與市建局積極推動市區更新

行政長官在新一份《施政報告》提到,面對樓宇急速老化,須採取更有效的政策手段,加快重建更新步伐,其中,市區重建局(市建局)剛完成「油麻地及旺角地區規劃研究」(「油旺研究」),為重整和重新規劃兩個舊區制定藍圖,亦提出發展節點及一系列新的規劃工具,以提升土地使用效益和重建潛力。《施政報告》更提出會在另外兩個舊區—荃灣和深水埗—開展同樣的地區規劃研究。早前,我特別相約市建局行政總監韋志成到訪旺角,談談市區更新。

油旺地區規劃研究

「油旺研究」2017年展開,涵蓋兩區面積約212公頃。研究制定了市區更新大綱發展概念藍圖,建議把兩區分為五個「市區更新潛力地區」,各具不同的規劃主題,例如建議把旺角東及西發展為「動力商貿區」、大角咀變身「綠悠社區」、油麻地會成為「歷史文化生活區」。研究亦提出五個發展節點,為區內的重點發展,設計上各具獨特性,將有助帶動四周的更新。日前,我與韋志成總監便前往其中一個節點—「旺角東水渠道城市水道」—的位置視察。

發展節點推動地區更新

韋總監介紹,計劃中,現時位於花墟徑已被蓋封的明渠會重開,改建成水道,旁邊的界限街一號體育館、二號體育館及界限街運動場,整幅土地上會興建大型水道公園。公園地下會設有300多個車位的停車場,以解決區內車位不足的問題。停車場上蓋將興建一個新運動場,旁邊會有一座新的政府綜合大樓,既重置現時的體育設施,還有更多社區設施。水道會由太子道西延伸至彌敦道,兩旁會有商業(包括高層建築和低層精品商業街)和住宅發展。

我相信大家都會感受到,水道公園將令花墟及其周邊地帶煥然一新,在旺角煩囂的環境中,提供一個消閒康樂好去處。

新規劃工具更具效益

「油旺研究」建議的概念藍圖為規劃願景。韋總監說,研究亦提出多項新規劃工具,例如地積比率轉移、街道整合、住用及非住用地積比互換等,令推動市區更新,更具效率和效益。政府支持落實新規劃工具,提高重建項目的商業可行性和吸引私人發展商參與,促進市區更新。這些工具亦適用於私人發展的重建項目,而在適當情況下亦可推展至其他舊區。

積極落實實行細節

就「油旺研究」的建議,市建局在短期內會諮詢專業團體和相關持份者。同時,發展局正聯同相關部門與市建局密鑼緊鼓,就建議的規劃工具制訂執行細節,如透過更新一些指引落實措施,並期望明年完成相關工作。韋總監說,市建局會將合適的項目納入市建局未來五年的業務綱領內,盡快開展一些起動項目,並率先試用建議的新規劃工具,為私人主導的重建項目應用新規劃工具提供經驗參考。

開展荃灣深水埗地區研究

參考「油旺研究」的經驗,今年《施政報告》提出邀請市建局在荃灣及深水埗舊區開展同樣的地區規劃研究,以確定更新方案。深水埗和荃灣均屬舊區,市建局可運用「油旺研究」提出的概念和規劃工具,審視區內的土地用途、道路規劃、休憩空間及社區設施等情況,為這兩個地區制訂規劃及重整藍圖,並探討調整及提高區內發展密度的可行性,從而善用土地和加快舊區重建。

為深水埗作更深入廣泛重整研究

深水埗是傳統舊區,在油旺的北面。韋總監說,市建局以往在該區開展的17個項目,主要以項目主導為原則,重整規劃較少,發展空間也有局限;而上月底開展的兼善里/福華街項目及昌華街/長沙灣道發展計劃,則把舊樓群、舊社區設施及政府土地納入規劃範圍,並以政府推廣的「一地多用」概念作綜合規劃發展,從而提升土地發展潛力。他認為,為深水涉進行如「油旺研究」般更深入及廣泛的重整研究,制訂全面更新藍圖,加快更新步伐,是適當的。

審視荃灣區地積比

另外,荃灣屬於香港第一代新市鎮,發展自1970年代開始,區內不少樓宇樓齡已超過50年。韋總監說,當年新市鎮訂定的住用地積比率一般較市區為低,荃灣的最高住用地積比率現時僅為五倍,因此現時是合適時候,在荃灣開展類似研究,並審視提高荃灣區地積比的可行性,同時檢視土地用途,改善這個舊區的整體環境。

市區更新是一項充滿挑戰的任務。如韋總監說,舊區更新不應只看項目,亦不應只看小區,應以更宏觀的概念來考慮。就開展荃灣及深水埗地區研究,市建局管理層會盡快呈請董事會,在獲得其支持後盡快開展研究,期望可在兩年內相繼完成。

 
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發展局局長黃偉綸(右)邀請市區重建局(市建局)行政總監韋志成(左)分享市區更新的經驗和建議。
發展局局長黃偉綸(右)邀請市區重建局(市建局)行政總監韋志成(左)分享市區更新的經驗和建議。
市建局行政總監韋志成指出,深水埗和荃灣均屬舊區,很適合運用「油麻地及旺角地區研究」一些概念和工具,進行更深入及廣泛的研究,提出規劃及重整藍圖。
市建局行政總監韋志成指出,深水埗和荃灣均屬舊區,很適合運用「油麻地及旺角地區研究」一些概念和工具,進行更深入及廣泛的研究,提出規劃及重整藍圖。
按市建局剛完成的「油旺研究」,整個研究區分為五個「市區更新潛力地區」,並尋找具地區特色的地點,以建立「發展節點」,例如圖中的「旺角東水渠道城市水道」。
按市建局剛完成的「油旺研究」,整個研究區分為五個「市區更新潛力地區」,並尋找具地區特色的地點,以建立「發展節點」,例如圖中的「旺角東水渠道城市水道」。
「油旺研究」建議把現時位於花墟徑已被蓋封的明渠重開,改建為水道,而水道會由太子道西延伸至彌敦道。
「油旺研究」建議把現時位於花墟徑已被蓋封的明渠重開,改建為水道,而水道會由太子道西延伸至彌敦道。
研究建議,現時的界限街一號體育館、二號體育館及旁邊的界限街運動場,將變身為大型水道公園,供市民消閒康樂之用。
研究建議,現時的界限街一號體育館、二號體育館及旁邊的界限街運動場,將變身為大型水道公園,供市民消閒康樂之用。
研究建議,現時的界限街一號體育館、二號體育館及旁邊的界限街運動場,將變身為大型水道公園,供市民消閒康樂之用。
圖示水道公園構想圖。
圖示水道公園構想圖。
圖示兼善里/福華街發展項目的現貌。
圖示兼善里/福華街發展項目的現貌。
圖示昌華街/長沙灣道發展計劃的現貌。
圖示昌華街/長沙灣道發展計劃的現貌。

2021年10月17日

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