以下是今日（一月二十八日）在立法会会议上葛珮帆议员的提问和发展局局长甯汉豪的书面答复：
问题：
有意见认为，鉴于大埔宏福苑于维修工程期间发生五级火警，政府应明确厘清物业管理公司或业主立案法团（法团）在楼宇大型修葺工程（大维修）中的角色、善用科技协助排查和检讨，以及优化楼宇消防安全的管理。就此，政府可否告知本会：
（一）会否检视物业管理公司或法团在楼宇大维修各阶段（包括前期招标、施工过程及完工验收）的权责划分，并研究可否在大厦公契内订明，物业管理公司须在大维修的不同阶段提供涉及楼宇管理范畴的意见，供持份者参考；
（二）会否参考内地经验，设立建设工程监理制度，并由屋宇署委聘一名独立监督，负责大维修的监督工作（包括审阅维修顾问报告、维修建议、物料建议、维修标书内容及标书分析报告等），并协调工程项目各相关持份者的角色，以杜绝围标及提升工程的监管能力、安全及效能；
（三）据悉宏福苑火灾中出现火警钟不响、消防喉没有水，以及楼宇消防门经常不关闭的情况，当局会否善用科技，在楼宇规划中，强制采用智慧消防与安全科技标准，包括设立物联网火警侦测系统并在公共关键点安装联网传感器，以在异常情况时即时传送警报至物业管理公司和住户手机；增设智能自动灭火装置；及利用建筑信息模拟技术进行火灾模拟与疏散分析以优化布局等；
（四）据悉国家在宏福苑火灾发生后，要求全国部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动，政府会否参考内地经验，检视全港楼宇的消防隐患，以及全面善用科技优化楼宇灭火设计，并配合教育及广泛宣传，提升市民大众的防火安全意识；如会，详情为何；如否，原因为何；
（五）会否参考澳门的《分层建筑物共同部分的管理法律制度》，研究立法或在大厦公契规定，大厦必须设立共同储备基金，以承担非预见性的开支，以及其他保养楼宇共同部分而产生的必要开支；
（六）会否善用政府的空间数据共享平台建立一个高精密度的宏福苑可视化三维数码地图模型，并整合相关数据，以深度调查与检讨火灾事故（例如模拟重演、成因分析与检视制度等）；及
（七）会否以地理区块链科技建立物业大维修全流程资讯管理平台，以区块链技术协助监察使用的建筑物料是否合乎标准和追踪其采购来源，平台也可记录与楼宇大维修项目相关的资料（包括法团会议纪录、业主会议纪录、所有投标公司的背景资料、中标公司的尽职审查和整个施工流程等），实现不可篡改的全链透明追踪，从而有效降低人为造假风险并提升行业质素？
答复：
主席：
楼宇安全是宜居城市的基石，亦是政府高度重视的课题。大埔火灾事件突显了楼宇维修工程管理、严遵消防安全规定以及提升楼宇管理的重要性。政府相关部门正积极检视如何进一步完善物业管理及工程监督的权责与规管架构，以及应用科技以提升楼宇维修和消防安全。
就提问的各部分，经谘询民政及青年事务局及保安局后，现分别回复如下：
（一）私有财产权不仅赋予权利，亦附带楼宇管理和维修的责任。业主共同拥有私人大厦公用部分的同时，亦须共同承担相关部分的管理和维修责任。《建筑物管理条例》（《建管条例》）旨在提供一个法律框架，让业主透过成立业主立案法团（法团），以具独立法律地位的法人团体形式，代表全体业主执行大厦管理事务。其中，根据《建管条例》第16条，当法团成立后，业主对公用部分的各项权利与责任，均由法团行使和履行。换言之，法团在法律上有责任妥善管理和维修大厦的公用部分，包括进行有关楼宇大维修的工程。
与此同时，在物业维修过程中，持牌物业管理（物管）公司须按与业主／法团签订的合约，参与工程项目的协调沟通等工作。此外，物业管理业监管局（物监局）已根据《物业管理服务条例》（《物管条例》）发出《处理物业建筑工程》操守守则（守则），以及相关的「良好作业指南」，以协助物管公司专业而有效地处理建筑工程。其中，守则订明物管公司的一般角色及责任，例如在工程进行前在物业的显眼地方张贴通告，通知业主及相关人士有关工程的详情、于工程进行期间作出适当监察及记录、于工程完成后作适当清理并妥善修复因工程引致损毁的设施等。
如物监局有合理原因怀疑持牌人没有遵守守则行事，可对其展开调查。调查完成后，如确认存在违纪行为，物监局可进行聆讯，并根据《物管条例》作出处分，包括口头警告或书面谴责、罚款、对牌照施加条件、更改牌照的条件、暂时吊销牌照或撤销牌照等。
（二）目前楼宇维修工程大多为二级小型工程，只须聘用承建商进行工程。因应大埔火灾事件，政府正进一步检视《建筑物条例》，建议将大型楼宇维修工程升格为一级小型工程，日后除了要聘请承建商，还须聘用第三方专业人士，提交订明图则和预防措施，以及监工计划书，并由该名独立于承建商的专业人士协助业主监工。屋宇署会加强抽查和执法，如发现未按图则和计划书进行工程，会作出惩处。
另一方面，发展局联同巿区重建局（市建局）自二○一六年引入「招标妥」服务，由独立顾问就大型楼宇维修工程为业主就工程范畴是否符合强制验楼计划要求提供独立第三方的专业意见，以及工程项目参考价格等。经检视后，政府会加强巿建局的「招标妥」服务，包括制定更严谨的顾问及承建商「预审名单」，除考虑技术和人手要求、犯罪和纪律处分纪录，亦会考虑更多反映表现的指标，顾问和承建商亦须通过警方和廉政公署的背景审查，才能纳入名单并参与投标，制度亦会引入除名安排和定期检视名单。此外，市建局会为参加「招标妥」平台的业主进行招标和评标工作，如果有关业主申领政府的楼宇维修资助，作为资助条件，须接受市建局决定的顾问和承建商；至于其他没有申领政府维修资助的大厦，市建局亦会向业主提供中标建议。就申领政府维修资助的大厦，工程开展后，市建局会要求顾问和承建商在重要工程节点，例如大幅修改工程范围或增加工程费用等，向市建局报告，以便市建局向业主给予独立意见。
政府正与巿建局就上述改革方向的细节进行商讨，相信将可吸引具质素的顾问和承建商参与楼宇维修工程，同时减低顾问、承建商和个别业主之间可能作出非法串连的机会，整体推动建筑业界健康发展。
（三）消防处于去年底引进「物联网火警侦测系统」先导计划以提升旧式楼宇消防安全水平，目前，在港岛、九龙及新界区的十幢六层或以下旧式楼宇安装「物联网火警侦测系统」，并让有关楼宇免却装设消防喉辘、消防水缸和水泵等消防装置，进一步协助目标楼宇业主以更便捷及安全的方式遵从消防安全指示。
「物联网火警侦测系统」具备实时监察及迅速传输火警讯号的功能，当侦测到火警时，会即时通知消防处通讯中心，让消防处在火警最初期即使未有人报警的情况下，仍能第一时间调派消防车辆处理火警事故。此外，物联网系统具备监控系统状态的功能，当个别侦测器损坏时，系统会即时发出讯号通知消防处及服务供应商作出跟进行动。物联网系统也会收集火警数据，有助消防处利用大数据分析相关风险因素。
消防处正持续评估先导计划的成效，预计于今年第二季完成首阶段评估。如果效果理想，会考虑让「物联网火警侦测系统」在所有相关楼宇应用。
另外，消防处积极鼓励市民使用独立式火警侦测器等设备，以增强初期火灾的预警与自救能力。近年，市场出现具备智能联动功能的独立式火警侦测器，可与家庭监控镜头及智能手机应用程式相互连接，当侦测器发出火警讯号时，用户不仅能即时收到警报通知，更可透过远程监控画面即时查看家中实际状况，从而迅速判断火势情形，并采取最合适的应对措施。消防处会持续透过社交平台短片和社区讲座等，向公众推广智能消防设备。
在建筑信息模拟技术（BIM）的应用方面，消防处积极配合政府推动BIM在建造业的应用，并研究开发专用的BIM平台，善用自动核查等功能审批建筑图则中的消防装置及设备，从而提升审批效率。
消防处亦会研究结合BIM 资料库与物联网设备以实时监测消防系统的可行性，并将持续研究相关技术以强化建筑物的防火与逃生设计。
（四）在宏福苑大火后，政府已经即时成立了「强化消防安全治理工作组」，推行包括巡查执法、科技应用和宣传教育等方面的即时措施及中长期方案，以提升消防安全水平。
在巡查及执法方面，消防处的专责巡查队已于今年一月十三日完成首阶段对256幢正在进行大维修的楼宇的消防装置和设备的排查。另外，消防处全天候快速应变小队去年十二月成立以来已出动183次，对火警现场的消防装置和设备进行即时核查与执法。此外，消防处正展开为期两个月行动，排查约1 500幢较高风险楼宇的火警警报系统。
在科技应用方面，消防处会继续积极关注各种高科技消防装备的最新趋势，适时引入技术成熟及安全可行的相关装备，以提升灭火及救援效能。
宣传和教育方面，消防处持续透过报章专访，新闻稿及短片等不同形式的宣传渠道，以及举办各式活动，向市民宣传基本的消防安全知识。消防处亦为市民提供更多基础消防安全训练，并委任他们成为消防处社区应急先锋。此外，消防处刚在应急先锋计划下增设楼宇应急先锋，专门为物管人员、法团代表和住户提供有关楼宇消防安全的训练，例如消防装置及设备的正确使用方法、管理和保养责任；进行消防巡查时应注意的事项等。这些楼宇应急先锋可协助辨识屋苑范围内是否出现安全隐患，并参与消防巡查及向消防处或物管公司报告风险。另一方面，在地区层面，政府加强18区地区防火委员会在防火推广、宣传、巡查及统筹方面的角色。
（五）现行《建管条例》第20条规定，法团必须设立并维持一项常用基金，以支付法团按《建管条例》及公契规定行使权力或执行职责的费用，以及大厦日常的一般支出。此外，法团亦可设立备用基金，以应付紧急情况或常用基金不足时的需要。业主就这两项基金所需缴付的金额，由业主按大厦的需要而厘定。
随着越来越多大厦楼龄渐长，为确保其结构安全，相关大厦需要进行不同规模的维修工程。为减轻业主在面对维修时所承受的财政压力，社会上有建议设立强制维修储备基金，以便提前为未来维修作好资金准备。由于此建议涉及大厦维修及保养事宜、业主的承受力及意愿等，政府各相关部门会进行研究并听取各持份者意见。
（六）政府于二○二五年十一月二十八日就大埔宏福苑发生的火灾成立了由消防处牵头的跨部门调查专组。调查专组正调查火警起因及火警蔓延的原因，在过程中会审视所有相关证据并善用一切可行科技协助调查工作。
（七）政府对透过科技加强监察建筑物料标准或追踪建筑物料持开放态度。以棚网为例，屋宇署于二○二五年十二月十九日发出作业备考，以确保铺设于外墙棚架的防护物料符合阻燃效能标准，当中要求注册承建商应采用可靠系统（如二维码、近距离无线通讯装置、射频识别等技术），以便查核及追踪物料批次。根据作业备考的要求，建造业议会在早前提供特事特办的集体采购阻燃保护网安排时，使用区块链技术确保采购流程透明，从建立订单、汇报生产进度、实验所测试、物流运送到收货签署，系统会将每个关键节点的数据写入区块链，形成清晰而不可更改的责任轨迹，防止日后被更改或造假，为业界作出良好示范。由于工程涉及的物料多元多样，屋宇署会按风险为本的原则，审视现行机制下尚有哪类建筑物料需进行加强监管物料标准或追踪。
另外，《建管条例》对保存文件订有明确要求，而于二○二五年七月生效的《2024年建筑物管理（修订）条例》进一步就未有妥善保存会计帐目、会议纪录、招标文件及委任代表文书的行为引入刑事责任，至于保存文件的形式则可由法团管委会决定。
完
2026年1月28日（星期三）
香港时间18时20分