立法会十八题：推动楼宇复修及旧区重建
以下是今日（七月十五日）在立法会会议上杨永杰议员的提问和发展局局长甯汉豪的书面答复：
问题：
有意见认为，香港楼宇老化问题日益严峻，政府应积极推动楼宇复修及加快旧区重建步伐，藉此对旧区进行重新规划，改善市民居住环境。就此，政府可否告知本会：
（一）鉴于市区重建局（市建局）以「动态管理」的策略，因应市场情况和楼宇状况适度调整不同项目的规划和推展步伐，政府是否知悉，市建局为维持其财务稳健而进行财务压力测试时的具体假设，以及在评估是否延缓项目或缩减规模时的客观量化指标（例如预计亏损金额、现金流底线或楼价指数跌幅）分别为何；
（二）就土瓜湾「十三街」等收购成本高昂的大型重建项目，政府是否知悉，市建局会否考虑联合发展商共同出资参与，并灵活调整招标条款（包括降低前期费用、优化利润分摊比例），以及会否加快落实并扩大「地积比率转移」的新规划指引至市区大型重建项目，以增加市场参与重建的诱因；
（三）鉴于目前政府依赖多项非经常性的计划推动楼宇维修，当局会否研究设立一个由政府注资、可持续运作的常设楼宇复修基金，推动由纠正性维修过渡至预防性维修；如会，详情为何；如否，原因为何；
（四）当局会否更新《香港规划标准与准则》以配合旧区重建，包括更新住宅和零售设施的泊车位及电动车辆充电设施等要求、规定在大型重建项目中按比例增加长者社区照顾设施及公共绿化空间，以应对人口老化；如会，详情为何；如否，原因为何；及
（五）鉴于推动智慧社区及一地多用等模式涉及多个部门，审批程序繁复，政府会否考虑设立更高层次、由司长级官员领导的跨部门督导委员会，专责理顺旧区重建及复修的审批流程；如会，详情为何；如否，原因为何？
答复：
主席：
政府一直以复修和重建并行的策略解决市区老化，而市区重建局（市建局）是政府推动市区更新工作的重要夥伴。市建局按照《市区重建策略》的「规划主导、地区为本」的方针推展市区更新工作，在进行重建项目时，重新规划区内交通路线、行人设施、绿化休憩空间等，令项目更具规划效益。同时，在楼宇复修方面，政府自二○一八年起，先后拨款合共190亿元，透过市建局推出多项楼宇复修支援计划。
就杨永杰议员提问的各部分，经征询市建局后，现回复如下：
（一）根据《市区重建局条例》（第563章），市建局须以应有的谨慎和尽其应尽的努力处理其财政，长远维持稳健财政状况。为应对经济环境和楼市状况对持续推展市区更新带来的挑战，市建局会以动态管理的策略，不时检视已开展及／或计划开展有关重建程序的重建项目，并因应市场情况和楼宇状况适度调整不同项目的规划和推展步伐，从而灵活调配资源。市建局在评估是否调整项目步伐时，会综合一篮子因素作全面考量，当中包括现金流及财务状况、环球经济状况、本地物业市场趋势、项目复杂性与规模等，以期在维持财务稳健、有效推动旧区更新和回应地区期望之间取得平衡，持续有序地履行市区更新的任务。
尽管市建局的日常营运及财务管理由其董事会及管理层负责，政府会透过委任市建局董事会成员、审批其每年的业务计划／五年业务纲领，以及与市建局定期举行高层工作会议等方式，监督和指导市建局的工作。为维持市区更新的动能，政府一直为市建局提供财政支援，当中包括以象征式地价向市建局批地（自市建局成立以来，政府因此而少收的地价总额超过250亿元）；向市建局在合适重建项目内批出附近的「政府、机构或社区」用地，以增加重建项目的整体发展潜力；以及在去年向市建局以私人协约方式和象征式地价批出两幅分别位于红磡庇利街及将军澳第137区的用地，以为重建项目提供融资等。
（二）市建局在整合业权后，一般会将重建用地推出市场供发展商竞投，与私营机构合作推动重建项目。在新项目进行招标前，市建局会透过项目发展促进服务，以双向方式增加项目资讯透明度及加强与市场沟通。市建局可按需要灵活调整招标条款，以优化项目安排，增加发展商对项目入标的信心，例如提供分期支付投标金额的安排等。
至于地积比率转移的规划工具，城市规划委员会于二○二三年七月公布有关规划指引，以油麻地和旺角作试点推行，容许在同区用地之间转移地积比率，为市场提供诱因加快推动旧区重建项目。市建局亦在二○二四年开展的旺角洗衣街／花墟道发展计划运用了地积比率转移的概念，整合了数个分布零散且细小地盘，将发展潜力转移到一个较大的地盘上作混合用途发展，增加规划裨益和项目商业效益。而《行政长官2025年施政报告》也提出，为进一步鼓励市场利用「地积比率转移」规划工具以加快市区重建，政府将会放宽目前安排，以容许跨区地积比率转移和放宽原先计划多项安排，而此建议将同样适用于市建局的项目。政府已就《施政报告》的建议进行了谘询，听取相关持份者的意见（包括市建局董事会、专业团体和业界组织等），相关持份者大致上支持我们的建议方向，我们的目标是在今年第三季敲定和落实相关具体措施。
（三）政府自二○一八年夥拍市建局先后推出多项楼宇复修资助计划，当中包括「楼宇更新大行动2.0」（「2.0行动」）。社会普遍认同「2.0行动」有助支援业主落实大型楼宇维修工程，业主继续进行适切楼宇保养，将有效延长楼宇寿命，减轻楼宇重建压力。政府认为值得继续向有需要的业主提供资助，因此在《2026-27年度财政预算案》公布会全面检视「2.0行动」资助计划，参考过去实践经验，制定全新资助计划，并为此预留30亿元。我们会在明年初完成检视工作并制订新资助计划的细节，届时亦会谘询立法会发展事务委员会。我们的检视工作将考虑以下方面：
（a）如何让资助准则更对焦，将资源与楼宇维修需要作更精准配对（例如三无大厦、经济能力较弱的老旧私楼业主等）；
（b）如何加强执行监管机制，确保获资助住户在加强版「招标妥」（注）的配合下，尽早完成大厦维修工程；及
（c）如何推动业主持续做好恒常楼宇保养，避免累积问题及增加日后进行大型楼宇维修工程的压力。
（四）《香港规划标准与准则》（《准则》）列明政府各有关政策局／部门为其政策涵盖的各类土地用途和设施厘定规模、位置及用地规定的准则。为应对人口老化趋势，社会福利署在二○一八年因应《安老服务计划方案》的建议，提出修订《准则》的第三章，加入及更新了以人口为基础的安老服务及设施规划标准，包括长者地区中心、长者邻舍中心、社区照顾服务、院舍照顾服务等设施的楼面面积要求及规划比率，以更有效地配合加强安老服务的目标。另外，《准则》的第四章及第八章分别载列有关于绿化空间以及泊车位／充电桩的规划标准与准则。若相关政策局／部门基于其最新政策考量检讨有关准则及提出更新，规划署会作出配合。
市建局一直就推行重建项目向当区提供所需的社区设施，例如就正进行招标的庇利街／浙江街项目中，将提供设有100个床位的安老设施，以及在明伦街／马头角道发展计划和土瓜湾道／马头角道发展计划中，将提供一条20米阔的海滨长廊及一个25米阔的地面露天海滨广场，供公众使用等。
（五）我们理解在推展市建局的重建项目时，与其他政府部门的协调十分重要。就此，发展局下设有市区更新组，负责监督市建局的整体运作，并协调市建局与其他部门的沟通和合作，以推动市区更新的新构思及项目。发展局辖下的「项目促进办事处」亦为市建局的重建项目提供协助（例如观塘市中心计划），以协调各有关部门处理有关项目的发展审批申请。
注：发展局联同市建局计划于二○二六年第四季推出加强版「招标妥」服务，强化对法团和业主聘请合规的顾问和承建商妥善进行大厦维修工程的支援。目前正在拟定的加强版「招标妥」服务包括制定更严谨的顾问及承建商「预审名单」及由市建局把关为业主就聘用顾问和承建商进行招标和评标工作等。
完
2026年7月15日（星期三）
香港时间16时44分
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