发展局局长就二○二二年一月至三月卖地计划会见传媒谈话内容

以下是发展局局长黄伟纶今日(十二月三十日)就二○二二年一月至三月卖地计划会见传媒的谈话内容:
 
记者:在规定最低单位面积呎吋的时候,刚才提到考虑到资助房屋的安排而去制定下限为280平方呎,但目前公屋最细去到150平方呎,为何私营房屋会有这个标准?将来会否作出平衡,考虑增加公屋的最细面积?另外想问现在局限屯门这块地皮,将来会否有时间表套用至较大范围,甚至是所有的私人楼宇?此外想关注规定的单位面积大了,很难避免市场可能调高金额的问题,如何避免这个情况发生?会否导致市民反而更难上楼?或者会否考虑配合放宽地积比率去改善这个问题?
 
发展局局长:先回答你有关公营房屋的情况。其实(公私营房屋)是两个市场,在公营房屋方面,我与运输及房屋局(运房局)局长陈帆早前十月《行政长官2021年施政报告》后出席记者会时已提及过,公营房屋方面因为要追上供应数量,但我们也盼望公营房屋将来可以做大些,例如平均能否将公营房屋做大百分之二十。我当时举过一个例子,四人单位现在不足400平方呎,可否做大百分之二十至480平方呎呢?当时我们很清楚向大家解释过,眼前是做不到的,为什么呢?其实如果未来五年有的公营房屋,现在已在不同的建筑阶段,如果当中作出改动,完成的日期会更落后。我记得陈帆局长也说过,在第二个五年期进入规划阶段的,特别是在较后期间的项目,他们会考虑这样做的,而我也说过在交椅州人工岛计划的土地分配上,我们已预了在交椅州的公营房屋,会较目前的平均大百分之二十。
 
至于一般人如果要买楼,我们对他们的影响会否很大呢?我们有考虑过,觉得是不会的。为什么呢?因为现时在市区,即使是新楼,呎价三万元以下,选择还是有相当的,即约两万多元一呎。如果刚好以280平方呎计算,两万多元一呎,售价其实未达或刚刚达800万。以目前的按揭指引来说,如果是首置,按揭成数可达八成甚至九成,所以我们不觉得会令市民在选择上大幅减少。
 
你的另一个问题是有关其他土地的情况。我们今次在这幅土地实施最低面积的措施,如果顺利的话,我们在未来的卖地表都会这样做。我相信港铁公司也会考虑跟从我们的做法。旧楼则是另一个情况,因为楼宇已存在,所以面积多少就是多少。
 
记者:请问为何政府有意限制最低单位面积,但市区重建局(市建局)的两个项目不采用,反而屯门用地会首先采用这个限制?
 
发展局局长:其实市建局目前采用的标准高于280平方呎,我了解其新项目,如果以实用面积计算,因为他们有不同的计算方法,但化作实用面积,大概超过300平方呎。我们尊重市建局本身的考量,也不需要因为我们现在定了最低面积为280平方呎而将其本来的要求降低。
 
记者:局长,想问一问今次限呎的要求,其实当年都推过一些限呎的地,今次和当年的考虑有甚么不同?以往都有些上限的要求,今次就没有上限的要求,考量是怎样?也想问今次屯门这幅地,之后的地皮如果都会把限呎放进去的话,是用280平方呎的要求还是依不同地皮的大小来考虑?今次以屯门的地皮做第一幅,其实考虑是甚么?选屯门这幅地是大小问题,还是因为以往你们推过的屯门地皮,都看到发展商最后起出来的单位都只有200呎,是甚么原因要选这一幅地?
 
发展局局长:先回答你第二个问题。屯门这幅地我们觉得适当,因为它的单位数目多,一个项目有超过2 000个单位。以往有一些经验,如果我们没有限制,可能开则会较小,如卖地的时候我们没有限制,之后会难去处理,因为已投了标、付了地价,所以这个地皮我们觉得适当的。未来的地皮,我们都觉得这个数字——除非市场告诉我们这个数字很有问题,否则我们会有稳定性。如果有个别项目,例如一些低密度住宅,这个要求都不会影响,本来他们就是要开如2 000平方呎、3 000平方呎的则,即使我们有此要求对他们也没有负面影响。
 
你第一个问题,是二○一一年的时候,两者比较,当时是颇不同的,是不同时空。二○一一年当时,其实是倒转的,当时有限单位最大面积,我没有记错的话,某些楼盘是不可以超过60平方米。当时其实想将单位供应做多些,与今次我们希望回应香港人希望「住大啲」的诉求颇不同。如果你看当时,还有另一种做法,就是上下限都定的,例如下限不低于35平方米,上限不超过40或45平方米,我们觉得这样管得太过死板,所以我们觉得,在目前考量当中,定26平方米作最低面积是适当的。
 
记者:想问一问今次将最低面积下限纳入卖地条款里,其实预计对地皮招标反应有甚么影响?会不会有机会增加地皮流标的风险?
 
发展局局长:我们觉得风险未必很大。因为如果你看过往数据,数据提供了给大家,过往五年,小于280平方呎的供应,新住宅楼宇来说,只有大约百分之十三,所以影响应该不是很大。反而我们定了游戏规则的时候,对地产商来说便很清晰,他们不需要担心如自己这样开则,一些行家却开则很小,会不会他们「着数」了。基本上我们觉得是level playing field,是公平的游戏规则,而定出来的我们觉得亦有其合理性,这我不重复了。所以我们不觉得对地价种种会有大的影响,也不觉得会增加流标的风险,但当然到招标时看看如何。
 
记者:280平方呎的水平是基于多少人的家庭而定?一人家庭、二人家庭还是三人家庭?如果是二人家庭,除开每人140平方呎左右,与你们之前提过,大概每人人均161平方呎居住空间还要小,是如可厘定的?
 
发展局局长:不是这样的一个概念,刚才我们说,为何我们觉得280平方呎是适当,我很快重复一下,如果你看安达臣道的首置项目,我们定了250平方呎,而在置业阶梯,安达臣道的首置项目有资助性,而在屯门这个是纯私人项目,在置业阶梯可以说是较高的,所以面积做大约百分之十是合适的。另外,如果你看数据,过去五年,较这个面积小的,有大约百分之十三的私人住宅项目供应,所以我们觉得,如果再定细一点,其实可能没甚么意思了,因实际影响不大。
 
另外,你刚才提到的是平均数,那是另一个概念来的。如果你看《香港2030+》(《香港2030+:跨越2030 年的规划远景与策略》),因为香港的情况就是,有些朋友会住大一点,有些朋友会住细一点,那是完全另一个概念,亦有住在公营房屋的朋友,所以我们希望透过政府卖地或港铁项目,我们过往说的纳米楼,可能细过200、210平方呎的单位,过数年便会绝迹。我们觉得这是一个适当安排。但不要将这与平均数拉在一起说,因政府不会限制每个单位住多少人。
 
记者:想问关于东涌商业地,因为上一次都流标,今次在招标条款上会否有甚么不同?如写字楼和商场楼面会否调整?如果不幸今次都批不出,会不会考虑转作住宅用途?
 
发展局局长:我们有调整的。记者朋友都很「熟书」。我们今次基本上在以下方面会做一些调整:在用途上会比较多一些,例如以往data centre,一些数据中心,以往是不可以的,现在讲明是可以的;另外在上次来说,我们要求作办公室和商场的比率,办公室是高一些的,今次调校让中标者可以选择的比例多一些。详细的情况待出标的时候会看得到。如果万一再流标怎样,一般我不会现在揣测,我们推售地皮时,是乐观、充满信心,希望做得到的。
 
(请同时参阅谈话全文的英文部分。)
 

2021年12月30日(星期四)
香港时间21时21分


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