立法会九题：市区重建局的重建项目

　　以下是今日（二月二十一日）在立法会会议上陈恒镔议员的提问和发展局局长甯汉豪的书面答复：
 
问题：
 
　　市区重建局（市建局）计划于观塘市中心重建项目中引入「垂直城市」发展理念及「浮动规划参数安排」。关于市建局的重建项目，政府可否告知本会：
 
（一）是否知悉，目前市建局有多少个拟重建项目采用「垂直城市」发展理念，以及采用该理念后，预计该等项目（i）可增加的地积比率及楼面面积（以表列出），以及（ii）可为有关地区带来的经济效益为何；
 
（二）鉴于据报，荃湾旧区的住用地积比率仅为五倍，是否知悉，市建局会否考虑在荃湾旧区的重建项目采用「浮动规划参数安排」；如会，详情及时间表为何；如否，原因为何；
 
（三）是否知悉，市建局有否计划透过荃湾旧区的重建项目改善该区的配套设施（包括交通及医疗），以应付该区人口及物流的增长；如有，详情及时间表为何；如否，原因为何；及
 
（四）是否知悉，目前市建局有多少个拟重建项目采用「浮动规划参数安排」，以及采用该安排后，市建局重建项目接获投标书的比例及中标率提升了多少（以表列出）；有否市建局重建项目的发展商在该安排下，调拨发展楼面作不同规划用途的案例？
 
答复：
 
主席：
 
　　「浮动规划参数」指在总体发展楼面不变前提下，容许灵活调拨楼面作准许用途，通常亦须符合个别准许用途的总楼面面积上限。「垂直城市」的发展概念，则是指在高密度纵向楼宇内容纳住宅、商业、办公室及社区设施等混合并兼容的用途。经征询市区重建局（市建局），我现就问题的各部分答复如下：
 
（一）及（四）观塘市中心第四及第五发展区项目（重建项目）原规划作包括写字楼、酒店和商场等综合商业发展，是市建局首个采用「浮动规划参数」的重建项目，即在总体发展楼面不变的前提下，容许中标发展商可灵活调拨楼面作上述准许的商业用途。
 
　　去年初重建项目未能成功招标后，市建局重新检视项目的发展模式，考虑到重建项目的地盘面积庞大，毗邻观塘港铁站及大型公共运输交汇处，交通便利，故认为可提升建筑物高度以创造容量，并适合试行「垂直城市」的发展概念，建议以「混合发展」模式加入住宅用途，容许作住宅、商业、办公室及酒店等混合发展，同时增加公共设施。修订建议保留「浮动规划参数」机制，让日后的中标发展商在不超逾设定上限的前提下灵活调拨住用及非住用楼面面积作不同用途，以更充分发挥土地的重建潜力及提升项目在应对市场转变的韧性。
　　 
　　按照拟议修订方案的最新建议，重建项目的总楼面面积会较旧方案增加约百分之二十五，最高总楼面面积由201 220平方米，增加至251 100平方米，而总地积比率约为12倍。去年用以招标的原方案及拟议修订方案的主要规划参数表列如下:
 
  拟议修订方案 原方案 相差
总楼面面积（平方米） 251 100 201 220 +49 880（+约25%）
商用（平方米） 最高153 700 192 619 -38 919（-约20%）
住用（平方米） 最高110 100 - +110 100
政府、机构或社区设施
（平方米）		 17 200（注） 8 601 +8 599（+100%）
住宅数目 1 750 0 +1 750
地面公众休憩空间（平方米） 不少于7 200 大约7 200 -
地面以上户外共用空间
（平方米）		 不少于4 000 3 230 +770（+约24%）
            
　　拟议修订方案提升了土地用途组合的多元性，而住用及非住用楼面面积在不超逾设定上限的前提下灵活调拨，可为将来发展带来更多设计弹性，相信这安排能增加项目对市场的吸引力，有助加快重建的步伐。项目亦会为社区带来更多规划裨益，包括提供更多政府、机构或社区设施，以及公众休憩用地。
　　 
　　该重建项目是市建局目前唯一采用「浮动规划参数」和「垂直城市」概念的重建项目。由于重建项目有待修订方案完成法定城规程序后再在适当时候重新招标，故现阶段未知日后发展商会否调拨楼面作不同准许用途。
 
（二）及（三）荃湾旧区的住宅用地基于区内情况及基建设施容量的考虑，通常会以不高于五倍的住用地积比率发展。为了善用土地和推动旧区更新，市建局已开展「荃湾地区规划研究」，并刚于二○二三年底完成了第一阶段「基线研究及分析」，现正展开第二阶段「检视规划重整的机遇与限制」的工作。市建局正审视最新的基建情况以评估增加该区发展容量的可行性，以及增加发展容量对基础设施额外需求的影响和所需配套。市建局其后会在第三阶段制订「规划及城市设计框架」和「市区更新大纲发展蓝图」时一并考虑其他主要规划议题，如规划愿景、人口密度、交通规划、公共设施（包括医疗和社褔设施、公共空间）等，以及从地区谘询所收集的意见，务求为荃湾长远发展建议，制订合适的规划参数及发展模式。市建局会在研究当中考虑「浮动规划参数」对个别用地的适用性。
 
注：获豁免计入总楼面面积。
 
完
2024年2月21日（星期三）
香港时间16时25分

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