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立法會一題:強制驗樓計劃

以下是今日(十二月四日)在立法會會議上湯家驊議員的提問和發展局局長陳茂波的答覆:

問題:

屋宇署自二○一二年年中全面展開強制驗樓計劃(驗樓計劃)。驗樓計劃適用於樓齡30年或以上的樓宇,被揀選的樓宇的業主立案法團(法團)在收到屋宇署的法定通知後,須安排合資格人士檢樓及進行所需的訂明修葺工程。本人近日收到不少樓齡只有20多年的屋苑的業主的求助。他們表示,他們居住的樓宇的法團尚未收到屋宇署的法定通知,但法團及物業管理公司已安排在屋苑展開勘察工程,以及就費用龐大的維修計劃進行招標。該等業主指出,他們無法查證維修計劃的修葺工程是否有必要進行,而他們在未知悉有關詳情的情況下,便要在業主大會上投票決定是否進行維修計劃。由於大多數業主對維修計劃不聞不問,很多富爭議性的維修計劃,在業主大會上僅以輕微的過半數業權份數贊成下獲得通過。就此,政府可否告知本會:

(一)各區議會分區樓齡介乎25至30年的屋苑及樓宇的數目和名稱,以及是否知悉有關的法團最近有否計劃進行大型樓宇維修計劃;自驗樓計劃實施以來,政府接獲屋苑就此等維修計劃向各資助或免息貸款計劃提出的申請數目、該等屋苑的數目佔全港合資格屋苑總數的百分比、申請的成功率及批出的款項總額分別為何;除了財政資助外,政府有否向進行此等維修計劃的業主提供其他支援;如沒有,原因為何;

(二)鑑於有不少屋苑的業主指出,大型樓宇維修計劃不論費用有多高,只須在業主大會上獲得過半數(即贊成比反對多)便屬通過,政府有否評估大型維修計劃採用該表決方式是否一項法律漏洞;如評估結果為是,政府會否考慮修訂法例,例如規定大型維修計劃須如同終止委任公契經理人般,取得擁有屋苑過半數業權份數的業主同意方可進行,以加強保障業主的權益;如會,何時修訂法例;如否,原因為何;及

(三)鑑於不少屋苑的業主表示,他們對驗樓計劃下須進行的維修工程項目所知不多,不能區分在驗樓計劃下須進行的修葺工程項目和一般的維修保養項目,以致與法團的委員常有爭拗,政府有否進行宣傳活動,向市民灌輸一般樓宇修葺工程的常識;如有,詳情為何;如否,原因為何;屋宇署有否委派代表出席各屋苑的業主大會,提供技術諮詢及講解法例要求;如有,過去3年曾派員出席哪些屋苑的業主大會,以及成效如何;如否,有否計劃推行上述措施及何時推行?

答覆:

主席:

強制驗樓計劃及強制驗窗計劃於二○一二年六月三十日全面實施,從根源處理樓宇失修問題。前者涵蓋樓齡達30年或以上的所有私人樓宇,而後者則涵蓋(樓齡達)10年或以上的所有私人樓宇,但樓高不超過三層的住用樓宇除外。根據《建築物條例》,強制驗樓計劃不適用於樓齡未達30年的樓宇,因此,屋宇署不能向這些樓宇發出強制驗樓法定通知。然而,我們鼓勵業主自發地保養其樓宇。樓宇業主/業主立案法團(法團)可主動地進行強制驗樓及驗窗計劃下所需的檢驗及修葺,若其過程是依照兩項計劃的標準及程序規定進行,則即使日後樓宇已達兩項計劃的樓齡要求,屋宇署於相關檢驗周期內亦不會揀選該些樓宇進行強制驗樓及驗窗。

就問題的三個部分,經諮詢民政事務局後,我的答覆如下:

(一)現時全港可被揀選為強制驗樓及驗窗計劃的私人樓宇分別約有15 000及25 000幢。根據屋宇署的紀錄,全港樓齡介乎25至30年的私人樓宇約有3 240幢,其分布數字按區議會的分區劃分列載於附件。一般而言,除了因須遵從屋宇署發出的法定命令而進行勘測及修葺的樓宇外,屋宇署不會得悉個別樓宇的業主或法團有否計劃進行維修。

香港房屋協會(房協)聯同市區重建局(市建局)於二○一二年八月推行「強制驗樓資助計劃」,向合資格業主提供首次強制驗樓費用的全數資助(設有上限)(註1)。截至二○一三年十月底,房協及市建局共接獲179宗申請,其中149宗已獲發「原則上批准」、6宗因未能符合計劃的資格準則而被拒絕,其餘申請正在處理中。我們並無已申請「強制驗樓資助計劃」的樓宇佔合資格申請該計劃樓宇百分比的資料,原因見註2。

除財政支援外,房協及市建局亦會向參與資助計劃的業主提供技術支援,包括協助進行組織籌劃及招標等。至於根據檢驗而須進行的修葺,政府聯同房協及市建局繼續在多項現有的支援計劃下提供財政支援,這些計劃見註3。資助額會因應檢驗及維修完成後的實際費用而釐訂。由於現時並未有已完成檢驗的個案,我們暫時無法提供獲批准申請所涉及的款項。

(二)民政事務局表示,根據《建築物管理條例》(《條例》)附表3第3段,除《條例》中另有規定外,在出席人數達到法定人數(即業主人數的百分之十)的法團會議上提出的所有事項(包括維修工程),均由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票決定。此規定旨在確保在法團會議上議決的事項必須取得一定數目的業主同意才能獲得通過,同時亦能避免因要求的業主人數比例過高而令維修工程難以展開。

此外,《條例》有措施確保法團進行維修工程的透明度,以及確保法團有效監察有關的招標及維修工作。《條例》訂明,若工程總額超過二十萬元,法團須進行招標;若工程總額超過法團全年預算的百分之二十,還要召開業主大會通過接納有關的標書。此外,法團在進行招標時也須遵守《條例》下的相關工作守則(註4)。

為使《條例》與時並進,由相關專業界別及對物業管理有豐富認識的人士組成的《建築物管理條例》檢討委員會,正就《條例》進行全面檢討,包括研究如何解決常見的大廈管理問題,例如如何優化有關維修工程的決議程序。政府會在收到檢討委員會的建議後,研究如何跟進和落實建議。

(三)強制驗樓計劃的涵蓋範圍包括樓宇的公用部分、外牆、伸出物及招牌。屋宇署已發出作業守則,列出強制驗樓計劃下須檢驗的樓宇構件,並指明有些樓宇構件及裝備並不屬於該計劃的檢驗範圍,詳情見註5。在強制驗樓計劃下,業主只須進行必要的基本修葺以令樓宇變得安全,可是,個別大廈的業主可能希望同時進行其他改善工程,但有關決定由大廈業主自行商議決定。而作業守則規定註冊檢驗人員應在修葺建議內清楚述明哪些工程屬於強制驗樓計劃規定的修葺,並應與其他額外的工程有所區分。

自強制驗樓及驗窗計劃推行以來,屋宇署採取了多項措施加強宣傳。其中,屋宇署已舉辦或出席超過200場簡介會,包括每季在各區為目標樓宇的業主舉辦的簡介會,以及應邀出席由個別組織或屋苑舉辦的簡介會。屋宇署沒有備存曾參與或舉辦有關簡介會的屋苑的名單。在所有簡介會,屋宇署人員均會向居民解釋強制驗樓及驗窗計劃的涵蓋範圍。居民如有疑問,亦可隨時向屋宇署查詢。多謝主席。

註1:「強制驗樓資助計劃」涵蓋樓齡達30年或以上、並已收到屋宇署發出的強制驗樓預先知會函件或法定通知的樓宇;樓宇亦須符合應課差餉租值的資格準則。

註2:如註1所述,樓宇在接獲屋宇署發出的強制驗樓預先知會函件,並符合應課差餉租值的資格準則,才可申請「強制驗樓資助計劃」。截至二○一三年九月,屋宇署已向2 484幢樓宇發出強制驗樓預先知會函件,屋宇署沒有備存這些樓宇的應課差餉租值的資料,故無法提供相關的百分比。

註3:有關計劃包括由房協及市建局聯合管理的「樓宇維修綜合支援計劃」、由屋宇署管理的「樓宇安全貸款計劃」及由房協管理的「長者維修自住物業津貼計劃」。

註4:《供應品、貨品及服務採購工作守則》及《大廈管理及維修工作守則》。

註5:根據《強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業守則》的第3.1段,強制驗樓計劃的檢驗須包括外部構件及其他實體構件、結構構件、防火安全構件、排水系統,以及僭建物。該段亦指明,並不屬於強制驗樓計劃的檢驗範圍包括地基,以及樁帽、地樑等埋置或內藏的構件、獨立豎設的護土結構、斜坡及埋置於斜坡的供水設施、升降機、自動梯、消防裝置、電線、通風及空氣調節系統,以及煤氣和供水裝置。


2013年12月4日(星期三)
香港時間18時26分

 


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