物亦會同樣處理。
- 各部門會加強協調 :電力公司、差餉物業估價署和水務署會與屋宇署更緊密合作,協助找出新建的天台非法搭建物,以便迅速拆除。
- 為了培養市民對樓宇安全的積極態度,我們會持續推行多媒體全民教育,傳遞明確的訊息:敦促業主承擔自己的責任,推廣適時維修的利益,提醒公眾不穩固建築工程所引致的危險,以及闡述違例僭建所涉及的負累。
- 社區參與至為重要。市民大眾應舉報有關樓宇安全的問題。區議會負責就與地區福祉及改善區內環境有關的課題向政府提建議,在這方面與政府攜手合作實最為重要
進一步推行的措施
透過業主立案法團為業主提供財政援助
- 現行的《建築物管理條例》訂明業主立案法團可在法定情況下對個別樓宇單位作出押記。為免維修工程因不負責任或下落不明的業主沒有分擔有關費用而延誤,我們計劃引用此原則,協助負責任而樂意進行維修的業主。民政事務署考慮在法例下,授權法團向政府申請貸款(第7段)。詳細安排有待釐訂。
註冊物業管理公司
- 政府對引入物業管理公司的監管制度持開放態度。我們希望私人物業業主、大廈法團、物業管理界別、專業團體和公眾人士會全面討論有關課題,向我們表達意見。
未雨綢繆
業主聲明
- 關於規定業主在轉讓物業前須委聘專業人士證明「物業外牆並無僭建」的構思,引致不少人士批評,被指為影響業權,亦令業主(尤其是物業外牆並無僭建物的業主) 支付額外費用。為了減低對業主帶來額外費用,尤其是沒有僭建物的業主,我們考慮由業主自行作出聲明。
- 法律改革委員會曾諮詢公眾有關賣方填寫申報表的建議,建議要求物業業主向買家提供更詳盡的資料,聲明樓宇曾否加建或改建。我們會適當地跟進。
綜合策略實施成效
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實施綜合策略,在七年內我們指望可享以下的成果:
- 改善樓齡20 至40 年樓宇的安全、狀況和外觀,包括拆除僭建物;
- 清拆所有建於單梯樓宇的天台非法搭建物;
- 規管所有招牌;
- 提高市民的關注,了解違例僭建的負擔;以及
- 使市民進一步認識適時維修的利益。
策略將會為不同行業的人士提供培訓及就業機會。
附件
對僭建物執法的修訂政策
對僭建物執法的修訂政策重新訂定執法的優先次序,以及擴大行動範圍,集中資源清拆下列僭建物:
- 對生命財產明顯構成威脅或迫切危險的僭建物;
- 新建的僭建物,不論主體樓宇的落成日期;
- 位於樓宇內外、平台、天台、天井或後巷而被建築事務監督列為嚴重危害健康或對環境造成滋擾的僭建物(包括違例地盤平整工程) ;
- 個別大型僭建物;
- 個別樓宇內外滿布的僭建物;
- 大規模行動或維修計劃所涉及的個別或一組目標樓宇的僭建物;以及
- 在採用環保設計並獲建築事務監督批准豁免計入建築樓面面積的樓宇部分(例如露台、空中花園或平台花園) 的違例改建或違例工程。
至於其他僭建物,屋宇署會發出法定警告通知,並可註冊在有關物業上(第23 (一) 段) 。
樓宇安全及適時維修的整體策略