以下为今日（十二月八日）立法会会议上何俊仁议员的提问和发展局局长林郑月娥的答复：
问题：
上月一宗报道指，政府在批出尖沙咀前水警总部旧址的文物旅游发展项目时，因计算总楼面面积前后出现差异，以及计算就额外总楼面面积须缴付额外地价所用的市值标准，令政府少收超过１５亿元公帑。就此，政府可否告知本会：
（一） 何时委托顾问进行“尖沙咀前水警总部旧址发展机会研究”、招标、批出项目予成功的投标者及与其签署协议、实地量度总楼面面积及修订协议；每个阶段所得悉的建筑物总楼面面积分别为何；当局在得悉准确的总楼面面积后有否修订协议内容，包括总楼面面积及项目价值，以及为何在委托顾问进行研究时没有要求进行实地测量，这是否惯常做法；整个过程中是否有任何出错，当局汲取了甚么教训及付出了甚么代价，以及是否有人失职；
（二） 以项目中的历史建筑物的总楼面面积分别为４，３００平方米及５，６１０平方米计算，在投标者竞投及当局批核该发展项目时，投标价或项目价值受到甚么影响，为何不涉及征收额外地价；有否其他例子；若有，过去５年，有多少宗涉及技术修正但没有征收额外地价的个案，每宗个案分别涉及多少总楼面面积测量误差，以及有多少个招标项目的规划纲领只粗略列明建筑物的总楼面面积，并以详细测量为准；每宗个案最终相差面积多少，以及是否没有征收额外地价；及
（三） 当项目的总楼面面积由７，２１３平方米增加至７，４１３平方米时，当局如何计算所增加的２００平方米总楼面面积的市值，使政府只能收取９４，５３０，０００元的额外地价？
答复：
主席：
要全面回答何俊仁议员的提问，我有需要先说明有关尖沙咀前水警总部旧址的规划和发展过程。尖沙咀前水警总部的地段，位处香港的旅游区，并拥有一组共五幢极具价值的历史建筑。早于九十年代，政府已为该幅土地研究发展方案，务求保留这些历史建筑，同时也可善用地段的发展潜力。为配合这构想，城市规划委员会（城规会）率先于一九九三年十二月把该地段在分区规划大纲图上改划为“综合发展区”用途。此外，政府于一九九四年按照古物及古迹条例，在谘询古物谘询委员会后，宣布把尖沙咀前水警总部的建筑物及围地，包括主楼、马厩、报时塔及前消防局宿舍，列为法定古迹。至于馀下的前消防局大楼则获当日的古物谘询委员会评为三级历史建筑。
期后，规划署于一九九九年委托顾问公司进行“尖沙咀前水警总部旧址发展机会研究”，希望为此保育及发展计划寻找一个可行的方案。该研究于二○○一年六月完成，就该地点的发展规范及参数提出建议，这些建议期后被纳入该“综合发展区”地段的规划纲领（Ｐｌａｎｎｉｎｇ Ｂｒｉｅｆ）。该规划纲领于二○○二年五月获城规会通过，为拟备该地点的总纲发展蓝图（Ｍａｓｔｅｒ Ｌａｙｏｕｔ Ｐｌａｎ）提供指引。同年六月，行政会议同意政府采用公开招标土地形式发展尖沙咀前水警总部旧址为文物旅游设施。负责统筹招标工作的旅游事务署于同年十一月在获得中央投标委员会同意后，为项目进行招标。
虽然项目以土地招标形式进行，但和一般出售政府土地的安排，有几方面的差别。第一，是次招标的土地上有需要中标人士保育现存的建筑物；第二，是次招标评审采用双信封制（ｔｗｏ－ｅｎｖｅｌｏｐｅ ｓｙｓｔｅｍ），即须考虑投标人的技术建议和提出给政府的价格，比重分别为７５％和２５％。换句话说，有关标书的评分准则较着重于技术建议的考虑：包括有关建议是否能达致文物保育及复修的目的、对历史建筑群周边环境和布局的保育、建议的发展概念是否具创意、有关建议的实际可行性及其对旅游和经济的效益、投标者在文物保育及发展文物旅游项目方面的经验等。评审团根据上述各项准则，就每份标书作出评分及整体考虑，以审核、评估和甄选投标者就项目所提交的标书。所以是次投标中并没有采用最低价格（ｒｅｓｅｒｖｅ ｐｒｉｃｅ）作为衡量标书的准则。第三，招标文件亦指出该地段规划为“综合发展区”，城规会早前亦已通过规划纲领，投标者在获得该地段发展权后仍须向规划署递交总纲发展蓝图，并须获城规会批准。招标文件因此鼓励投标者尽可能符合规划纲领。
投标者在标书中提交概念图则（ｃｏｎｃｅｐｔ ｐｌａｎｓ），该概念图则自然应与城规会审批的总纲发展蓝图吻合。中标者在发展项目过程中，若需修订在标书中获接受的概念图则，便须相应得到城规会同意修订总纲发展蓝图，随后再按地契条款向地政总署申请修改该概念图则。
二○○三年五月，Ｆｌｙｉｎｇ Ｓｎｏｗ Ｌｉｍｉｔｅｄ以三亿五千二百八十万元投得该项目，有关的批地文件于同年六月签署。
就问题核心涉及的项目总楼面面积，在城规会早前通过的规划纲领中，列出该五幢历史建筑物的估算总楼面面积为约４，３００平方米，以及建议可新加建筑物的总楼面面积为７，９００平方米。其后的招标文件中，表述地段内的历史建筑有大约４，３００平方米的总楼面面积，相信是按当时规划纲领所载；至于地段内可供新建的总楼面面积，经地政总署测量有关土地面积后及按已定的方式计算，可供新建的总楼面面积定为不可超７，２１３平方米。
其后，由于发展商就该现存的历史建筑提交予屋宇署的建筑图则所标示的总楼面面积与城规会批准的总纲发展蓝图内所列的不符，建筑图则不获批准。发展商遂于二○○六年六月要求城规会同意所建议的技术修订，以确认有关总楼面面积应修订为６，１７２平方米。为协助城规会处理其申请，发展商在屋宇署和地政总署的代表陪同下，在地盘进行了详细测量，确认了当中历史建筑的总楼面面积约为５，６１０平方米。随后，城规会于二○○六年十二月以此确认数据作为历史建筑的总楼面面积，这是根据详细测量而作出的技术修正，藉以反映这些历史建筑的实际总楼面面积；这项技术修正无给予发展商额外楼面面积，也不存在可征收额外地价的情况。
就议员提问的三个部分，除了上述的背景资料外，我的补充答复如下：
（一） 这个保育旅游项目的可用总楼面面积部分来自现存的历史建筑，即“现楼”，规划署在委任顾问进行规划研究时，并没有要求顾问进行详细的实地测量，而项目进行招标前亦无就这组历史建筑作详细实地测量。发展商的发展权包括活化再用这些现存的总楼面面积。
此次土地投标包括现存建筑的总楼面面积，而这些历史建筑又受保育条件限制，不容发展商擅自加建或更改；在公开招标的过程中，所有投标者可自行根据建筑物的实况，衡量估算现存建筑的总楼面面积。因此，我并不认为这项招标中有出现错失。日后，若政府再次采用这种独特的发展模式，即将具历史价值的现存建筑物保存、修复及活化，并透过招标引进私人机构参与保存及发展文物古迹的工作，由于须保育的现存建筑物的总楼面面积不会改变，而投标者亦可对现存建筑物的空间自行作出测量或评估，政府可能不宜在招标文件中为这些历史建筑提供一个估计的总楼面面积，免生误会。
（二） 正如我已解释，有关项目的招标文件所载有关历史建筑的总楼面总面积约为４，３００平方米，只是对地段内须保育的历史建筑（即“现楼”）的描述。
该项目的招标评审采用双信封制，地价收益只占２５％，加上这项目没有采用最低价格（ｒｅｓｅｒｖｅ ｐｒｉｃｅ）作为衡量标书的准则，我们无法确定上述对现存建筑总楼面面积的描述有否影响投标者的价格建议，重要的是城规会于二○○六年十二月确认５，６１０平方米作为现存历史建筑的总楼面面积，只是根据详细测量而作出的技术修正，不存在给予发展商额外总楼面面积。
我已说明这个项目的发展模式相当独特，过去五年并没有类近涉及以双信封制招标保育及活化历史建筑项目的土地招标个案。
（三） 我已说明在这次招标中，成功投得该土地的人士在标书中须提交“概念图则”及其他文件，根据土地契约条款，这些“概念图则”和文件须得到地政总署署长同意才可作出改动。除了就历史建筑总楼面面积的技术修订外，发展商曾在城规会同意后就总纲发展蓝图作出数次修订，并相应地要求地政总署接纳更改“概念图则”，包括把额外新建的总楼面面积由７，２１３平方米增加至７，４１３平方米，和其他设计上的改动。地政总署根据既定程序向发展商征收补地价９４，５３０，０００元，以反映因同意“概念图则”改变而增加的土地价值。
完
２０１０年１２月８日（星期三）
香港时间１５时４５分