以下是发展局副局长林智文今日（十月二十八日）在立法会会议上就「加快旧区重建」议员议案的总结发言全文：
主席：
我首先感谢提出原议案的黄浩明议员，以及提出修正案的三位议员，亦感谢30多位议员踊跃发言，就市区更新工作给予很多宝贵意见，我们必定会在未来的跟进工作好好参考。
就议员的发言，我看到几个大范畴，可以藉此机会与大家分享我们的想法或相关资料。这个议案是关于加快市区重建，在讨论中提及一个论点，就是我们所说的市区重建是否就是拆卸重建呢？就政府的市区重建策略，我们并不是单一指拆卸重建，还有楼宇复修、旧区活化，以及文物保育等。当然，拆卸重建有时不可避免，例如有些楼宇已经非常老旧，复修在经济上不可取；又或者有些楼宇设计非常过时，今日未必适用，例如大家如果经常落区，看见一些旧楼就算有电梯，可能也要经过楼梯才能到达电梯，对于老人家，特别是坐轮椅的老人家来说，出入是个大挑战。
我们藉着旧区拆卸重建的机会，与附近一些较老旧的政府设施一并整体重新规划，重新设计，当中可以加入一些刚才有议员提到的共融、适老概念。对于搬出的居民也好，或者将来搬入的居民也好，都是环境上的改善。
当谈到旧楼拆卸重建，很多议员都会提及市区重建局（市建局）的角色，特别是市建局收购旧楼方面的赔偿和安置安排。市建局如何赔偿和安置，最重要或最难拿捏的一点，就是如何一方面令市建局的财政延续性可以继续，但另一方面亦要适当地照顾小业主的权益。
这方面，很多议员都提到「同区七年楼龄」赔偿机制。其实我们亦听到很多不同人士跟我们说，会问「同区七年楼龄」已经实施二十多年，以今日来说，是否一个太优惠的安排，又或者会否因为市建局有「同区七年楼龄」，反而令私人收购更为困难。我们都听到这些声音，所以现时检讨市建局财政和运作，我们都会全面检视这个「同区七年楼龄」赔偿机制。
另外一个大家都提及的，就是除现金外，有没有其他选项让受影响业主选择？很多人提及「楼换楼」，其实现时并非没有「楼换楼」，不过现时「楼换楼」安排是先给予一笔钱，你可以用这笔钱选择购买市建局楼宇，如果中间有时间落差，你需要自行负责居住安排，这样的安排可能对大部分人来说未必吸引。所以，我刚才说在检视市建局运作和财务方面，我们会一并看看有何办法可以完善目前「楼换楼」的安排。
另外，亦有很多议员提到，我们应该用好北部都会区新发展区的土地，支援旧区更新重建。最能体现这个政策方向的，就是我们在古洞北、粉岭北新发展区预留了三幅土地，容许市建局兴建一些新楼宇，当将来有新或改良后的「楼换楼」安排时，可以用作「楼换楼」单位。
当然，我亦同意刚才有议员说，旧区有特别多老人家居住，如果他们真的需要跨区居住，我们必须要有适当配套，令他们在适应新环境上，减少滋扰或不便，尽量令他们更容易适应新环境。
就我刚才提及的检讨，即赔偿和「楼换楼」，我们希望在完成检视后，明年尽早提出建议方案作公众谘询，听听大家的意见，希望尽快制订一个符合各方利益的方案。
很多议员提到如何加快步伐，甚至有议员提出是否应该设立关键绩效指标。我可以分享，市建局在未来五年会投放400亿元进行市区更新，并非全部但相信大部分主要用作收购重建，同时亦会进行一些复修或旧区翻新工作。
市区重建单靠市建局并不足够，私营机构是一股非常重要的力量。我们有不同政策工具或政策措施，鼓励私人重建加快步伐，例如政府于二○二四年修订《强拍条例》（《土地（为重新发展而强制售卖）条例》），视乎楼龄及地区，申请门槛由过往八成降低至百分之六十五，便可以启动强拍机制。
我们亦明白，除了要集齐业权外，刚才亦有议员提到，有时地积比率等方面的因素，亦会影响重建项目的价值或可行性。因此，我们今年推出了两项较为破格且具创新思维的措施，令私人重建项目在财务上更为可行，第一项是实施地积比率跨区转移，第二项是额外地积比率先导计划。这两项措施均会在七个旧区应用，包括刚才有议员提及属于新界的荃湾区。首项措施的作用是，有时候一些旧楼拆卸后，未必可兴建最高的准许地积比率，可能由于面积过小或其他限制，以往若未能用尽地积比率，造成浪费，自然没有人收购。我们希望容许发展商将这些地积比率转移至其他地区，北都也好，香港其他地区也好，可以令这些旧楼有较大的收购诱因。
另外，在刚才提到的七个旧区，我们明白部分旧楼已接近地积比率上限，「水位」不多，我们希望增加额外地积比率，发展商可向城规会（城市规划委员会）申请在原地盘增加楼面面积，或者转化为现金价值，当换地时抵销地价开支，令私人发展商在这些地区内，有更大诱因进行私人重建。
刚才有议员认为不需要限定七区，为何是这七个区而不会有第八、第九区。我们已表明额外地积比率是一项先导计划，希望在政策制定上让市场及市民看到，政府会先处理旧楼较多的地区。这是否代表政策一成不变呢，我认为所有政策措施在执行时，都需要动态调整细节，例如我们曾修订地积比率转移机制，最初仅限于油麻地及旺角区，后来改为七区，并可转移至香港各区。这项政策如刚才所说，今年九月才开始，我们希望观察其运作情况，适时看看是否需要在细节或安排上令其更符合政策原意。
关于加快重建进度方面，议员提出将市建局、房委会（香港房屋委员会）及房协（香港房屋协会）的用地合并使用，以加快进度。从操作上来看，每个项目的时间表都不同，较迟的项目反而可能拖慢较快的项目，建议的用意是好的，但操作上不确定是否可行。
另外我简单说一说「十三街」项目。议员提出这么大的「综合发展区」会否难以重建，不如拆细成多个小型住宅区。任何可以加快「十三街」重建的，我们都乐意去考虑。不过，有三点令「十三街」较为复杂：第一，十分稠密，楼宇本身密度很高，而附近缺乏空间，要增加地积比率，增加私人重建的诱因比较困难；第二，数量多，有83幢楼宇，户数超过4 000户，即使拆得很细，例如拆成十份，每份都有四、五百个住户，可以想像私人收购的难度有多大；第三，用途比较混杂，地面有很多车房，如果以单幢「牙籤楼」形式重建，可能重建后毗邻仍是一幢有车房的旧楼，以改善环境这个目标来说，未必做到我们所希望的。我们会尽量探讨如何处理「十三街」的问题，但相信并非单纯可以利用所谓拆细的方法。我们不是抹杀这方法，但需要思考。
有议员提到如果想加快重建，可以精简程序，拆墙松绑，我们十分赞成。如果大家有留意，我们在二〇二四年发出一份通告，要求部门用「促进者」思维后，陆陆续续推进，至少落实了超过100项精简程序措施。我们今年亦推出了一项新措施，一些大型发展项目，如超过500个住宅单位，就会有个三层监察和高层介入机制，制订时间线，处理无论是规划、改地契或者图则审批，都需要遵守时间线，而且在有需要时可以提升至政策局层面协调干预。我们希望私人发展进行重建时，可以加快步伐，令大家觉得重建更有诱因。
刚才也有议员提出一个论点，我回应一下。我们一直说市区重建，似乎都是讨论住宅，工业大厦又如何呢？其实我们一直有处理工业大厦，大家可能听过活化工厦政策，我们正与规划署和地政总署就现时工厦的使用状况进行调查，希望看一看在活化工厦方面，如何在符合安全的考虑之下，令工厦单位的使用更加有弹性。
主席，在市区重建上，大家都引用了很多数据，显示出楼宇老化状况是越来越急速，我们如何处理这问题亦迫在眉睫。所以，很感谢大家今日提出的意见，我们都会继续与各位议员及持份者保持密切沟通，尽量推出更多措施，并优化措施，促进旧区更新、市区重建，改善市民的居住环境。多谢主席。
完
2026年10月28日（星期三）
香港时间21时27分