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未来十年可供发展土地完成量预测

为规划造地工作并让社会掌握土地完成量情况，我们自2022年起按年更新并公布未来十年可供发展土地（即「熟地」）完成量预测。造地进度至今符合预期。我们已如期在2024-25年度透过各造地项目产出约180公顷「熟地」，而2025-26年度预计产出约150 公顷「熟地」亦有望达标。

根据最新预测，若一切造地环节顺利，即发展可行性和参数获确立、法定程序和处理公众意见按时完成、土地如期清理，以及工程资源及时到位等，在未来十年（即由2026-27年度至2035-36年度），「熟地」完成量预计为约2 600公顷。这些「熟地」均是由政府主导的项目产出，当中约七成（约1 800公顷）来自北都，其余来自东涌新市镇扩展、将军澳第137及132区、龙鼓滩填海和重新规划屯门西等项目。从宏观角度，《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》（《香港2030+》）的最终报告建议在至2048年的30年内准备约7 000公顷土地，即每年平均约200公顷。最新十年期平均每年约260公顷的产量，符合《香港2030+》的目标水平。我们会继续持之以恒造地，有序地推进各个造地项目，确保适时准备好充足的土地，以支持香港的长远经济发展和民生需要，并在长远建立健康的土地储备。与此同时，我们会继续审时度势、有节有度推出土地，并因应市况灵活调整推地策略。

加快北都建设

北都的面积和未来人口约占香港的三分之一，与深圳接壤，是香港的战略发展区域。北都的基本规划已出台，为进一步加速北都的建设，《施政报告》提出下列三方面的措施：

1. 强化北都治理体系 － 成立由行政长官担任主席的「北都发展委员会」，取代「北都督导委员会」，之下设立三个工作组，分别是由财政司司长、政务司司长及财政司副司长任组长的「发展及营运模式设计组」、「大学城筹划及建设组」及「规划及发展工作组」。其中，「规划及发展工作组」将特设专案监督办公室，加强私人工程审批的统筹和监督，并设时限和分阶段通报机制，以加快速度。委员会和三个工作组已陆续会召开首次会议；

2. 订立「加快发展北都」专属法例 － 授权政府简化法定程序，包括成立法定园区公司；为园区公司设立专项拨款渠道以注入资金；管理指定地区的跨境流动的便捷方法；加快批出建筑图则；放宽各分区大纲图的准许用途及微调发展参数；及加快缴付征收土地的赔偿等。我们明年初会就立法建议进行两个月谘询，年中左右向立法会提交条例草案以期年底前通过；以及

3. 简化行政措施拆墙松绑 －包括：
   1. 引入快速审批制度，采纳各地优秀的建筑方法，结合海内外的成功建造技术、用料和设备等；
   2. 试行「分阶段开发」模式，参考内地「1.5级开发」概念，容许在新发展区发展初期先建设和营运低密度的设施，例如零售、娱乐或会议展览等项目，藉此吸引企业进驻，创造收益和汇聚人流，发挥拉动作用，再落实长远发展。我们将以洪水桥／厦村新发展区市中心的商业用地为试点，邀请巿场提交意见；
   3. 继续推动市场参与原址换地和「片区开发」等多元开发模式，包括今年内就新田科技城邀请原址换地申请，以及为洪水桥/厦村「片区开发」试点进行招标，而粉岭北和新田科技城试点则由明年起陆续招标；
   4. 对于那些以租约而非以地契批出的产业用地（即不涉及批拨前缴付一整笔地价以换取高达50年地契，而是按期收租的较短租约），以更灵活的方式处理租期，提供可续租至最长合共21年的租约，协助他们更好筹划业务发展。具体而言，我们会容许租户在首个租期（最长七年）届满后享有续期选项，最多可再续租两次（即「7+7+7」机制），租金在每次续租时按市价调整，可加可减。每个租期的长短可因应个别行业和租户需要，灵活订立，「7+7+7」或「3+3+3」等均是可接纳的租期安排，只要每次租期不长于7年；
   5. 容许北都土地业权人主动交回政府计划征收的土地，藉此抵销其在北都新发展区进行原址换地或「片区开发」所须缴付的金额，主要有以下两类︰ (一) 政府在北都已征收的私人土地，但因未完成土地业权审查而未发放补偿；或 (二) 政府计划在北都未来三年会征收作发展的私人土地。我们会以适用于新界土地的相关级别¹内农地的特惠分区补偿率计算主动交回私人土地每平方呎的价值；
   6. 推行为期三年的「按实补价」先导计划，即在地契修订过程中，容许业主分期发展，并可按实际兴建的楼面面积及实际用途厘定应缴补价。先导计划适用所有非住宅用途的契约修订及换地申请²。项目首期发展的楼面面积必须达到整个发展最高总楼面面积的六成，并按建筑规约依期完成，补地价金额会以该六成楼面和实际用途按市价计算。发展商须于首期发展落成后的十年内决定是否发展余下四成楼面。如决定继续，会按当时市价和实际用途计算第二次补价。如决定不继续，视乎有关地段所在地带的发展情况（例如是否邻近土地申请增加地积比率）政府或会将该四成楼面的基建容量调至区内其他用地。换言之，届时土地业主虽然仍然持有该土地，但可能难以获得审批推展该四成楼面的发展。计划下亦设立保障措施，加入转让和地契限制，除整幅地块转让外，不得卖散³；若业主日后希望改变土地用途，亦须按既定机制修改地契及补地价；及
   7. 开展凹头新发展区土地用途检讨，以善用北环线带来的发展潜力，增加私营房屋占比，预计明年会公布检讨结果。

   上述(ii) – (vi) 是创新土地行政措施，旨在减低开发资金成本，提升市场投资意欲，从而促进产业发展。它们能结合使用，例如「分阶段开发」能与更长政府租约一起运用，「按实补价」适用于原址换地；以交回土地的价值作抵销则有助减低原址换地或「片区开发」要缴付的地价。此外，合资格申请原址换地的用地除可参与「按实补价」先导计划外，如该用地获政府拣选的话，亦可考虑参与「分阶段开发」，作为另一选择。除北都外，措施(iv)和（vi）亦适用于北都以外地区。我们会就措施(iv), (v)和(vi)的运作细节谘询香港地产建设商会、香港测量师学会、乡议局等团体，以期明年首季推行。

除采用公开招标、限制性招标或直接批拨/批出产业用地外，我们会研究成立园区公司管理和营运产业用地，园区公司将负责按政府产业政策制订园区发展和营运策略、日常管理、招商引资等工作。首间公司的成立会应用于洪水桥约23公顷产业用地，发展局正以该用地作为试点产业园区，敲定由政府成立非法定产业园区公司的细节。发展局会向「北都发展委员会」辖下的「发展及营运模式设计组」汇报研究结果，今年内公布有关建议。此外，由财政司司长带领相关单位制订、涵盖批地、地价、资助或税务减免的优惠政策包，亦会适用北都，以吸引高增值产业和高潜力企业进驻。

此外，我们会就北都探讨合适措施，串连乡郊景点如传统村落农田、宗祠书室、风俗活动等，让游人徒步或单车游，以及便利村屋改装成民宿或餐厅小店等，丰富乡郊生态游体验，促进「城乡共融」。

助力产业发展

增加学生宿舍供应

政府继续全力推进香港成为国际专上教育枢纽。发展局和教育局今年7月21日推出「城中学舍计划」，推行利便措施鼓励市场把商厦改装为学生宿舍，截至2025年9月中收到9个申请，合共约1 500个宿位，主要涉及整幢商厦改装，分布于红磡、观塘、深水埗、旺角、湾仔及上环。当中5个申请获教育局原则批准。

由于市场反应热烈，行政长官发表2025年《施政报告》时宣布将计划扩展，由当天起不只改装商厦，新建的学生宿舍（包括拆卸原有商厦后重建的学生宿舍）亦能受惠于计划的利便措施。政府今年内亦会预留至少三幅主要位于市区的全新商业土地作兴建新宿舍，邀请市场提交意向书。

发展游艇经济

为配合香港未来游艇经济的发展，发展局正牵头推动前南丫石矿场、香港仔避风塘扩建部分和红磡站临海用地三个项目，鼓励私人市场兴建和营运新的游艇停泊设施。三个项目预计将可合共提供约600个新泊位。就前南丫石矿场及香港仔避风塘扩建部分两个项目，我们现正整理及分析由市场提交的参与发展意向书，以敲定项目的详细发展参数和要求。目标是在2026年下半年先为前南丫岛石矿场项目进行招标。明年如获立法会通过拨款进行香港仔避风塘扩建工程，我们拟在2027年上半年或更早时间为香港仔避风塘游艇设施进行招标。至于红磡站临海用地项目，我们亦正整理及分析今年早前进行公众谘询期间收到的意见，目标是在2026年下半年就该项目展开相关的法定程序。

美化兰桂坊街道

利用市区更新重构及美化城市肌理，能为地区注入活力，吸引访客。发展局会分阶段统筹改善兰桂坊和附近街道的相关工作。第一阶段工作主要涉及重铺路面、美化垃圾收集站、使用特色渠盖等可在短期内完成的翻新及美化工程，希望早日取得初步成果。此后，我们随即会在第二阶段将美化工程延展至附近街道，我们亦希望与商铺和地区组织一起推动「社区营造」工作，构建具型格的小区环境。兰桂坊是首个由发展局和其他部门共同推动的城市更新项目。如成效理想，我们会考虑将工作扩展至其他地点。

新思维推动市区重建

为应对市区及楼宇老化，我们会继续推动重建和加强旧楼维修。重建方面，为鼓励更多私营机构参与旧楼重建，减低其收购旧楼单位的难度，我们去年修订《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，自去年12月降低了强拍申请门槛和利便相连地段的强拍申请，至今收到5个申请。发展局辖下的专责办事处及由其督导的强拍条例小业主支援中心亦于2024年8月开始投入服务，向受上述5个申请影响的小业主提供一站式的支援服务，并加强公众教育及宣传工作。

然而，鉴于楼宇老化速度远超市区重建局（市建局）和市场的重建速度（过去十年楼龄50年或以上楼宇，每年增加500幢，远高于每年拆卸重建的160幢），同时考虑到不少旧区重建项目缺乏财务效益（例如重建后可建楼与目前旧楼楼面相若甚或更少），要可持续地推动市区重建项目，我们必须突破政策思维和以创新手法，将旧区重建和新区发展一并考量，探讨利用新发展土地资源支援旧区更新。我们建议下列措施：

1. 在北都古洞北及粉岭北新发展区预留三幅土地和已批出的将军澳第137区用地（将军澳用地），让市建局⁴筹划兴建新楼作为将来「楼换楼」的替代单位，为日后受其重建项目影响的业主提供金钱赔偿以外的选项，二择其一。为跟进行政会议早前向市建局批出两幅土地（包括将军澳用地）的附带条件，发展局和市建局会检视市建局的重建和收购策略，当中除审视「七年楼龄」赔偿安排外，亦会制定新的「楼换楼」细节，目标是明年内就整套重建和收购策略提出建议并谘询公众；
2. 放宽目前只适用于油旺的同区地积比率转移安排，容许重建项目未用尽的地积比率跨区转移到其他地区以至新发展区，增加市场重建诱因，当中包括考虑放宽「接收地盘」数目限制和接收楼面上限，以及「输出地盘」的规划增益要求。「接收地盘」增加楼面将继续由城市规划委员会审批，并按相关地契补地价（如需要的话）；及
3. 针对重建需要较迫切的七个指定地区⁵，为企业进行重建增加诱因，若私人重建项目符合相关指定条件（例如地盘面积达700平方米、楼龄为50年或以上及地段属住宅用地等），试行为有关业权人适度增加该私人重建项目的地积比率（例如上限为20%），并容许该业权人将增加的地积比率转移至北都或其他地区使用，或转为金额用作抵销该业权人在投地、进行其他项目地契修订或原址换地所需缴付的金额。我们建议获增加的地积比不论是转移至其他地区使用或转为金额，均须在指定限期内使用和不得转让。

我们会在发展事务委员会10月会议上，交代更多有关措施(b)和(c)的细节，并展开谘询。

另外，市建局分别在荃湾和深水埗开展的地区规划研究进度良好。在深化建议及完成技术性评估后，市建局会在今年年底前分别就荃湾和深水埗提出更新大纲蓝图。

释放市区工业用地

在释放市区工业用地方面，2000年起，规划署已进行五轮全港工业用地分区研究，务求适时并妥善作规划以善用香港的工业用地。自2001年，已有超过300公顷工业用地改划作商贸、住宅等用途。政府今年第四季将展开新一轮工业用地研究，明年内提出建议，包括探讨活化工厦计划的未来路向，初步方向包括除受惠于上文「按实补价」安排外，工厦重建补地价安排是否仍需进一步优化，例如以标准金额补地价安排有否改善空间；以及保障消防安全之余能否容许工厦单位毋须申请豁免书能用作更多非工业用途等。

检讨《建筑物条例》

我们于去年完成对《建筑物条例》的系统性检讨，并就修订《建筑物条例》的建议进行了为期两个月的公众谘询。相关建议涵盖加快楼宇检验和修葺、理顺处理僭建物政策及提升建筑工程安全三方面，主要旨在加大违反法定通知或命令和严重僭建的阻吓性，并加强规管承建商。社会普遍支持相关建议。发展局正进行修订法例草拟工作，目标于2026年上半年向立法会提交修订法例。

进一步简化程序   减低建造成本

政府会继续精简发展程序，为业界降低成本，提高建造过程的效率。有关措施包括：

1. 主动与各相关部门协调，精简审批制度，加速大型发展工程的审批流程。政府工程项目会由「项目策略及管控处」负责；北都项目由上文第5(a)段的「专案监督办公室」处理，北都以外则由「项目促进办事处」负责。我们的目标是在年底前推出有关的操作细节；
2. 平衡了城市设计和建造成本及时间等考虑，我们会进一步放宽私人发展项目中停车场总楼面面积的豁免安排。发展商如在地面兴建不超过两层停车场，其总楼面面积可获全数豁免，并取消兴建地库停车场作为豁免条件的强制要求。近年资料显示超过八成私人发展项目有两层或以下停车场，因此预计大部分项目均能受惠，不但节省建筑成本（地面停车场建筑成本为地库停车场六成），亦能缩短工期（兴建两层地面停车场较地库停车场快约一年）。我们的目标是在2025年11月1日实施新安排；
3. 强化工程管控，在工程项目立项前的构思阶段，审视用家部门对项目不同选址、用途组合、规模、设计与推展时间等要求，协助相关政策局及部门建立及强化「业主」思维，联手提升工务工程成本效益。发展局正联同财经事务及库务局制定相关细节及指引，计划于今年内落实相关措施；
4. 「香港建筑科技研究院」(建科院)会持续检视香港采用的建造标准及要求，并针对一些于本地沿用多年并对建造成本影响较大的标准及要求开始进行优化，以提升工程效益及降低建造成本。首批检视标准包括混凝土抗压力及地基承载力，目标在2026年完成相关检视工作；
5. 于2026年上半年试行中央集中采购，将率先应用于包括钢筋和「组装合成」构件等常用物料；
6. 建科院会继续推动创新应用，于工务工程项目先试先行，令创新建筑物料、技术等得以应用。建科院亦会推行建筑产品认证计划，向符合规范、要求及标准的建筑产品发出认证，并建立中央资料库，供业界参考，可更便利申请及有效减省日后审批的程序，有助具成本效益的建筑产品在本地广泛应用；
7. 在应用人工智能技术及建造机械人方面，我们会在2026年内推出政策，陆续制订相关规范及标准，要求新开展的工务工程，在合适的工序上须采用具备自动工序，遥距控制或AI等功能的高效建造机械人，全面提升工程的整体工作效率及表现。至于私营工程，我们会透过建造业创新及科技基金，资助业界采用相关技术。我们亦积极运用包括大数据、人工智能、自动化无人机等科技，进一步提升防洪和斜坡预警和紧急应变的能力，务求将极端天气带来的影响减至最低；及
8. 我们会于2026年起分阶段推行「成本管控数码平台」，以加快工务工程的审批流程，提升决策效率及优化设计方案的成本效益。另外，我们会继续落实加强「组装合成」建筑供应链的措施，推动「组装合成」建筑技术在公私营项目的应用，以及制订及公布一系列加强「机电装备合成法」组件供应链的措施，以提升工务工程在机电安装的效益和表现。

支持本地建造业

在原订未来五年每年平均约为1,200亿元的基本工程开支，我们额外预留300亿元在未来两至三年加大工程项目开支，以持续推动经济发展。

宽减水费

我们会尽力支援中小企，为减轻其营商压力，我们计划在2026年年初减收非住宅用户50%的水费，每户每月宽减额上限为10,000元，为期一年。我们预计约26万个非住宅用户受惠于宽减水费的安排，当中包括餐饮业、旅馆、洗衣服务、理发及美容店等。我们计划在2026年年初把《水务设施规例》（第102A章）修订提交立法会省览，以进行先订立后审议的程序，推展上述宽减措施。

¹ 适用于新界土地的特惠分区补偿制度设有两个补偿分区级别（即第一级别和第二级别）：第一级别的特惠补偿率适用于因发展用途而收回的土地，包括新发展区和涵盖住宅或经济发展等其他发展用途（包括附属用途），或超越为改善乡村地方而提供的公共设施。第二级别的特惠补偿率则适用于因非发展用途而收回的土地，包括与改善乡郊及保育有关的用途，例如湿地保育公园。而每个分区级别内农地和屋地各有不同的特惠补偿率。自今年4月，农地第一级别补价为每平方呎1,032元，第二级别为每平方呎516元。

² 相关用地应已改划作非住宅的发展用途，如用地未经改划，例如划作「农业」并拟用作临时低矮储存用途，申请人可继续向城规会提交规划申请，并向地政总署申请短期豁免书。

³ 这个做法让发展商或其单一继承买家能保留主导物业发展权，如日后想加建以善用余下可建地积比，或容纳其他用途仍能进行，达致地尽其用。

⁴  市建局是政府推动旧区重建的重要夥伴。为协助市建局应付未来资金周转需要，政府亦于今年8月批准市建局将借贷上限由原来的250亿元增至350亿元。

⁵ 按分区计划大纲图复盖的地区，该七区为《2024年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例》下指定的首批指定地区，即长沙湾（复盖深水埗）、马头角（包括九龙城和土瓜湾）、旺角、西营盘及上环、荃湾、湾仔、油麻地。