以下是今日（四月二十九日）在立法会会议上陈仲尼议员的提问和发展局局长甯汉豪的书面答复：
问题：
行政长官在二○二五年《施政报告》中提出「按实补价」机制，旨在优化现行批地及补地价模式，以减轻发展商的初期资金压力，鼓励分阶段开发，并加速北部都会区及全港工商业项目的建设。就此，政府可否告知本会：
（一）政府计划于二○二六年第一季实行为期三年的「按实补价」先导计划（先导计划），目前向业界谘询的进展为何（包括已收集到的主要意见、就这些意见的初步回应，以及先导计划的具体实施细节，例如申请资格、评估准则、地价计算方式和透明度，以及如何确保初期缴付的60%地价能合理反映市场价值等）；
（二）据悉「按实补价」的机制可与「分阶段开发」模式、「多元批地」模式及活化工厦计划等政策配合，当局将如何确保这些政策能互相配合，产生最大的协同效应，以鼓励发展商更灵活地规划和开发项目，特别是在北部都会区的发展中，以吸引更多元化的产业和投资；及
（三）据悉先导计划设有条件（例如有关土地不可拆售，以及若十年内未能决定是否继续发展余下40%楼面面积，政府可将其转拨予其他发展商），当局将如何建立一套清晰有效的监管机制，以确保发展商遵守这些条件，避免土地閒置或投机行为；对于因市场变化等不可预见因素导致发展商未能如期开发土地或决定是否发展余下40%楼面面积，当局将如何处理相关风险，以保障公共利益并维持市场稳定性？
答复：
主席：
为了推动北部都会区（北都）以至香港整体产业发展，二○二五年《施政报告》提出多项多元土地开发模式，推动市场积极参与投资。其中，发展局建议推出为期三年的「按实补价」先导计划，适用于全港所有非住宅发展用途（注一）的地契修订申请，即在地契修订（包括换地）过程中，容许地段业权人分期发展，并可按实际兴建的总楼面面积及地段业权人建议的「选定用途」厘定应缴补地价。具体建议如下：
（a）项目首期发展的总楼面面积必须达到整体准许最高总楼面面积的六成（注二），并按「建筑规约」依期完成，而补地价金额会以首期发展的总楼面面积（即整体准许最高总楼面面积的至少六成）和地段业权人建议的「选定用途」按十足市价计算。换言之，地政总署会以市价计算地价，确保地价金额反映市场价值，保障政府收入；及
（b）项目首期发展落成后的十年内，发展商可决定是否透过进一步地契修订进行余下发展（即四成或以下的准许最高总楼面面积），并按经修订地契订明的条款缴付当时十足市值的地价。如发展商在十年期内不提出地契修订申请，视乎有关地区其他地段的业权人有否提出申请，政府或会将余下的发展密度和基建容量调配至区内其他地段。换言之，届时土地业权人虽然仍然持有该土地，但并不保证其可于十年期满后进行余下发展。
就陈仲尼议员的提问，本局现回复如下：
（一）自二○二五年《施政报告》提出「按实补价」的措施后，发展局于去年九月至十一月谘询了不同业界代表和持份者，包括北都谘询委员会、土地及建设谘询委员会、香港地产建设商会、香港测量师学会、皇家特许测量师学会和乡议局等。发展局亦于今年一月向新一届立法会发展事务委员会简介包括「按实补价」在内的优化土地开发措施。
议员和业界普遍对「按实补价」的措施表示支持，认为政府修订产业用地地契时不追求地价最大化，而是容许分期发展并按市场选定的产业用途计价，能有效减低发展商现金流压力和增加投资意欲，有助推动多元产业发展。业界亦大致接受拟议实施细则（见上文第一段），包括首期须先行发展至少六成楼面面积，能让土地得以善用并在发展步伐加入弹性。另外，业界建议政府应清晰订明有关转让限制的细节，以免影响地块的长远发展潜力。发展局和地政总署正按业界意见敲定实施细节，拟于下个月发出作业备考交代先导计划详情。
（二）根据我们的政策设计，如条件适合，「按实补价」可与其他土地开发工具一并使用，组成一套「组合拳」，以达致更佳产业发展效果。举例来说，不论是北都或香港其他地方的原址换地申请，如产业用地不涉住宅发展，便可考虑采用「按实补价」。另一个例子是工业大厦（工厦）重建，发展局正检视活化工厦计划的落实情况，今年内提出建议，当中会考虑以「按实补价」进一步鼓励老旧工厦重建。
至于问题提及的「分阶段开发」（或称「1.5级开发」），涵盖政府指定土地，在未落实长远发展前让企业先建设和营运具先导性的低密度设施，藉此吸引企业进驻，创造收益和汇聚人流，发挥拉动作用。此措施有别于「按实补价」以鼓励市场落实长远产业用途的政策目标，故现阶段无计划将两者合并使用。
（三）下个月发出的作业备考会详列先导计划的实施细则，让业界有一套清晰规则可依遵，包括适用范围、须先行发展至少六成楼面、余下四成楼面的处理、按市价评估地价、土地转让限制等。先导计划的主要安排会纳入地契，让地政总署作出规管。
举例来说，为确保发展商如期完成首期发展，避免土地閒置，地契会订明「建筑规约」要求发展商在期限内完成发展项目，以及取得由建筑事务监督发出的占用许可证，否则发展商须向地政总署申请延长「建筑规约」期限，并缴付补地价。同样地，地契会订明除整幅土地转让外，不得在上述十年期内将业权卖散（如已决定进行余下发展除外），以让发展商在十年内保留整幅土地的发展权，有利其考虑继续推展余下发展。
注一：相关用地应已在有关的分区计划大纲图改划作「非住宅」的发展用途，如「商业」、「工业」、「其他（注明的）指定用途」等。
注二：指根据相关分区计划大纲图或《建筑物条例》（第123章）的整个发展的最高总楼面面积，以较少者为准，并在地契修订文件中订明。
完
2026年4月29日（星期三）
香港时间16时40分