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立法會四題:公務員建屋合作社計劃

以下為今日(一月二十三日)立法會會議上蔣麗芸議員的提問和發展局局長陳茂波的答覆:

問題:

目前,不論要增加供應的是公屋、居者有其屋計劃,還是私人住宅單位,政府所面對的問題都是如何提供土地,尤以市區土地更加難求。然而,有居住在公務員建屋合作計劃下的樓宇(公務員樓宇)的退休公務員向我反映,他們居住的地段的地積比率沒有用盡,值得市區重建局(市建局)收購該地段作重建之用,為市區提供更多中小型住宅單位。據了解,這類公務員樓宇有40至50年樓齡,樓高約五層但沒有電梯,而且每層只有數個單位。由於大部分業主都是長者,上落樓梯極困難,並難以承擔龐大的大廈維修費用,他們希望市建局可以早日收購他們的單位,以遷往居住環境較佳的居所。就此,政府可否告知本會:

(一) 目前全港共有多少個公務員建屋合作社、公務員樓宇的總土地面積、估計空置率,以及預計重建後可提供的中小型單位數量為何;

(二) 是否知悉市建局會否考慮設立一個新的先導計劃,主動收購公務員樓宇以進行重建,從而增建更多中小型住宅;若會,詳情為何;若否,原因為何;及

(三) 公務員樓宇的重建項目和其他住宅土地的重建項目有否不同的土地補價安排;若有,原因為何;若否,是否知悉市建局會否考慮統一處理所有公務員樓宇的重建項目,以節省重建所需時間及行政費?

答覆:

主席:

公務員事務局負責制定並執行管理公務員隊伍的政策,管理的範圍包括屬公務員房屋福利之一的公務員建屋合作社(合作社)。至於修訂土地契約及補地價事宜,屬地政總署的管理範疇。

公務員建屋合作社計劃始於一九五二年,計劃的主要目的是為合作社社員及其家屬提供居所。合作社根據《合作社條例》成立及經合作社註冊官註冊。在計劃下,政府會以特惠價格批出土地,一般是地價的三分之一,讓當時合資格的公務員以合作社形式興建房屋。合作社擁有有關土地及樓宇的業權,並承擔樓宇管理及維修等責任。合作社社員根據與合作社簽訂的租契佔用有關單位,但他們並不擁有有關單位的業權。以這個形式興建的合作社房屋,已於一九八○年代中終止。

因應合作社社員的要求,政府在一九八七年推出一個名為《公務員建屋合作社及政府為公務員興建樓宇計劃單位的土地業權轉讓予個別社員及分契持有人指引》(即《交回及重批辦法指引》),在這機制之下,容許合作社在取得所有社員同意下解散,並將樓宇及土地業權轉讓予個別社員。由於要取得所有社員的同意存在相當困難,在一九九三年當局推出《公務員建屋合作社單位的土地業權轉讓予個別社員指引》(即《修訂官地租契辦法指引》)以取代《交回及重批辦法指引》。合作社只要得到百分之七十五的社員同意,可根據指引內的程序申請解散合作社,繼而進行分契手續取得其樓宇及土地業權。有關指引當時已發放給各合作社。

就問題的三個部分,我的回覆如下:

(一) 目前全港共有238個公務員建屋合作社,當中177個已經解散,尚有61個未解散。在177個已解散的合作社中,13個已就轄下的樓宇向地政總署補地價,當中11個轄下的樓宇已重建(未就轄下樓宇補地價的合作社有164個)。238個合作社涉及的總土地面積約30公頃。至於合作社樓宇空置率的問題,根據合作社附例及轉讓契約訂明,未解散的合作社的社員及已解散但未補地價的前合作社單位業主須符合「入住要求」,即社員/業主須居住於有關單位內。至於那些已向地政總署補地價的前合作社社員的單位,我們並沒有其空置率的資料。

假設扣除11個其轄下樓宇已重建的合作社,即餘下的227個合作社均重建其轄下樓宇,按有關的各個地段容許的地積比率計算,推算最多約可提供96萬3千平方米總住宅樓面面積。

(二) 根據二○一一年二月公布的《市區重建策略》,市區重建局(市建局)推展重建項目,可由該局自行提出,或為回應業主訴求而進行,即通過市建局「需求主導」重建計劃進行。

無論是市建局自行開展的項目或根據「需求主導」計劃開展的重建項目,該局首要考慮是項目樓宇是否嚴重失修和項目內居民的居住條件是否惡劣。

基於必須有效運用資源及考慮項目的迫切性,目前市建局自行開展的重建項目,主要是樓齡超過50年的失修私人樓宇,當中違例建築情況相當普遍,而居民居住條件亦欠佳。

市建局認為,若有關的公務員合作社已解散,當該合作社前社員已取得相關業權後,他們可考慮向市建局申請,通過「需求主導」計劃,進行重建。根據市建局的「需求主導」先導計劃,該局會以一套統一的準則選取已提出申請的合適樓宇進行重建,包括樓宇狀況及居民居住條件等。

現時,該局暫無打算設立一個新的先導計劃去重建合作社樓宇。

(三) 正如上文所述,因應合作社社員的要求,政府在一九九三年發出指引,合作社只要得到百分之七十五的社員同意,可根據指引內的程序申請解散合作社,繼而進行分契手續取得其樓宇及土地業權。

已解散的前合作社社員在取得其樓宇及土地業權後,有關樓宇會以法定押記形式,押記予財政司司長法團,樓宇的業權契據由政府保管,並受到讓與限制,即不得轉讓、抵押、出租、放棄管有或以其他方式處置他們的單位,或就此簽訂任何協議。如要撤銷讓與限制,前合作社社員可向地政總署申請,在繳付一筆由地政總署根據地契所釐定的土地補價後,政府可批准撤銷該單位的讓與限制,解除有關單位的法定押記,業權契據會交還業主,他們可自由轉售其單位。有關程序包括:

(1) 解散合作社;
(2) 完成修訂官地租契;
(3) 審批大廈公契;
(4) 清盤人簽立大廈公契並與個別前社員簽立單位樓宇契;個別前社員把其單位法定押記予財政司司長法團(即進行分契手續取得其樓宇及土地業權);
(5) 前社員成立業主立案法團;
(6) 個別前社員申請撤銷單位的轉讓限制並繳付土地補價。

如個別前合作社社員有財政困難,可向公務員事務局申請短期豁免其單位的讓與限制,不反對他們在繳付土地補價前簽定買賣合約。除非事先已獲得有關批准,否則前合作社社員不能在繳付土地補價前與任何有興趣的買家或發展商協議簽署或訂立任何買賣協議或將單位出售。

如獲全體業主同意,整幢樓宇亦可拆卸重建,但重建的發展潛力仍可能受有關土地契約內其他條款限制,情況與任何其他共有業權的舊式樓宇沒有分別。地段所有業權人可共同向地政總署申請修訂契約及繳付補地價,以修訂契約條款,在符合城市規劃的要求下,盡量使用土地的潛力。至於重建發展需補繳地價數額,會根據該地段在契約修訂之前和之後價值的差額釐定。此做法與其他重建樓宇的做法沒有分別。

目前,撤銷轉讓限制的申請由地政總署總部集中處理。至於契約修訂申請,則由相關的各區地政處負責處理,情況猶如其他類似的契約修訂申請,並無分別。

至於問題第三部分提出市建局會否考慮統一處理所有合作社樓宇的重建,以節省重建時間及行政費,正如上文回覆問題第二部分所述,市建局基於資源有限和項目迫切性的考慮,目前暫未有計劃統一處理合作社樓宇的重建。


2013年1月23日(星期三)
香港時間16時09分

 


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