立法会五题：工业大厦的活化及规管

　　以下是今日（二月二十五日）在立法会会议上吴秋北议员的提问和发展局局长甯汉豪的书面答复：
 
问题：
 
　　据报有人违规将工业大厦（工厦）改作非工业用途，引起安全问题。另一方面，根据差饷物业估价署的《香港物业报告2025》，于二○二四年私人分层工厂大厦的空置量达到113万平方米。有意见认为，政府应在保障公共安全的前提下，进一步活化工厦，以使工厦空间能获得有效运用。就此，政府可否告知本会：
 
（一）过去三年，每年屋宇署就工厦被违规用作非工业用途而采取执法行动的个案数目为何，并按个案性质以表列出分项数目；
 
（二）鉴于现时关爱基金设有援助项目，向因屋宇署执法而须迁出工厦的非法住用处所的住户提供搬迁津贴，过去三年，每年该项目所援助的住户数目及所涉津贴金额为何（以表列出）；
 
（三）过去三年，每年香港消防处就有消防违规问题的工厦所作出的检控数目为何，并按具体的违规事项（例如灭火器失效或擅自改动消防设备等）以表列出分项数目；
 
（四）政府会否加强针对工厦违规改建及消防违规问题的执法力度，例如增加巡查次数及提供举报奖金等；如会，详情为何；如否，原因为何；
 
（五）鉴于现时在活化工厦计划下，个别单位可在无须申请地契豁免书的情况下转作五类政府指定的特定非工业用途（即（i）艺术工作室、（ii）办公室（设计及媒体制作）、（iii）办公室（影音录制室）、（iv）办公室（只限于「特定创意产业」），以及（v）研究所、设计及发展中心），现时用作该等特定非工业用途的工厦单位数目分别为何（以表列出）；
 
（六）过去三年，在活化工厦计划下的获批申请个案数目为何，并按活化后的用途列出分项数字；及
 
（七）鉴于政府于二○二四年七月三日回复本会议员的质询时表示，基于安全考虑，工厦所放宽的用途不包括公开表演，但有意见认为，在施加观众人数限制的情况下，政府可以考虑容许工厦改建作展览及表演场所，政府会否考虑上述建议；如会，详情为何；如否，原因为何？
 
答复：
 
主席：
 
　　为应对经济转型对工业楼面需求下降，政府过去推出多项政策措施，在保障公众安全的前提下鼓励善用工业大厦（工厦）空间。首先，在重新规划部分工业用地方面，过去20多年，规划署将超过300公顷工业用地改划作商贸、住宅等用途，释放市区工业用地的发展潜力，加速旧工业区转型。另外，政府先后在二○一○年和二○一八年推出两轮活化工业大厦计划（活化工厦计划）。二○一○年的活化工厦计划以鼓励整幢改装为主，政府期间批准了约110宗改装申请和14个重建项目。二○一八年的活化工厦计划则以推动重建为重点，截至二○二六年一月底，城市规划委员会（城规会）批准了95宗重建申请（涉71个地点），而政府则批准了五宗整幢改装申请。另外，政府自二○一八年就业权分散而未有重建或整幢改装计划的工厦，准许这些工厦个别单位用作问题第（五）部分提及的五项非工业用途，在平衡公众安全和善用工厦空间等因素后，酌情容许工业及非工业用途并存。展望未来，发展局正与规划署和地政总署展开新一轮现有工厦使用状况研究，并会于今年内提出建议，包括活化工厦计划未来路向，在无损公共安全得到保障的前提下进一步善用工厦空间。
 
　　就问题的各部分，经谘询保安局，我现回复如下：
 
（一）屋宇署一直以风险为本为原则，厘定执法行动的缓急先后，而处理工厦违规用作非工业用途，亦是署方的重点执法工作之一。针对工厦内的非法住用用途，屋宇署会透过大规模行动及跟进市民举报，采取执法行动。当发现工厦有非法住用处所，屋宇署会根据《建筑物条例》（第123章）向业主发出法定命令，要求中止非法住用用途及纠正危险情况。如法定命令限期内未获遵从，署方会向业主提出检控。过去三年，屋宇署就大规模行动及跟进市民举报而处理的个案数目，表列如下：
 
年份 2023 2024 2025
巡查的工厦处所数目（注一） 624 459（注四） 645
发现用作非法住用用途的处所数目（注一、二、三） 70 22（注四） 40
就用作非法住用用途的处所发出法定命令数目（注二、五） 174 48（注四） 124
就没有遵从法定命令而提出检控的个案数目（涉及的工厦处所数目）（注五、六） 17（6） 5（3） 4（3）
注一：就工厦处所数目而言，指原先经批准的建筑图则上显示的处所数目。
注二：有关数字未必涉及该年巡查的工厦处所。
注三：除非法住用用途外，屋宇署没有就其他非工业用途的个案备存分项数字。
注四：由于在二○二四年接获的市民举报较少，相关的巡查及执法行动亦相应减少。
注五：包括根据《建筑物条例》第25（2）条向业主或占用人发出命令，禁止或中止将该处所用作有关用途；根据《建筑物条例》第26（1）条着令业主使该建筑物安全；及／或根据《建筑物条例》第24（1）条命令有关业主拆除僭建物。
注六：有关数字未必涉及该年发出的法定命令。
 
（二）关爱基金下的「为因屋宇署执法行动而须迁出工业大厦非法住用处所住户提供的搬迁津贴」项目（项目），是从恩恤角度为受执法行动影响而符合住户入息限额和其他条件的低收入住户，提供一次性搬迁津贴。截至二○二五年，屋宇署已批准208份申请，受惠人数为333人。过去三年，申请项目的统计数目表列如下：
 
年份 2023 2024 2025
接获的申请数目（注七） 12 0 0
获批准的申请数目（注七） 12 0 0
涉及金额（元） 79,050 0 0
 注七：项目接获及批准的申请数目未必涉及同年就工厦作非法住用用途而发出法定命令的处所。
 
（三）现时，消防处主要依据《消防条例》（第95章）及其相关附属法例，以及《消防安全（工业建筑物）条例》（第636章），以规管工厦的消防安全。《消防条例》主要处理火警危险及消防装置或设备相关的违规情况（如逃生途径被阻塞或上锁、防烟门失效、消防装置损坏或未能保持有效操作等）；《消防安全（工业建筑物）条例》则赋权消防处向业主及占用人发出「消防安全指示」，要求提升或加装指定消防装置，包括自动洒水系统、消防栓及喉辘系统、手动火警警报系统等。
 
　　过去三年，消防处针对工厦违反《消防条例》及其附属法例以及《消防安全（工业建筑物）条例》的相关检控数字表列如下：
 
违规事项 提出检控的次数
2023 2024 2025
《消防条例》及其附属法例：
与火警危险及消防装置或设备相关的罪行		 323 253 231
《消防安全（工业建筑物）条例》：
没有遵从消防处所发出的消防安全指示		 0（注八） 76 102
分项总计 323 329 333
注八：《消防安全（工业建筑物）条例》自二○二○年六月十九日起生效。消防处以风险为本的原则，按缓急先后向目标工厦发出「消防安全指示」。业主可按实际的工程进展及所面对的困难，申请延长遵办指示的期限。在上述的前提下，二○二三年未有个案达到检控门槛。
 
（四）屋宇署会继续透过进行大规模行动及跟进市民举报，加强工厦用作非法住用用途的执法工作。发展局现正检视《建筑物条例》，当中包括建议针对有关情况从严执法，提高不遵从法定命令的罚则，并引入新罪行，赋权建筑事务监督一经发现工厦用作非法住用用途便可直接提控，以加强阻吓力。目标是在今年下半年将修订条例草案提交立法会审议。
 
　　消防处高度重视工厦的消防安全，除了在接获举报及情报时迅速到现场调查跟进外，亦会主动进行定期巡查并对违规果断执法。以火警危险为例，消防处一般会发出「消除火警危险通知书」限期纠正，逾期不遵办即检控；对严重个案（如逃生途径被阻塞或上锁）则可直接检控。在二○二五年，消防处共进行约9 300次工厦巡查，并发出约1 300张「消除火警危险通知书」和作出333宗检控。
　　 
　　除了定期巡查计划外，消防处亦会按风险为本的原则，根据楼宇用途、过往违规纪录、投诉及情报等，进行突击及针对性的巡查与执法行动，并按需要采取跨部门联合行动。例如，消防处与屋宇署于二○二五年十二月二十九日至三十一日，针对工厦展开联合巡查及执法行动，巡查九幢位于九龙及新界的工厦。其间消防人员已即时就违规事项向负责人采取执法行动，包括发出22张「消除火警危险通知书」及作出三宗直接检控。屋宇署则发现13个分间单位怀疑被非法用作住用用途，正进行调查，若确认有关单位被用作非法住用用途，将会根据《建筑物条例》采取执法行动，包括着令中止有关住用用途及纠正危险情况。
 
　　在举报方面，消防处提供便捷渠道，包括24小时投诉热线2723 8787及「火警危险电子投诉平台」，鼓励市民提供具体线索（如地点、时间、相片或短片等）。此外，消防处最近增设「楼宇应急先锋」计划，为物管人员、业主立案法团代表及住户提供消防安全训练，以协助辨识消防隐患、参与巡查并向消防处或物管公司报告风险，提升预防及举报效能。至于「举报奖金」建议，考虑到金钱诱因或增加误报及引发道德风险，消防处现时无计划引入。
 
（五）针对业权分散而未有计划重建或改装的工厦，在不影响公众安全的大前提下，只要有关用途为分区计划大纲图就该用地指明的经常准许用途，现有政策容许工厦个别单位业主在无须向地政总署申请短期地契豁免书和缴付任何费用的情况下，把单位用作艺术工作室、办公室（设计及媒体制作）、办公室（影音录制室）、办公室（只限于「特定创意产业」，包括设计及媒体制作公司、印刷及出版业、电影公司和与电影业有关的行业组织），以及研究所、设计及发展中心。由于业主将工厦个别单位作上述特定非工业用途无须向地政总署申请短期地契豁免书，因此政府没有备存工厦个别单位作上述指定非工业用途的统计数字。
 
（六）政府在二○一八年重启了活化工厦计划。在重建工厦方面，目前政策容许放宽最高核准非住用地积比率，上限为百分之二十，以提供诱因推动私人业主重建一九八七年前落成的工厦。过去三年（即二○二三年二月至二○二六年一月底），撇除申请人撤回的个案，城规会共收到七宗（涉七个地点）有关为重建工厦而放宽地积比率的申请，全部已获批准。就上述七宗已批准规划许可的申请，当中三宗有向地政总署申请契约修订，其中一宗被申请人撤回，其余两宗正在处理中（当中一宗申请正在评估补地价阶段）。至于上述七宗获批规划许可的余下四宗个案，地政总署尚未收到相关契约修订申请。此外，同期亦另有六宗个案已经完成契约修订及重建工厦工程，均为非住宅用途。至于整幢工厦改装楼龄15年或以上和位处「商业」或「工业」等地带的工厦，可免收地契豁免书费用。如该工厦于一九八七年或以后落成，须拨出改装后楼面的不少于一成以供作政府认可用途，包括文化艺术或创新科技等。过去三年（即二○二三年二月至二○二六年一月底），地政总署未有收到改装整幢工厦的地契豁免书申请，而同期有两幢工厦已经完成整幢改装工程，容许的非工业用途为商业、办公室、零售及餐饮设施等。
 
（七）考虑到业权分散而未有重建或整幢改装的工厦内其他单位仍可用作工业用途，故此基于公众安全考虑，上文第（五）部分提及准许工厦个别单位用作的五项非工业用途不可包括直接提供服务或货品等会吸引公众到访的用途或活动（包括公开表演及展览等）。有关考虑主要建基于该等公众人士（无论人数多少）可能只偶然到访有关工厦，并不熟悉其布局包括逃生路线。如上文所指，发展局正与规划署和地政总署进行新一轮现有工厦使用状况研究，将一并检视议员和业界反映的意见并于今年内提出建议，包括活化工厦计划未来路向。
 
完

2026年2月25日（星期三）
香港时间20时15分

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