摘要

楼宇失修往往为社会及个人带来沉重的代价。业主因楼宇残旧失修而饱受维修费用高昂之苦，或业主因楼宇欠缺妥善维修而难以购买保险等情况屡见不鲜。再者，因楼宇残破而导致人命伤亡的不幸事件亦时有发生。

2. 多年来，政府投放了大量资源，透过不同层面的措施，解决存在已久的楼宇失修问题，包括针对失修楼宇加强执法、推出宣传及教育活动、就业主立案法团的成立和运作提供支援、推行协助业主保养楼宇的计划，及向业主提供贷款进行楼宇维修工程。我们也获得非政府机构的协助，向业主提供各项财政及技术支援，以妥善管理维修楼宇。我们的目标是循序渐进地建立保养楼宇文化。

3. 透过上述各方协作的努力，我们欣见业主逐渐建立起妥善保养楼宇的观念。过去，业主往往只着重其单位内部的维修，但越来越多业主已注意到楼宇公用地方是否保养得宜，会直接影响住户及公众安全。市民大众亦渐渐明白，保养维修楼宇是业主的责任，理解这不仅是基于公众安全的考虑，亦有利于业主的切身利益。

4. 政府认为现时应再向前迈进，与市民一起制订长远的措施，彻底解决楼宇失修的问题。为此，我们在2004 年年初进行了有关楼宇管理及维修的第一阶段公众谘询。谘询结果显示，社会的共识是业主应负起保养及维修楼宇的责任，并应承担所需的费用。民意同时支持推行强制验楼计划，是切实有效的措施，长远而言可彻底解决楼宇失修问题。建基于这个共识，我们在2005 年10 月推进了第二阶段公众谘询，就拟议强制验楼计划的执行细则及建议的加强窗户安全措施，征询市民的意见。

公众支持强制计划

5. 我们感谢社会各界就谘询文件所提建议踊跃发表意见。谘询结果再次确认社会普遍支持推行强制验楼及验窗计划，并认同这两项计划可达致我们拥有一个更优质、更安全居住环境的目标。

6. 市民提出了许多宝贵意见，有助我们完善这两项强制计划的执行细则。不少回应者认为须加强对有需要的业主的支援。经仔细研究收到的意见，我们在以楼宇安全为大前提下，尽量采纳市民的建议。

7. 这报告详细阐述我们建议强制验楼及验窗的政策目标及具体计划。我们下一步的工作是草拟法例，透过立法，实施这两项计划。

加强支援业主

8. 市民表达业主需要财政及技术支援的诉求，尤其是有特别需要的业主，应减轻他们首次验楼费用方面的负担。为要回应市民及业主的诉求，我们很高兴得到香港房屋协会（房协）的协助，同意作出为数40 亿元的财政承担（包括其早前推行「楼宇管理维修综合计划」的财政承担），配合政府推动强制验楼及验窗的计划，为业主在日后法例通过后提供以下的支援：

房协、屋宇署及民政事务总署会继续为合资格的业主提供其他现有的财政及技术支援，以进行验楼、验窗及修葺工程。

简化计划的要求

9. 尽管社会支持应强制楼龄达30 年或以上的私人楼宇进行检验，及要求业主应定期检验和维修窗户，但也有不少意见表示，当局应简化计划的要求，使计划更易于遵行。在不影响楼宇安全的大前提下，我们对两项拟议计划的细则作出以下修改：

加强对服务提供者的规管

10. 市民大众认为要保证检验人员及承接修葺工程承建商的质素及专业水平，必须作出适当的监管。我们认同有此需要，并建议实施以下措施：

11. 总括我们修订后的强制验楼计划是，凡楼龄达30 年或以上的私人住宅（楼高3 层或以下的除外）、综合用途及非住宅楼宇，我们建议业主须聘请合资格的检验人员，每10 年验楼一次，（日期由屋宇署上一次发信予业主通知进行强制验楼起计），并进行所需维修。拟议强制验楼计划的细则载于第3 章。

12. 至于验窗方面，凡楼龄达10 年或以上的私人住宅（楼高3 层或以下的除外）、综合用途及非住宅楼宇，我们建议业主须每5 年一次，（日期由屋宇署上一次发信予业主通知进行强制验窗起计），检验所有在公用地方及私人处所内的窗户（不论是否可开关），并进行所需维修。拟议强制验窗计划的细则载于第4 章。

业主可得到的支援

13. 为协助业主履行保养维修楼宇的责任，我们自开始谘询公众以来，所推行的各项支援计划，至今广受公众欢迎。

14. 为配合强制验楼及验窗计划的推行，合资格楼宇的业主在遵行两项强制计划不同阶段的规定时，可获得多项由政府和房协所提供的支援：

筹备阶段

检验／修葺阶段

完成维修后

其他支援措施

(i) 自愿楼宇评级计划

15. 为肯定妥善维修管理的楼宇，并加以嘉许，房协联同相关组织正筹备自愿楼宇评级计划。我们建议在自愿楼宇评级计划下获得良好评级的楼宇，可获豁免进行强制验楼的规定。

16. 我们会确保自愿楼宇评级计划中评审楼宇安全方面所采用的标准，会等同或高于拟议强制验楼计划的要求。有关楼宇安全方面的评审工作，必须由强制验楼计划下合资格的检验人员担任。

(ii) 排解纠纷

许多市民和业主希望成立简单排解纠纷机制，以处理楼宇管理方面的纠纷，尤其是涉及较低金额的简单个案。然而，由于构思机制的其中一个特点是省掉法律代表，藉以减少所需费用和时间，我们因此需要审慎研究有关建议会否触及宪制和人权方面的考虑。此机制的角色和职能可能与现有法庭及审裁处重叠，因而引起市民大众的混乱。我们充分理解市民大众要求一个简单和有效率的排解纠纷机制，以协助他们管理和维修楼宇。我们会继续研究此机制的可行性。

18. 此外，司法机构现正研究可否采用其它措施，改善土地审裁处的运作，包括多加采用个案管理方法和自愿调解机制的可行性，以便更有效和快捷地处理土地审裁处的楼宇管理个案。

未来路向

19. 基于社会强烈的支持，我们会全力开展两项强制计划的立法工作，以期尽快向立法会提交有关的立法建议。

20. 为配合这两项拟议强制计划的推行，我们会推出宣传及教育活动，包括与学校合作，向我们的下一代灌输妥善保养楼宇的观念。

21. 拟议强制验楼及拟议强制验窗计划若能成功推行，将会标志着我们在确保一个更安全及可持续发展的居住环境的工作方面迈进一大步，亦有助提升本港作为世界级城市的地位。获妥善维修的楼宇也可为业主带来经济效益，如减低维修费用及物业增值。我们对社会各界积极参与两个阶段的公众谘询，感到十分鼓舞。我们需要市民继续支持，为我们及我们的下一代，缔造更安全的居住环境。

第1 章- 前言

1.1 妥善的楼宇保养维修对可持续发展非常重要。本报告书载述第二阶段楼宇管理及维修公众谘询的结果及拟议未来路向。

1.2 在2004 年年初，我们就楼宇管理及维修进行了第一阶段公众谘询。结果显示，社会赞成推行强制验楼计划，作为切实而有效的措施，长远地解决楼宇失修问题。社会大众亦认同，确保楼宇状况良好，包括承担所需费用，业主是责无旁贷的。建基于这个共识，我们在2005 年10 月21 日展开第二阶段公众谘询，就拟议强制验楼计划的执行细则征询市民的意见。我们亦提出两个加强窗户安全的强制方案，即定期检查窗户和一次过检查窗户，以及一篮子拟议支援配套措施，邀请市民表达意见。

1.3 我们因应公众的要求，把第二阶段的谘询期延长6 个星期至2006 年3 月中，让市民有更多时间整理意见以提交政府。我们已派发的中文版谘询文件约有83,000 份，而英文版则约有16,000 份。谘询文件同时上载于本局网页，供公众查阅。

1.4 为促进社会各界全面参与讨论这个影响深远的重要课题，我们在谘询期内共举办了4 次公众谘询大会收集市民意见，以及一次业界讨论会。此外，我们也谘询了18 区区议会的正副主席和土地及建设谘询委员会，并出席了由各有关团体，包括政党、区议会、专业团体及社区组织所举办的27 次谘询会和讨论会。有关的谘询会、讨论会及公众谘询大会一览表载于附件A 。

1.5 此外，我们利用民政事务局所设立的公共事务论坛网上讨论平台，让更多人参与讨论这个课题。

1.6 我们共收到371 份意见书。按类别划分的意见书一览表载于附件B 。

1.7 我们在2006 年1 月进行电话意见调查，蒐集市民大众的意见。超过1,200 名受访者提供意见，意见的摘要载于附件C 。意见调查问卷载于附件C 的附录 。

第2 章- 公众谘询结果

引言

2.1 我们感谢社会各界透过不同途径就谘询文件的建议踊跃发表意见。就社会大众能达致共识，认同应推行强制验楼计划及强制验窗计划，以促进楼宇安全，我们觉得非常鼓舞。我们收到市民就拟议计划的执行细则所提出不少宝贵意见，并因应这些意见进一步完善了有关计划。

主要谘询结果

拟议强制验楼计划

强制要求

2.2 大多数的回应均支持推行强制计划，要求业主定期验楼和进行所需的修葺工程，以保障公众安全。有少数意见反对推行计划。他们认为加快市区重建能更有效地解决楼宇失修的问题，以及应让业主自发性地保养维修其楼宇。

目标楼宇

2.3 社会普遍支持把楼龄达30 年或以上的楼宇纳入计划内，而长远而言，楼龄较轻的楼宇也须进行强制验楼。有回应者建议应考虑以楼宇状况厘定目标楼宇。有些意见认为应强制楼龄较轻（即30 年以下）的楼宇进行检验，而有些则认为应将楼龄较高（即超过40 年）的楼宇列为目标楼宇，以减轻业主的负担。此外，有些回应者指出，虽然楼高3 层或以下的住宅楼宇对公众安全构成的风险较低，但基于公平理由，亦应纳入计划内。

检验项目

2.4 有回应者建议，计划应涵盖楼宇公用地方内更多检验项目及／或私人处所。有些回应者更要求藉着进行强制验楼工程的机会，一并解决渗水问题和清拆所有僭建物。我们在考虑这些意见之余，亦会顾及到拟议强制计划应易于遵行和尽量避免对业主造成沉重的负担。

检验周期

2.5 有意见支持由屋宇署上一次发信予业主通知进行强制验楼起计，每7 年验楼一次的建议。亦有些意见，特别是来自一般市民及政党的意见，属意较长的检验周期，例如每10 年验楼一次。这些回应者认为，两次检验之间应相隔一段合理时间。加上由组织业主、聘请检验人员、进行检验，以至完成所需的修葺工程，均需要一定的时间。有些回应者建议应由完成修葺工程起计算检验周期。少部分回应者则支持少于7 年的检验周期。在厘定最适切的检验周期时，我们必须在确保楼宇安全与尽量减轻业主的负担之间取得细致的平衡。

检验人员

2.6 为确保检验人员的水平和专业资格，我们在谘询文件中建议，根据《建筑物条例》注册的认可人士及注册结构工程师可担任检验人员。谘询结果显示，虽然社会大众明确认同有需要妥善规管检验人员，但大多数意见要求容许认可人士／注册结构工程师以外的合资格专业人士担任检验人员，让业主有更多选择。有些专业学会亦表示，不应禁止具备相关经验的合资格专业人士担任检验人员。

执法

2.7 有许多意见支持惩罚不遵从验楼规定的业主，并应针对不合作的业主。罚则包括在土地注册处押记违例个案、征收附加费及罚款，以及监禁。此外，有些意见指政府应向业主提供所需协助，处理大厦有业主下落不明的问题。

拟议强制验窗计划

2.8 为加强窗户安全，我们提出了两个强制方案，即定期检查窗户及一次过检查窗户。谘询结果显示，社会大众赞成强制定期检查窗户，而非一次过验窗，因为长远而言，前者更能确保窗户安全。只有少数意见支持安装防止窗户堕下的安全装置。有些回应者要求应加强改善新安装窗户的设计、提高窗户的标准和加强品质监控。有些意见表示，应加重对导致窗户松脱的业主／占用人的惩罚。

2.9 尽管社会各界已取得共识，认为有需要推行强制定期验窗计划，但在执行细则方面则持不同的意见。我们在谘询文件中建议，凡楼龄达5 年或以上的楼宇，业主必须为其楼宇的公用地方及私人处所的窗户每3 年进行一次检查。大多数意见认为计划应针对楼龄较高（即楼龄达6 年至30 年不等，而当中支持6 年至10 年的意见较多），并属意较长的检验周期（由4 年至10 年不等）。有些回应者建议把验窗规定纳入强制验楼计划内，利便业主遵行有关规定。在我们所收到的意见中，有部分认为即使楼高不超过3 层的住宅楼宇对公众构成的风险较低，但基于公平理由，反对这些楼宇可获豁免遵行强制验窗计划的规定。我们在可行的情况下已接纳有关建议，以完善强制验窗计划。

支援措施

2.10 我们在谘询文件中强调支援业主的重要性，并提出了支援配套措施，协助业主验楼和进行修葺工程。谘询结果显示，社会大众要求得到足够支援，以便遵行拟议强制验楼和验窗计划。

协助业主

2.11 很多回应者虽然认同业主有责任保养其楼宇的原则，但他们大多担心因为缺乏实际经验和相关知识，难以妥善进行检验工程。有些回应者强烈要求为合资格的业主提供财务支援，包括资助首次验楼费用，以推动一些对楼宇维修不大积极的业主进行所需维修。其他拟议加强的支援措施包括：就聘请和监管服务提供者给予技术支援，以及就业主立案法团的成立、运作和监管提供进一步协助。有些回应者建议简化目前由政府与不同机构提供的各项支援计划，并把服务范围扩大至未有成立业主立案法团的楼宇。

监管服务提供者

2.12 为保障业主的利益，市民支持应妥善规管服务提供者。有些回应者建议屋宇署应复核检验报告、设立服务提供者的注册制度，以及向服务提供者发出有关检验及修葺工程标准的详细指引。

排解纠纷机制

2.13 有相当多的意见支持设立简单的机制，排解楼宇管理及维修方面的纠纷。在支持的意见当中，大部分认为在简单的机制下，可剔除必须有律师代表的要求，务求减低业主所需承担的费用。有些回应者表示也可以改善土地审裁处的现有机制。

自愿楼宇评级计划

2.14 我们建议设立自愿楼宇评级计划，获良好评级的楼宇可获豁免于拟议强制验楼计划，以嘉许妥善维修和管理的楼宇。我们很高兴社会大众普遍支持这个构思。但亦有意见对评级计划所采用的评核标准表示关注。市民认为评级计划的标准应具透明度和客观，及至少等同或高于强制验楼计划的相关要求。有少数意见认为，基于公平和对所有楼宇一视同仁的原则，在评级计划下获得良好评级的楼宇亦应遵行强制验楼计划的规定。

第3 章- 拟议强制验楼计划

引言

3.1 公众谘询结果再次确认我们推行强制验楼计划，是朝着正确的方向迈进，并认同该计划是切实而有效的措施，长远而言可彻底解决楼宇失修问题。

3.2 我们已仔细研究所收到的意见，以及社会各界所提出的关注。为回应市民的期望，及在确保楼宇安全的大前提下，我们适切地完善拟议强制验楼计划的执行细则。我们建议透过立法推行的计划的细则载述如下。

目标楼宇

3.3 拟议计划会涵盖所有楼龄达30 年或以上的各类私人楼宇（住宅、综合用途及非住宅楼宇）。在现有约39,000 幢私人楼宇中，约有13,000 幢的楼龄现时达30 年或以上。我们会因应计划运作的经验，考虑把楼龄较轻的楼宇纳入计划内。

3.4 由于楼高3 层或以下的住宅楼宇对公众安全构成较低风险，因此不会被纳入拟议计划内。我们了解有意见要求把这类楼宇一并纳入计划内。然而，我们参考了美国纽约市推行强制验楼计划的经验，当地楼高6 层或以下的楼宇一律获得豁免。屋宇署在审慎评估楼高3 层或以下的住宅楼宇的风险水平后，认为在此阶段不包括这些楼宇在计划内，不会构成公众安全的影响。跟其他并无纳入计划内的楼宇一样，假如楼宇状况危及公众安全，屋宇署便会根据现行的《建筑物条例》采取所需行动，确保楼宇安全。该署设有另一个监察计划，继续密切监察战前楼宇（大多楼高3 层或以下）的状况。

3.5 拟议强制验楼计划订出楼宇的基本安全标准，并规定检验／修葺与公众安全有直接关系的楼宇构件。为鼓励业主追求更高的楼宇管理及维修水平，我们建议在自愿楼宇评级计划下获得良好评级的楼宇，或符合屋宇署规定的楼宇，均可申请豁免强制验楼。香港房屋协会（房协）现正计划与其他专业组织合作成立评级机构，推出自愿楼宇评级计划，并正积极为推出计划作准备。详情载于第5 章第5.21 －5.26 段。

检验周期

3.6 我们在参考一般楼宇构件的维修周期后，在谘询文件中建议，由屋宇署上一次发信予业主通知进行强制验楼起计，每7 年进行一次验楼及所需维修。在谘询期内，我们收到许多意见，特别是来自业主与政党的意见，指7 年的检验周期可能会对业主造成过重的负担。他们认为两次检验之间应相隔一段合理时间，因为除了要完成检验及修葺工程之外，有些业主可能需要时间成立业主立案法团或其他形式的楼宇管理架构，以统筹检验及修葺工程。

3.7 我们完全明白市民的关注，但亦需要在减轻业主负担和确保楼宇安全之间作出审慎的平衡。我们经仔细考虑后，认为虽然10 年的检验周期并非最理想的方案，但从确保楼宇安全的角度，是可以接受的检验周期。在经修订的拟议计划下，业主由屋宇署上一次发信予他们通知进行强制验楼起计，须每10 年进行一次验楼及所需维修。我们希望藉此提高市民对拟议计划的接纳程度及对培养妥善保养楼宇文化，产生积极作用。

3.8 我们必须强调，在每次进行强制验楼后，业主应继续定期妥善保养楼宇。我们亦鼓励业主按需要进行更频密的检验。

检验项目

3.9 有市民建议拟议强制验楼计划应涵盖更多检验项目，例如广告招牌、食水及咸水供应系统，甚至私人处所内部（例如检查是否有渗水问题）。

3.10 我们理解有业主希望藉着进行强制验楼的机会，解决楼宇各部分的问题。然而，我们必须顾及一般社会大众属意设立一个易于明白和遵行，并且涉及合理费用的强制计划。

3.11 在考虑所有相关因素后，我们认为拟议强制计划只应涵盖与公众安全有直接关系的楼宇构件，以尽量减少对业主造成财政及其他负担。计划涵盖的检验项目载于附件D 。就业主对废置招牌及楼宇渗水的关注，屋宇署会继续其行之有效的执法行动，分别处理有关问题。

3.12 针对废置及危险招牌，屋宇署会按其执法行动，每年清拆1,400 个这类招牌，并计划在稍后提高这个目标清拆数目。自2004 年，屋宇署已先后清拆约5,400 个废置及危险招牌。为处理楼宇渗水的问题，现时屋宇署及食物环境卫 生署（食环署）共同运作的联合办事处，处理市民有关楼宇渗水的投诉。联合办事处的运作模式已证明可有效地协助业主／占用人追查渗水源头，因而解决有关问题。在至今已处理的约12,000 个个案中，成功处理个案的比率为55% ，相对在联合办事处未成立之前，成功率只有14% 。有鉴于这个运作模式成功，屋宇署及食环署已成立共19 个办事处，以协助不同地区的业主。

僭建物

3.13 我们因应收到的公众意见，研究应否在强制验楼计划下要求清拆所有僭建物，包括并无构成明显或迫切危险的僭建物。这种以楼宇为本的修葺模式或可使强制计划带来更大的成效，但同时却会为部分业主和占用人，甚至业主立案法团带来不少实际困难，例如时间及财政方面的负担、或有需要安排受影响的占用人迁离僭建物（包括非法天台僭建物或私人处所非法扩建部分的住户），以及可能引发个别业主与业主立案法团之间的冲突。

3.14 我们在全面衡量箇中利弊后，认为应继续按照屋宇署行之已久及广为人知的僭建物执法政策处理僭建物。获业主聘请的检验人员须视察和检查在目标楼宇的公用地方及外部（包括露台）的僭建物，并把结果报告业主、业主立案法团及屋宇署。假如僭建物构成明显或迫切危险或是新搭建的、属于屋宇署执法政策下须清拆的类别、或会阻碍进行强制验楼计划下的检验／修葺工程，屋宇署便会另行发出法定命令，要求清拆该僭建物。

3.15 至于并无构成明显或迫切危险、或并无阻碍进行检验或修葺工程的僭建物，屋宇署会按照现行的执法政策，视乎情况考虑发出警告通知，要求有关业主清拆该僭建物。这类通知亦会按照《建筑物条例》的有关规定，在土地注册处押记，供物业准买家／占用人查阅。然而，我们鼓励个别业主或业主立案法团自发性地在进行楼宇修葺工程时一并清拆僭建物，此举对他们来说会更为便利和涉及较低费用。

3.16 我们亦会简化业主清拆僭建物及进行强制验楼工程的流程。如有按照屋宇署执法政策下须清拆的僭建物，该署会在发出法定命令要求清拆该僭建物时，尽量配合业主／业主立案法团进行拟议强制验楼计划下所需修葺工程的时间表，让业主能安排同步进行所需工程，以减少工程所造成的不便和财政负担。不过，上述安排并不适用于构成即时危险而须尽快清拆的僭建物。

3.17 计划透过立法推行的拟议小型工程监管制度² 会协助业主聘请根据法例注册的合资格人士，理顺某类小型家居僭建物，包括冷气机支架或晾衣架及簷篷。此举亦会有助解决僭建物问题。

检验人员与注册承建商

3.18 我们认同社会的关注，明白确保检验人员的服务水平及质素十分重要。因此，我们在谘询文件中建议，应由现时受《建筑物条例》下行之有效的严格机制规管的认可人士及注册结构工程师负责验楼。

3.19 在谘询期内，许多意见认为，除了认可人士及注册结构工程师外，其他具备相关资格及经验的专业人士也应获准负责验楼，让市场上有更多服务提供者可供选择。

3.20 屋宇署在考虑这些意见后，在确保检验人员的服务水平的大前提下，现正积极与相关专业团体，以及专业人士的注册管理局，就容许合资格和具备相关经验的注册专业人士类别担任检验人员，商讨具体安排。为确保能妥善规管检验人士，我们建议屋宇署会在《建筑物条例》下另外设立一份名册，并成立一个「检验人员注册事务委员会」，负责检验人员的注册事宜。我们预计合资格的专业人士数目约有数千名。

3.21 验楼后所需进行的修葺工程，会在检验人员的监督下，由注册一般建筑承建商及注册小型工程承建商（计划根据小型工程监管制度引入）进行。跟认可人士、注册结构工程师及检验人士一样，注册一般建筑承建商及注册小型工程承建商，在拟议计划下亦会受《建筑物条例》规管。

3.22 屋宇署拟就检验及修葺工程的标准拟备技术指引及作业备考，为检验人员与注册承建商的工作提供指引。除查阅所有的验楼报告以确保符合法定的要求外，我们建议屋宇署会抽样详细复核（包括文件复核及实地查察）所收到的检验报告及修葺工程报告。倘若有关法例获得立法会通过，在推行拟议计划的初期，该署计划就收到的报告，抽样复核其中相当的比例（约百分之三十）。屋宇署打算因应推行计划的经验，检讨复核的比率。

3.23 在拟议计划下，屋宇署会对任何违反验楼及修葺规定或指引的服务提供者，提出检控或采取纪律行动。《建筑物条例》会增订条文，引入类似现时针对认可人士及注册结构工程师的纪律处分机制，以惩处违规的检验人员。我们建议现行《建筑物条例》及日后小型工程监管制度下的罚则及纪律处分条文，将适用于相关的注册承建商（如适用）。其他确保服务提供者的质素及服务水平的措施载于第5 章。

计划执行细则的概要

3.24 拟议强制验楼计划的执行细则摘要如下：

验楼及修葺程序

3.25 拟议强制验楼计划的步骤如下：

执法

3.26 为确保业主遵行拟议强制验楼计划的规定，市民支持应对违规个案，特别是针对不合作的业主，予以适当的罚则。业主／业主立案法团如在没有合理辩解的情况下，未能在指定期限内出示检验报告和详细勘察报告，或未能完成检验人员所指明的修葺工程，均可能面对惩罚。我们也会考虑向作出以下行为，而又没有合理辩解的不合作业主作出检控：

3.27 在草拟有关法例时，我们会联同律政司厘定针对不合作业主／占用人的适当罚则。我们会参考现时针对个别业主在业主立案法团接获修葺命令后不合作的罚则（例如罚款10,000 元及监禁6 个月）。

3.28 与现时修葺命令的安排一样，屋宇署会考虑将不遵行强制验楼计划的业主的有关物业，在土地注册处押记，以收阻吓之效。

3.29 如有需要，屋宇署会代没有遵行规定的业主进行检验及／或修葺工程。为免业主过份依赖屋宇署代他们履行应有的责任，我们建议屋宇署会获授权向违规业主收回所涉及的所有费用（包括工程费用连监督费用）外，亦会向有关业主征收附加费。

分阶段实施

3.30 我们在顾及市场对相关检验及修葺工程的承受能力后，建议在计划推行初期，每年选定2, 000幢目标楼宇。拣选楼宇时会考虑楼龄、楼宇状况、过往维修纪录及需要把目标楼宇平均分散各区等因素。为了确保选取目标楼宇的过程具透明度及提高市民的认受性，我们建议就强制验楼计划成立包括相关政府部门、专业学会、业界及非政府组织代表的小组，就屋宇署选取的目标楼宇给予意见。我们也欢迎楼龄达30年或以上的楼宇业主／业主立案法团自愿要求，把其楼宇早些列为目标楼宇。日后我们会因应推行计划的经验及资源的考虑，不时检讨每年目标楼宇的数目。

为业主与物业准买家提供资讯

3.31 为确保拟议强制验楼计划能够在开放及具透明度的模式下运作，屋宇署拟设立一份名册，载列计划所涵盖楼宇的资料，供公众查阅。有关资料会为物业准买家提供简便而实用的参考，从而有助鼓励业主遵行强制验楼规定。

3.32 我们建议透过立法方式，即修订《建筑物条例》，推行以上强制验楼计划。在立法的过程，计划的执行细则或会作进一步得到完善。

第4 章- 拟议强制验窗计划

引言

4.1 在是次公众谘询所收到的意见当中，大部分意见都支持推行定期性的强制验窗计划。市民认同窗户是每幢楼宇都有的装置，必须妥为定期检验和保养，以确保安全。

4.2 与强制验楼计划一样，我们在拟订强制验窗计划方案时，已仔细研究和分析公众谘询期内所收到的意见。我们已进一步完善有关方案，务求在照顾市民意见的同时，能确保公众安全。有关拟议计划的细则详载于下文各段。

4.3 在谘询文件中，我们就强制验窗提出两个强制方案，即定期每3 年检查窗户一次或一次过检查窗户。在收集到的意见中，大多数支持强制定期验窗计划，亦有一些人士建议把强制检验窗户的规定纳入强制验楼计划内。

4.4 所有楼宇都有窗户，它们多数安装在楼宇外墙上。一旦窗户失修，不但会对业主及住户构成迫切危险，也会危及行人和途人。因此，定期检验和维修窗户，以消除对公众安全所构成的威胁，是十分重要的。我们很高兴透过公众谘询得悉，社会大众理解上述考虑，并支持推行强制验窗计划。

4.5 由于窗户的寿命较短，并需要一个较其他楼宇构件更频密的检查周期，我们认为应推行一个独立的强制验窗计划，检验周期亦有必要远较强制验楼计划为短。

目标楼宇与检验周期

4.6 我们在谘询文件中建议，凡楼龄5 年或以上的私人楼宇，其窗户均应每3 年检验一次，而楼高3 层或以下的住宅楼宇将可获豁免。在这次谘询所收到的意见中，大多数支持将计划所涵盖的楼宇楼龄调高（由6 年至10 年），并属意采用较长的检验周期。有市民担心每3 年一次的检验周期会令业主不胜负荷。另有意见认为楼高不超过3 层的楼宇，其窗户亦应纳入计划内。

4.7 我们了解市民的意见，并因应他们的要求，审慎考虑调整纳入计划的楼宇楼龄和检验周期。在确保公众安全的大前提下，并从业主的角度考虑实际可行性后，我们认为把楼龄调整至10 年或以上，及把检验周期调整至每5 年一次是恰当的做法。这并非最理想的方案，但从确保楼宇安全的角度，经修订的计划可以接受的，并仍可整体改善目前的窗户安全情况。尽管强制验窗的楼龄及检验周期有所调整，我们仍会继续鼓励业主自发地为窗户作更频密的检验和维修。我们建议楼龄10 年以下楼宇的业主定期验窗，并鼓励不同楼龄楼宇的业主为窗户进行比强制验窗计划更频密的检验。

4.8 我们计划维持对楼高3 层或以下的住宅楼宇对强制验窗计划的豁免，因为此类楼宇对公众安全构成的风险较低。如第3 章所述，我们参考了纽约市推行强制验楼计划的经验，当地楼高6 层或以下的楼宇均获得豁免。屋宇署会根据《建筑物条例》采取所需行动以消除这类楼宇的窗户所发现的任何危险。该署亦会继续其针对战前楼宇（大多楼高3 层或以下）安全的监察计划。

4.9 总括来说，凡楼龄达10 年或以上的各类私人住宅（楼高3 层或以下的除外）、综合用途及非住宅楼宇，其所有窗户，不论是否可开关，均应每5 年（由屋宇署上一次发通知予业主要求强制验窗起计）进行一次检验和维修。根据拟议计划，我们预计共有29,000 幢楼宇会被纳入强制验窗计划。

检验人员

4.10 拟议强制验楼计划下的认可人士、注册结构工程师、注册一般建筑承建商和注册检验人员，以及拟议小型工程监管制度下的注册小型工程承建商，均可在强制验窗计划中为窗户进行检验及修葺工程（以下称这批专业人士为「合资格人士」）。目前，认可人士、注册结构工程师与注册一般建筑承建商须根据《建筑物条例》注册，并受条例规管，而注册检验人员与注册小型工程承建商亦将分别受条例下的拟议强制验楼计划及小型工程监管制度所规管。屋宇署会就检验及维修工程的标准发出技术指引及作业备考，为合资格人士提供指引，确保他们的服务水平及质素达到一致水平。

4.11 我们计划就设立小型工程监管制度向立法会提交《建筑物（修订）条例草案》。在拟议制度下，注册小型工程承建商可透过经简化的程序进行小型工程，而窗户安装及维修会被列为其中一类小型工程。简化程序将有助改善现有楼宇在安装窗户方面的质素。

计划执行细则的概要

4.12 强制验窗计划的执行细则摘要如下：

检验及维修程序

4.13 与拟议强制验楼计划的安排相类似，屋宇署会将被纳入强制验窗计划内的目标楼宇的名单刊宪，并通知有关业主／业主立案法团，其楼宇须根据计划规定进行检验。在收到屋宇署的通知后，业主／业主立案法团应聘请一名合资格人士进行检验。获聘请的合资格人士在进行检验及进行适当的维修工程（如在检验过程中发现窗户有问题）后，须准备报告证明完成有关检验和维修，并替业主／业主立案法团向屋宇署提交报告。

协调安排

4.14 为便利检查和维修的协调和减少对业主所造成的不便，屋宇署会尽量协调发出强制验窗通知的安排；在强制验楼及验窗的检验周期有所重叠时，尽量让业主能同时进行检验楼宇及窗户，并进行所需的修葺工程。举例来说，屋宇署会尽量协调向楼龄达30 年或以上楼宇业主发出强制验楼及强制验窗通知的时间，使他们能同时展开强制验楼及验窗计划的工作，从而让他们在其后每10 年能同步进行该两项检验。此举有助业主安排进行有关工程、节省时间及减少财政负担。

执法

4.15 建筑事务监督会对违例业主采取执法行动，并可对不遵守规定者提出检控。我们建议参考乱抛垃圾的罚则，针对验窗违规情况实行「定额罚款」制度。根据建议，建筑事务监督可向违规的业主发出定额罚款告票，若业主继续违反建筑事务监督的命令没有进行验窗和维修，可能会被发出更多定额罚款告票及起诉。

4.16 鉴于不履行强制验窗的要求可能基于有部分业主不合作，为此，我们建议扩大《建筑物条例》下针对不合作业主的现有机制，以涵盖阻碍进行窗户检验或修葺工程，或拒绝缴付其所应负担的工程费用的业主。我们会作出与拟议强制验楼计划中的建议相类似的安排。

分阶段实施

4.17 根据拟议强制验窗计划，合共将有29,000 幢楼宇（涉及约100 万户）须进行强制检验。为确保计划顺利，屋宇署会分阶段推行计划，而每年的行动目标为5,800 幢楼宇（涉及约20 万户）。我们建议成立一个类似拟议强制验楼计划下负责选取目标楼宇的小组，以拣选每年的目标大厦。同时，我们会继续进行公众教育及宣传，鼓励业主自发地进行检验及修葺工程。我们会因应推行后的经验，不时检讨每年的验窗楼宇目标。

新安装窗户的品质及标准

4.18 在公众谘询期内，我们收到多项意见，建议改善新安装窗户的设计、标准及品质监控。有些公众人士认为，这些改善措施是最有效和全面的办法，以长远解决窗户安全问题。事实上，屋宇署一直有检讨所发出的作业备考，务求使之更切合现今楼宇的实际需要。最新版本的技术指引已在2006 年3 月发出，当中载有新建楼宇在安装窗户方面的最新标准。该署会继续检讨所发出的指引，以进一步改善窗户的设计及标准。

第5 章- 支援配套措施

5.1 很多回应者都知悉现时非政府机构与政府部门提供的各项协助业主管理维修楼宇的支援计划。然而，他们大多仍然担心缺乏统筹及进行强制验楼所需要的知识和经验。部分业主，尤其是年老业主，忧虑可能无力支付相关费用，以遵行法定要求。也有回应者对如何拣选及监督检验人员与承建商表示关注。

5.2 为了消除业主的疑虑，我们会实施一篮子的支援配套措施。我们除了会向有需要的业主提供适切的财政及技术支援外，亦会采取措施规管服务提供者，并嘉许有妥善管理维修的楼宇。在两项拟议计划推行时，我们将会提供的各项支援配套措施的细则如下。

加强对业主的援助

5.3 我们拟加强给予业主的技术及财政支援，协助他们遵行两项拟议强制计划的要求。我们已获得香港房屋协会（房协）答允提供40 亿元的财政承担（包括以往「楼宇管理维修综合计划」的财务承担）以支援两项强制计划的推行。

首次强制验楼费用

5.4 除了其他支援服务外，房协更会因应合资格的业主／业主立案法团的申请，资助合资格业主进行首次强制验楼的费用，有关的业主将负责维修工程的开支。

5.5 我们预计在13,000 幢目标楼宇中，约有八成符合申领首次验楼费用资助的资格。申请资格与房协的「楼宇管理维修综合计划」相若，房协会主要考虑有关楼宇的应课差饷租值⁴ 等因素决定发放有关资助。一般而言，房协会向已成立业主立案法团并符合资格的楼宇发放首次验楼费用的资助，从而鼓励业主成立业主立案法团。不过，房协会弹性地考虑向基于各种实际原因而没有成立法团的楼宇提供首次验楼费用的资助。这些楼宇的业主必须先按有关规则或章程召开业主会议，讨论履行强制验楼的要求及寻求房协的协助。

不同阶段给予业主的财政及技术支援

5.6 在推行强制计划时，合资格的业主在遵行两项强制计划不同阶段的规定时，可获得多项协助及支援。除了首次验楼费用资助外，房协亦会提供以下的支援：

5.7 屋宇署会继续透过为数7 亿元承担额的「楼宇安全贷款计划」向业主提供贷款（上限为每户100 万元），以进行楼宇维修工程。

5.8 民政事务总署会继续协助业主筹组及运作业主立案法团，并会与房协紧密合作共同协助业主在这方面的工作。

其他

5.9 为进一步协助业主为其楼宇购买保险，屋宇署已取得保险业联会成员原则上同意，考虑向在强制验楼计划下完成检验及所需修葺工程的业主立案法团／业主提供更优惠的条款。该署会与保险业联会详细商讨具体安排。

规管服务提供者

5.10 有部分在公众谘询期内所收到的意见要求政府积极加强规管服务提供者，例如复核检验报告；及就强制验楼及验窗计划和修葺工程标准，向服务提供者发出指引。有些业主又关注到，检验人员订明的修葺工程是否合理，并希望能就修葺工程清单听取第三者的意见。

5.11 我们充份理解业主可能就楼宇检验报告、修葺工程清单及跟进补救工程需要协助。就此，我们相信下述为配合拟议计划而由房协提供的技术支援，可切合业主的需要：

5.12 上述措施应可在有需要时为业主就修葺工程清单提供客观的第三者意见，以作参考。除了透过房协向业主提供技术支援外，我们亦审慎地研究了市民的意见，并检讨我们的建议。为确保妥善规管服务提供者，我们建议采取以下一系列措施。

5.13 在规管检验人员方面，所有合资格进行检验的人，包括强制验楼计划下的注册检验人员，以及强制验窗计划下的合资格人士，他们将会或现时已根据《建筑物条例》注册并受条例规管。现有的合资格专业人士，包括认可人士、注册结构工程师与注册一般建筑承建商，均已根据现行的《建筑物条例》注册，并受条例规管。该条例下的注册制度会确保只有合资格人士才能进行检验工作，并设有适当的纪律处分及制裁机制，以遏止失当行为。因窗户工程属小型工程之一，拟议设立的小型工程监管制度将有助简化和规管窗户的安装及维修程序。该制度将设有注册机制，以便合资格的小型工程承建商进行有关窗户及其他的小型工程。我们也计划就拟议强制验楼计划下的注册检验人员设立法定注册机制。

5.14 屋宇署拟在两项强制计划推行时，就计划的检验及维修规定，发出作业备考，为楼宇检验人员提供详细指引，以确保他们完全了解计划的规定及其职责。屋宇署会查阅所有的验楼报告以确保符合法定的要求。为在这两项强制计划推行初期更有效监察检验人员的表现，我们建议屋宇署把进一步详细抽样复核报告的比率由原先计划的10% 增加至30% 。在累积更多实践强制检验计划的经验和掌握检验人员的整体表现后，我们会检讨详细抽样复核的次数。

5.15 如有违反法定规定、专业疏忽或行为失当的情况，我们建议屋宇署会适当地根据《建筑物条例》对有关注册检验人员或合资格人士采取检控或纪律处分行动。若遇到注册检验人员／合资格人士的不正当行为，业主亦可向屋宇署或有关专业学会／团体投诉，这些相关的学会／团体已就其成员的专业操守制订指引及纪律处分机制。

5.16 我们相信，透过多项规管措施，加上专业市场的力量（即有足够的合资格检验人员、就检验及修葺制订详细指引，以及具透明度的运作等），将能保障服务提供者的质素。

5.17 至于检验及修葺工程的收费水平，我们已得到香港测量师学会的同意，在两项拟议计划推行时，协助印发收费水平指南，供业主参考。该等收费水平指南将有助业主拣选承建商，以及就检验及维修工程所需费用作出预算。

排解纠纷机制

5.18 在公众谘询期内所收到的意见中，很多都支持另设排解纠纷机制，但也有一些人士属意改善现有土地审裁处的运作。支持另设机制的人认为，新机制应该不容许委聘法律代表，以减低处理纠纷的成本；支持改善现有机制的人，尤其是法律界人士，则关注另设新机制有架床叠屋之嫌，并且不必要地使法庭／审裁制度变得复杂。

5.19 我们收到香港测量师学会的建议书，提议在司法制度下成立一个「楼宇事务审裁处」以处理楼宇管理及维修而涉及金额低于300,000 元的纠纷。建议并禁止聘用法律代表，以精简程序。我们已仔细检讨有关方案，并就谘询期间所收到的意见及建议征询法律意见。如果拟议「楼宇事务审裁处」的其中一项特点是不容许委聘法律代表，藉以减少所涉及的费用和时间，我们需要审慎研究有关建议会否可能涉及宪制和人权方面的考虑。我们亦认同，就楼宇管理及维修另设纠纷排解机制，可能会与现有司法法庭与审裁处的角色及职能重叠，及令市民混淆。部分立法会议员一直要求政府考虑成立一个类似「楼宇事务审裁处」的审裁处，以处理楼宇管理方面的纠纷，尤其是涉及相对较低金额的个案。我们亦明白到不少业主希望成立简单排解纠纷机制，以协助他们处理楼宇管理方面的纠纷。由于涉及的问题颇为复杂，我们会考虑各方面的影响及继续研究该审裁处的可行性。

5.20 我们得悉司法机构现正就如何改善土地审裁处的运作研究可行措施，包括多加采用个案管理方法和自愿性调解机制，以便更有效和快捷地处理土地审裁处的楼宇管理个案。

自愿楼宇评级计划

5.21 我们在谘询文件中建议设立自愿楼宇评级计划，透过给予嘉许来推动楼宇维修。这计划切合社会的主流意见，认为保持楼宇安全及良好的状况，业主是责无旁贷的。我们在谘询中所收到很多支持这计划的意见。有些回应者指出，自愿楼宇评级计划的标准不应低于强制验楼计划。

5.22 房协已应允负责推出自愿楼宇评级计划，现正落实有关计划的细则。有关计划的大纲如下。

5.23 自愿楼宇评级计划旨在藉着给予嘉许，鼓励业主保持高水平的楼宇管理和维修保养。计划将涵盖全港所有私人楼宇，各业主／业主立案法团均会获邀自愿参与。自愿楼宇评级计划旨在推动楼宇提升多方面的质素，而涵盖面亦较强制验楼计划为广。除了已纳入强制验楼计划的楼宇安全因素外，自愿楼宇评级计划亦会顾及其他范畴，特别是楼宇管理系统的表现、环保及绿化设施，以及其他增值项目（例如创新设计及先进的楼宇技术的应用），以厘定楼宇的评级。

5.24 房协现正联同相关团体订定自愿楼宇评级计划的运作模式和评级制度。根据拟议自愿楼宇评级计划，有关机构会以发出证书的形式，以确认楼宇在楼宇管理、楼宇安全、环境保护及其他方面所达到的水平。自愿楼宇评级计划的评审范围广泛，而其标准及要求会等同或高于强制验楼计划。由于符合自愿楼宇评级计划基本规定的楼宇均已达到强制验楼计划的要求，因此，我们建议通过自愿楼宇评级计划标准的楼宇，可在评级的有效期内，获豁免进行强制验楼计划下的强制检验。

5.25 至于负责检验和评审楼宇的评核人员，自愿楼宇评级计划只会接受合资格担任强制验楼计划的注册检验人员作为自愿楼宇评级计划中有关楼宇安全部分的评核人员。

5.26 房协会与屋宇署保持紧密联系，订出自愿楼宇评级计划与强制验楼计划的具体衔接安排。房协亦会继续与相关机构合作，落实自愿楼宇评级计划的细则，期望能于强制验楼计划实施约前一年之内推行，预计在2008 年内推出。

第6 章- 未来路向

6.1 公众谘询的结果是积极及令人鼓舞的。我们已因应收到的意见，在切实可行的情况下，修订拟议强制验楼计划和强制验窗计划的执行细则。我们并特别加强向业主提供技术及财政支援，以协助他们履行责任。

6.2 政府会致力尽快落实拟议强制验楼及验窗计划，以解决楼宇失修问题。我们会进一步完善两项拟议强制计划的执行细则，并全力草拟有关法例。

6.3 与此同时，我们会继续加强对业主的支援，以协助他们妥善管理和维修楼宇。自愿楼宇评级计划预计会在2008 年推出，为确立验楼制度及妥善保养楼宇文化注入新动力。

6.4 要成功推行拟议强制验楼计划和拟议强制验窗计划，实有赖业主、业主立案法团、相关专业人士、参与楼宇管理维修工作的非政府机构，以及政府的通力合作。我们透过两次公众谘询，已成功唤起市民对楼宇管理维修这重要课题的关注，及促进市民就此课题作出讨论；同时亦有助我们征集市民对两项计划的意见，凝聚社会大众对未来的工作方向的共识。让我们继续携手同心，缔造更优质的居住环境。

附件A

在谘询期内
出席的谘询会、讨论会及公众谘询大会
（依日期序）

附件B

意见书一览表
（依笔划序）

附件C

调查方法

在公众谘询期内，房屋及规划地政局委讬了香港政策研究所，就强制验楼、加强窗户安全方案及支援措施的公众谘询，在2006 年1 月12 至19 日进行电话意见调查，以收集市民大众的意见。

2. 该项调查利用随机抽出的4 278 个住户电话号码，成功访问了共1 207 名本港市民。他们分别居于自置的私人楼宇、租住的私人楼宇或自置的公营房屋（即居者有其屋计划、租者置其屋计划及住宅发售计划的单位）。整体回应率为49.7% ，而在95% 置信水平之下的最大误差为+2.8% 。

3. 该项调查的问卷载于附录 。

调查结果摘要

4. 电话调查结果显示，市民大众普遍支持政府基于公众安全的考虑，订立所需法例强制定期检验楼宇及窗户。市民普遍赞成检验项目只涵盖楼宇外墙及公用部分。社会上亦已取得共识，认为应检控违例者，以收阻吓之效。

5. 就拟议计划的细节，例如检验周期及目标楼宇等，受访者则持不同意见。

6. 市民明确支持向有真正困难的业主提供所需支援，但就支援方式，则意见纷纭。

7. 大多数受访者支持在自愿楼宇评级计划下获得良好评级的楼宇，可豁免遵行强制验楼的规定，以嘉许有妥善管理及维修的楼宇。

统计结果

8. 在电话意见调查中，各问题的统计结果总结如下：

附件C 附录

介绍:

你好﹗我姓_____ / 叫_____ ，系香港政策研究所打嚟嘅，依家我哋进行紧一项「强制验楼公众谘询」嘅民意调查，以便收集市民的意见。阁下所提供嘅意见，我地系会绝对保密，请您放心。

选出被访者

请问你依家住紧嘅单位系公屋、居屋、定系私人楼宇呢？系自置嘅定系租嘅呢？

请问你屋企入面有冇18 岁或以上嘅成员？[ 唔计工人。]

有
冇(访问员：访问已经完结，多谢合作！)

因为我哋要随机抽出一位18 岁或以上嘅成员嚟接受访问，麻烦你请最近过咗 生日嗰 位嚟听电话。

[ 如被抽中的住户成员唔喺 屋企，要求对方留低住户成员姓名并预约时间再访问。 如被抽中的住户成员喺 屋企，对他/ 她重复「介绍」。]

问题

个人背景资料

附件D