各位，我现在首先跟大家说说《施政报告》提到有关土地发展的政策措施。我在昨日的记者会已经跟大家简介了与北部都会区有关的措施，所以我今日会集中讲一些北部都会区以外的，当然有些措施亦适用于北部都会区。
持续有序造地
首先，我想与大家说说我们未来十年的「熟地」预测完成量。为了让社会掌握土地发展情况，大家都知道我们近年每一年都会更新并公布未来十年「熟地」预测完成量，希望反映各个由政府主导项目的最新进展。造地进度在过去数年来说，都符合我们的预期。根据去年的预测，今个财政年度预计可产出约150公顷「熟地」。我们有信心会如期做到。此年度的「熟地」即今个年度这150公顷「熟地」，主要来自东涌新市镇扩展和北部都会区。
这个财政年度即将过去，大家在这投影片上见到，我们把整个预测再推进一年。在未来十年，我们的「熟地」预测完成量大约为2 600公顷，当中约七成，即约1 800公顷来自北部都会区。从宏观角度看，政府于二○二一年发表了《香港2030+》一个规划远景与策略研究，当时我们建议在30年期内直至二○四八年，准备好约7 000公顷土地。如果大家用计数机除一除，7 000公顷除以30年，即每年平均约200多公顷土地。如果大家再比对我们眼前这个未来十年「熟地」预测完成量，我们平均每年完成约260公顷，所以亦符合我刚才所说长远规划的目标水平。这个预测完成量，除了可以满足发展需求外，亦让政府有空间建立一个健康的土地储备。我亦想再次强调，将土地准备好，不等如将那些土地在当年推出市场或立即使用，因为我们会因应市况灵活地调整推地策略，审时度势、有节有度推出准备好的土地供发展之用。这个大家眼前见到的十年期「熟地」预测完成量，我们稍后会上载至发展局的网页。
其他推进中的造地项目
刚才我提到有1 800公顷来自北部都会区。除了北都之外，其他造地项目例如龙鼓滩、将军澳第137区和第132区，以及东涌新市镇扩展，亦将会在未来十年内陆续产出约270公顷「熟地」，已计算在我刚才所说的十年完成量预测之内。
促进市场增加学生宿舍供应
近年我们的土地发展工作有相当多环节都希望助力产业发展。以我们最近几个月时常大家提到的「城中学舍计划」为例，发展局和教育局于今年七月中推出「城中学舍计划」，透过拆墙松绑鼓励市场改装现有商厦成为大学学生宿舍。七月至今短短两个月左右时间，我们已接获多于150个初步查询，并一直协助有兴趣人士提交申请。
截至九月中，正式收到的申请有九个，直至今日，当中有五个已经获得教育局原则上批准。这九个申请大部分属于全幢楼宇改装成为学生宿舍，而它们的地点位于红磡、观塘、深水埗、旺角、湾仔及上环这些市区内的现有建筑物，而九个申请当中绝大部分现时为办公楼。发展局的项目促进办事处会为申请人提供利便服务，这些项目如果一经审批，我们希望它们于18个月内完成。而这九个已经接受的申请如果最终成功「落地」，我们现时见到的资料，它们可提供约1 500个学生宿舍床位。
正正因为这个「城中学舍计划」在短短时间已经这么受欢迎，行政长官在刚刚发表的《施政报告》宣布了即日起扩展计划，不单止适用于现有商厦改装，如果一些现有商业地段申建学生宿舍，或者将一个现有办公大楼拆卸、重建作学生宿舍，都受惠于这个利便措施。在这里我也想补充，现有工业大厦如果符合规划和地契的条件改装成为商厦，这商厦都可以参加「城中学舍计划」。
另外，发展局今年内亦会预留至少三幅，主要位于市区的全新商业土地作兴建学生宿舍，我们稍后会邀请市场提交意向书。
发展游艇经济
我们另一项土地发展工作与产业有关的，就是支援发展游艇经济。
我们过去就三个地点，分别是前南丫石矿场、香港仔避风塘扩建部分和红磡站临海用地提出了一些土地用途规划。其中，我们就前南丫石矿场和香港仔避风塘的扩建，在当中提供游艇设施，亦做了市场意向调查，反应非常正面。我们现正分析收集到的意见，目标是在明年下半年率先为前南丫石矿场正式招标。香港仔避风塘扩建部分引入游艇泊位及其他岸上设施，我们争取在二○二七年上半年或更早时间正式招标。这个时间表也是配合香港仔避风塘的扩建，本来我们稍后也要向立法会申请拨款作避风塘扩建工程。至于红磡站临海用地，我们在过去一两个月也收到很多公众给予我们的意见，也是相当正面，我们争取在明年下半年启动有关法定规划程序。
美化兰桂坊街道
不知大家有没有留意，在《施政报告》中也有一个小段落提到美化兰桂坊街道。为何我今日特别想和大家分享我们的看法，因为我们整个用心，是希望带出城市更新不单是老旧楼宇的更新，特别是对一些有地标性意义的地方，其有关街道、外墙或其他公用设施设计如果老旧了，其实也会影响地标地方的吸引力。
我们今次选取兰桂坊作为第一个需要由发展局综合统筹有关部门，包括路政署、建筑署、渠务署等，一起去更新整个微观上的城市设计元素。我们希望可以启动这方面的工作，如果成效好，我们亦希望在未来研究将有关工作推展到其他地点。
单以兰桂坊而言，我们希望未来一年，先完成一些重铺路面、美化垃圾收集站、使用特色渠盖等较简单而又快速见效的工夫。第二阶段我们会把这些工程延展到附近街道，并推动一些社区营造工作。
新思维推动市区重建
接下来这个环节，我想跟大家谈谈一个很重要的工作，就是市区更新，因为楼宇老化情况的速度实在是严峻的。以过去十年为例，50年楼龄或以上的楼宇，每年都增加500多幢，但是我们重建的速度，每年是大约160幢左右。当然，老旧楼宇不一定要重建，如果维修好都可以有很长的寿命。但是这个分别——每年多500幢但重建只做到160幢，这个距离我觉得是值得我们注视，以及加大力度鼓励市区重建工作。这个鼓励，除了是鼓励市建局，也是鼓励我们的私人市场去参与。我们今年在《施政报告》提出了三方面的政策措施。
第一个，大家眼前看到投影片这个是专为市建局而设。我们会在北部都会区古洞北和粉岭北这个新发展区，预留三幅住宅用地，供市建局筹划将来「楼换楼」的安排。为何在这个时候预留土地给市建局，因为大家都可能记得，我们几个月前经行会审批，都有向市建局批出两幅土地，分别在将军澳137区，以及在红磡庇利街。当时我们透过批地给予市建局资源，也提出了一个要求，就是市建局要与发展局合作，检讨现时的收购和重建政策，希望市建局用一个可持续方式，因为我们都知道，现时如果继续用七年楼龄赔偿，去赔偿一个可能是50年楼龄或以上的楼宇，其实长久下去，都不是一个可持续的方法。检视之余，可能将来都要为我们受影响的业主提供多一些选项，「楼换楼」肯定是其中一个选项，所以我们都希望及时为市建局这方面的工夫先预留土地，但是前提必定要跟整个收购和重建的策略一并检视。
第二个招数，我们提出放宽目前地积比转移安排。如果大家有一直跟进这个环节，其实政府于二○二三年七月透过城规会作了一个举措，就是我们容许在油旺两个地区，即油麻地、旺角这两个地区，如果在这两个地区重建，我们容许同区地积比转移这个概念。即是说如果重建的地盘，它重建出来的楼宇，已经不能做回它现有楼宇的容积率，它可以将未用完的地积比尝试同区转移去另一个地盘。当然过程中都要经过城规会审批，以及如果要补地价，都要补地价，但是始终它的限制就限于同区转移。我们今次希望再出手重一些，我们将地区地积比转移这个安排，希望放宽至跨区的地积比转移，都希望可以容许、希望可以激活无论是市建局或其他私人项目，多一个诱因给他们做市区重建工作。
我们未来都会探讨除了容许跨区，在这些转移过程中，「接收地盘」要限多少个，「输出地盘」又要限多少个，这些限制我们都希望尽量放宽。
第三个举措是一个全新构思。大家都记得，我们去年成功通过了强拍条例的修订，为七个指定地区降低了强拍门槛，特别宽松一些。这七个指定地区内的老旧楼宇特别多，所以我们很希望引导市场，市建局自然会多做这些地区，但是市场的力量，我们都希望引导他们去到这些地区。
我刚才说全新的举措是甚么呢？就是如果有私人业权人现时的老旧楼宇坐落在这七个地区，如果他做重建时，我们会送一些地积比给他。所谓「送」是甚么呢？如果他现时的重建地盘，假设最高地积比根据规划图只是七，那么我们就会在这个地积比七之上，我们现时的建议是额外将百分之二十的楼面送给他。增加了的楼面，他可以在他的重建地盘用，也可以转移去另一区，同样是他负责的地盘那里用。不仅如此，如果有些土地业权人不想要这个转移的实物，因为可能他要等到另一个地盘有发展才用得着，他想将我们送的百分之二十的楼面，可以改为化作金钱使用。我们是用一个记帐形式，如果这百分之二十的楼面，按当时市值，在旧区的地段是值多少钱的地价，我们就会为他记帐。这个业权人在其他的土地发展项目，如果涉及地契修订，我们会在当中当地价扣除。
大家会问为甚么要这么重锤，用一个送地积比，加上可以转做金钱的诱因呢？我们的初心只有一个，就是因为这七个指定地区，我们真的很希望推动老旧大厦的重建。最终得益的都是社会和市民，因为旧楼的老化程度实在是严重的。
刚才我说这两个涉及地积比、用于旧区的措施，有很多执行细节。我们希望接下来这几个月，与业界的专业团体、地产建设商会、做重建的有关持份者探讨这些细节，我们希望争取明年上半年可以将其落实。
释放市区工业用地
另一个举措我很快讲一讲，我们在《施政报告》提到，因为在市区仍然有很多老旧工厦，过去固然我们推出了一些活化工厦计划，但我们觉得是时候展开新一轮工业用地研究。我们希望探讨活化工厦计划的未来路向，争取明年内提出建议。不过值得一提，我在昨天的记者会跟大家分享过一个「按实补价」的概念，也举过一些例子，其实「按实补价」这个概念都适用于工厦重建，不需要等待工业用地检讨已可以适用。
加快不同类型项目的申请审批流程
下一个我很快说说，有数张投影片与减低建造成本有关，因为建造成本在香港比较高，的确是我们现时面对，也希望积极处理的问题。其中我们会加快不同类型项目的审批流程，主要会分开工务工程项目、北都内私人项目和北都以外的私人项目，我们会在发展局设立不同单位去分别处理，在不同流程进行监察和加快督导。
放宽私人发展项目停车场总楼面面积豁免安排
另一个与建筑成本很有关系，亦与建筑工期很有关系，就是我们放宽了私人发展项目停车场总楼面面积的豁免安排。基本上日后如在地面兴建停车场，地面只要不多过两层停车场，全部可获得楼面宽免，无需必定要在地底有停车场才能享用宽免。这个措施我们相信大部分私人发展会受惠，因为很多过去一两年我们接触的私人发展项目，其实需要兴建的停车场都是两层或以下，换言之，未来选择兴建在地面，全部可获楼面宽免。这个举措的好处是希望减低建筑成本，因为我们分析过，兴建一层地面停车场，一般来说，以我们知道的例子为例，其实成本是地库停车场约六成。另外，如果相比兴建两层在地面与兴建在地底，节省的时间可以有一年。这是我们平衡成本、建筑时间等等的考虑。
减低建造成本
在减低建筑成本方面，过去我们有一些措施，点了题出来。我们会推行「成本管控数码平台」，方便发展局全程监控工务工程成本。我们亦邀请了香港建筑科技研究院检视我们沿用多年并对建造成本影响较大的建筑标准及要求，首批检视的包括混凝土抗压力及地基承载力。另外，我们会试行中央采购，包括中央采购钢筋和「组装合成」构件，明年初希望可以执行。最后，我们会强化工程管理，希望进入拨款阶段前，已经用「业主」思维，从成本效益角度与有关政策局商讨。
完
2025年9月19日（星期五）
香港时间21时31分
香港时间21时31分
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