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立法會三題:收回新界土地以供發展房屋

以下是今日(十一月一日)在立法會會議上郭家麒議員的提問和發展局局長黃偉綸的答覆:

問題:

現時新界約有1 300公頃的土地可被視為棕地。有輿論指出,建屋土地匱乏的問題,源於政府沒有妥善處理發展商囤積農地的情況,以及未有善用大量棕地。有關收回新界土地以供發展房屋的事宜,政府可否告知本會:
 
(一)就現時全港首十名擁有合計最大面積棕地的業權人而言,每人擁有的棕地總面積為何;
 
(二)會否考慮引用《收回土地條例》悉數收回所有棕地作建屋用途;如會,詳情及時間表為何;如否,原因為何;該等棕地可分別提供多少個公共租住房屋、資助出售房屋及私人房屋單位;及
 
(三)鑑於當局正採用加強版傳統新市鎮發展模式,以推行古洞北和粉嶺北新發展區計劃,而在該模式下,若私人土地的面積不少於4 000平方米,其業權人可透過修訂契約申請自行發展,但少於該面積的土地則會被政府收回發展,當局以何準則訂出該門檻;當局會否考慮在收地時劃一按甲級農地特惠補償率向土地業權人作出賠償,以示公平;如會,詳情為何;如否,原因為何?

答覆:

主席:

就郭議員的三部分提問,我現回覆如下:

(一)政府研究是否發展個別土地時,主要的考慮因素包括周邊土地的規劃、實際地理環境、交通及基建容量、城市設計、環境生態影響及其他技術評估結果等。在規劃土地用途過程當中,政府不會考慮私人土地的業權誰屬,因此我們並沒有備存郭議員要求的資料。

(二)根據《收回土地條例》,政府引用該條例收回私人土地,必須是因應政府需要徵用有關土地作按照該法例所確立的「公共用途」。一般來說,作「公共用途」的收地計劃通常包括新市鎮發展、公共房屋發展、政府透過工務計劃發展社區設施如學校、公園、醫院、福利服務大樓等。換言之,在確立有關的「公共用途」之前,政府並無理據及權力引用該條例收回私人土地。

再者,若期望政府可以悉數收回所有棕地作建屋用途亦似乎不切實際,因為這是假設所有棕地均適合作房屋發展,而收回的棕地又必須確立能達到作「公共用途」的要求。事實上,並非每塊棕地都有發展潛力,例如有些棕地分布雜亂零散、形狀不規則或位處有發展規限的地帶等等。

然而,政府從來沒有迴避發展棕地。在多管齊下的策略下,我們已確立棕地為中、長期土地供應的主要來源之一。發展新界鄉郊的棕地,首要解決交通、基建及社區配套。因此,我們目前會優先處理大型棕地群及發展潛力較大的棕地,連同其周邊土地作整體規劃及大規模發展,以建設自給自足的社區,並提升基建設施的經濟效益。朝這方向,即將在未來數年收地的洪水橋、元朗南、古洞北/粉嶺北三項新發展項目,連同新界北具發展潛力地區,便涵蓋約540公頃棕地。

個別新發展區的可發展住宅單位數目,視乎多項客觀因素及技術限制而定,難以一概而論。以古洞北/粉嶺北新發展區為例,發展土地面積為320公頃,當中包括約50公頃受影響棕地,在全面發展後可提供約60 000個新增住宅單位,當中約六成為公營房屋。洪水橋新發展區的發展土地面積為441公頃,當中包括190公頃受影響棕地,在全面發展後可提供約61 000個新增住宅單位,公私營房屋單位約各佔一半。而元朗南發展土地面積約185公頃,當中包括100公頃受影響棕地,在全面發展後可提供約28 500個新增住宅單位,當中約六成為公營房屋。上述三個新發展計劃合共提供約149 500個住宅單位,當中約85 100個為公營房屋,至於公營房屋中出租公屋和資助出售房屋的確實比例將會在詳細設計階段時,由香港房屋委員會因應當時社會對房屋的需求和房屋供應情況而定。

另外,政府會致力於明年內,完成棕地使用及作業現況調查及以多層樓宇容納棕地作業的可行性研究,以協助我們及社會探討處理餘下約760公頃棕地的最佳方式。如政府有需要收回私人土地作發展,便會行使適用法例所賦予的權力收回有關土地,並根據相關條例作出補償。

此外,現時大部分的棕地,容納着不同工業作業,支援着本地產業如建造業、物流業及回收業等的發展,並提供就業機會。在發展棕地的同時,如何善用土地,整合香港仍有需求的作業,亦需要小心研究及處理。
 
(三)古洞北/粉嶺北新發展區採納「加強版」的「傳統新市鎮發展模式」。根據該模式,一般來說,政府會把所有規劃供發展的私人土地收回及清理,並在市場出售規劃作私人發展的土地。在收回土地及清理之前,政府或會容許規劃作私人發展的相關土地業權人提出原址換地申請,惟他們須符合指定準則及條件。這做法與過往的新市鎮發展,例如沙田、粉嶺/上水及將軍澳新市鎮的做法相近,同樣是由政府負責大部分的徵用私人土地工作,但同時容許私人土地業權人申請以契約修訂(包括原址換地)形式發展個別私人項目。相對於「傳統新市鎮發展模式」,「加強版」在契約修訂申請方面提出更高的要求,包括訂定土地面積、發展時間表及申請人對租戶或佔用人的補償安排。

在土地面積方面,政府為古洞北/粉嶺北新發展區的原址換地申請訂立用地面積必須不少於4 000平方米及統一業權,以確保規劃完整和全面。政府曾參考過現有新市鎮用地發展的情況及個案,認為就古洞北/粉嶺北新發展區的規劃布局而言,將擬議用地面積定於不少於4 000平方米是合理的準則,以確保土地業權人進行的發展設有綠化及附屬設施(如康樂設施及停車場),而不會過於零碎,偏離新發展區希望達到的適當發展布局。提出契約修訂申請的發展必須能確保適時供應房屋和其他設施。而於原訂發展計劃時限前未能符合要求的申請,有關私人土地將由政府收回發展。

按照政府現行在新界徵收私人土地的補償安排,政府會按相關法例向土地業權人作出法定補償。除此之外,現有制度亦提供了法定補償以外的另一個選擇,即是以四個分區補償級別(即甲、乙、丙、丁四個分區)的特惠補償制度處理。一般而言,如有關地帶位於新市鎮發展區,根據現有機制,會評定屬甲區級別。

多謝主席。
 

2017年11月1日(星期三)
香港時間16時40分


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