以下是发展局局长甯汉豪今日（五月二十日）在立法会会议上就「提高北部都会区人均居住面积，构建宜居『幸福北都』」议员议案的开场发言全文：
主席：
首先，我感谢姚铭议员提出这项动议辩论，亦感谢邓铭心议员、梁文广议员、黄浩明议员及梁子颖议员提出的修正案，让我们有机会向各位解说政府在北都推动更充裕居住空间及更完善的生活配套设施的工作。今天与我一同出席的还有房屋局副局长，我主要会分享政府是如何看待居住面积这个课题，以及如何规划住宅土地的供应及生活配套设施；而戴副局长则会就公营房屋单位面积作补充。
香港人居住面积细小是不争的事实。根据政府统计处在二○二一年人口普查中公布，全港「家庭住户的人均居所楼面面积中位数」是16平方米，即约172平方呎，这是人均居所楼面面积中位数。这个数字低于邻近区域和先进城市，差距介乎百分之十八至四十多。
上述人均居住面积是统计数字，在规划居住空间以至安排住宅土地供应时，政府并非以人均面积做出发点，因为政府难以掌控一个住宅单位内的居住人数。我们做土地规划时，是以住宅单位的平均面积部署，即我们不是用人均居住面积，而是用住宅单位的平均面积。
为改善市民的居住空间和回应社会诉求，发展局与规划署在二○二一年公布的《香港2030+》最终报告中，采用了增加住宅单位平均面积百分之十及二十作为估算未来住宅土地需求的假设。让我再阐述一下，当时的推算参考了全港私营房屋单位面积的分布比例，以及当时公营房屋的平均面积，并考虑到私营单位的平均面积在一九八四至二○一五年的30多年期间增加了百分之六，即是没有在政府的要求下，增加了百分之六。参考这些数据后，当时《香港2030+》报告就以私营单位平均总楼面面积为75平方米、公营房屋单位平均总楼面面积为50平方米。我们以此作为基准，然后再假设这两个基准数字在未来30年期间有可能增加百分之十或者二十，作为我们的土地规划目标。即是我们规划土地时，是假设未来30年间私营房屋单位的平均面积可以提升到82.5至90平方米，而公营房屋单位的面积提升到55至60平方米，以这个假设去规划我们的土地需求。
现阶段政府在规划北都各个新发展区时，已经透过各项技术评估进行不同情境测试，当中涵盖了平均单位面积维持我刚才所说的假设基准，亦测试了这个基准再增加百分之十的情境。这些评估确保基础设施和公共服务能够容纳不同的发展情境，无论市场最终选择当中哪一种单位面积去组合，都能有足够的基建容量去支持。换言之，政府的规划并非单一假设，而是多方案的情境测试，确保土地规划有灵活性和承受力。
但土地规划始终是宏观层面，到了建设阶段，究竟个别住宅地段盖出来的单位是多大，可以因应地段环境、市场需求、发展商设计取向等有不同选择，并非铁板一块或一刀切。
而针对进入建设阶段的私人住宅项目，政府在二○二二年初，开始要求所有政府卖地项目、铁路物业项目、市区重建项目，以及私人发展商的换地和地契修订申请，必须符合最低单位面积规定，每个单位的实用面积至少要达26平方米（约280平方呎）。这项措施的最低要求亦适用于北都的私人住宅发展，即进入建设阶段，每一个私人住宅地段必须跟从这个最低要求。
我希望和大家分享，自从有这个最低要求后，我们看到私人住宅市场产出来的单位有多大。由二○二四年至今，全港有20个受制于这个最低单位面积要求并已获政府批准建筑图则的私人住宅项目，部分仍在兴建中。除了一个项目的单位平均实用面积仅达26平方米的最低要求，其余19个项目涉及超过16 000个单位，当中每个项目的平均单位面积约介乎30至230多平方米，而所有项目合计总平均单位面积约36平方米，即实际上超出了政府的最低要求。以两个位于北都粉岭北及洪水桥／厦村新发展区的项目为例，它们的单位平均面积均约为35平方米。这些数据显示，在现行规定下，市场普遍选择提供高于政府最低要求的居住空间。
有议员可能会问，既然最低26平方米的规定已实施超过四年，刚才亦提到有很多案例是发展商自己超出这个最低要求，是否有进一步提升最低要求的空间？毫无疑问，单位面积越大，居民居住会更舒适。但我们必须考虑市场的接受程度，因为私人住宅单位越大，假设呎价不变，售价自然越高，这会直接影响市民的负担能力。
另外，最低单位面积应该设定在哪一个水平，亦受一系列因素影响，包括市场不同阶层用家的住房供求、发展商的预期回报率、土地及建筑成本，以及宏观经济环境等。最低面积要求始终是一个硬性规定，如我们作出提升，对房地产市场、住宅准买家、甚至现有业主都可以有影响。
尽管我分享了上述情况和考虑，北都的发展确实能为提升市民居住空间创造有利条件。现时，北都九个新发展区预计可以提供超过3 000公顷的新发展土地，当中的住宅用地可以兴建公私营房屋单位将超过50万个，其中约240 000个单位预计会在未来10年内落成。
如此规模与速度的发展，北都不仅是香港中长期的主要房屋供应来源，一方面能有效解决多年来房屋供应瓶颈，另一方面亦为市区楼宇老化但缺乏调迁空间进行重建提供解决方案，所以这正是北都在香港整体房屋政策中的战略角色。我们亦在制定香港首份五年规划时，为北都的细部建设标准作出部署，确实是合时和有意义。
我的开场发言暂时到此为止，因为我了解到姚铭议员的原动议，以及四位议员的修订动议，除了提出提高北都人均居住面积外，亦同时要求全面构建「幸福北都」。我希望先听取各位议员在辩论中的意见和关注，然后在总结发言时作出整体回应。主席，我谨此陈辞。
完
2026年5月20日（星期三）
香港时间21时30分