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財政司司長宣布推出新一輪需求管理措施記者會開場發言(附圖/短片)

財政司司長曾俊華今日(十月二十六日)聯同財經事務及庫務局局長陳家強、運輸及房屋局局長張炳良教授、發展局局長陳茂波和政府經濟顧問陳李藹倫在添馬政府總部地下演講廳舉行舉行記者會,宣布推出新一輪管理需求的措施。以下是財政司司長在記者會上的開場發言:

大家好。香港的樓市與經濟的表現嚴重脫節,情況令我擔心。在流動資金過剩、利率超低的支持之下,住宅價格在今年頭九個月累計上升約兩成,與近日本港經濟逐步放緩的情況背道而馳,目前樓價已經達到一般市民難以負擔的水平。美國於九月推出第三輪的量化寬鬆措施,即是我們一般稱QE3,帶動通脹預期升溫,令本來已經是熾熱的樓市火上加油。近日資金再度流入本港,樓市的亢奮程度進一步加劇。

因此,政府決定今天推出新一輪管理需求的措施。我們希望這些措施配合增加供應方面的措施,可以有助平衡供求的情況,令樓市可以更健康平穩地發展。

樓市分析
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首先,我同大家分析一下現時的狀況。

在過去數年,香港人口增加,加上整體經濟向好,失業率處於全民就業的水平,本地居民置業的需求殷切。同時,利率長期處於超低水平,本地和外地投資者對本地樓市的需求大增。雖然我們在近年恢復主動賣地,增加土地的供應,但是住宅樓宇落成是需要時間,供應因而較需求滯後,這幾年住宅樓宇出現供不應求的情況。

我們在過去數年推出多輪的調控措施。行政長官在今年八月的十項短、中期措施,進一步增加住宅樓宇供應,一手樓花的供應正逐步增加,住宅動工量亦大增,未來三、四年的落成量達6萬5千個單位。金管局先後五輪收緊按揭條款,減慢信貸增長。我們也在二○一○年十一月推出額外印花稅,打擊短期炒賣活動。在推出額外印花稅之後,短期炒賣的個案大幅度減少。這些措施在一定程度上改善了供求失衡的現象。

但是,超低息環境會持續一段的時間。今年九月,美國聯儲局推出第三輪量化寬鬆措施(QE3),至今只一個多月,雖然未有大量資金流入香港,但樓價上升勢頭明顯,反映樓價向上的預期仍然主導市場的情緒。

另一方面,本地經濟繼續受歐債危機陰霾影響,出口受挫,本地生產總值在第二季已經出現輕微按季收縮。七、八月零售增長亦顯著放緩,近日就業人數開始縮減,導致第三季失業率掉頭輕微回升。

由此可見,樓市的亢奮情況已經和經濟基調背道而馳。樓市泡沫風險大增,可能會危及宏觀經濟和金融體系的穩定性,對社會對民生的破壞力亦會相當大。同樣令我擔心的是自從今年初中小型單位價格升幅21%,超過大型單位11%的升幅。在按揭利率偏低的情況之下,第三季的初步數字顯示,市民的供款負擔比率已經升至50%。如果按息上升三厘(即二○○七年金融危機前的水平),供款負擔比率將顯著升至65%,遠超過去20年50.4%的平均水平。

至於近年的住宅成交量,二○一○年短炒熾熱,全年的成交量有15萬6千宗,其中購入單位兩年內轉售的短炒個案有3萬1千宗,約佔二○一○年全年成交量的兩成。我們在二○一○年十一月推出額外印花稅之後,二○一一年全年成交量大幅降至9萬6千宗。今年總數預計和二○一一年大致相若,沒有回升的跡象。不過,12至24個月內轉手而需繳付額外印花稅的個案近月有上升的跡象,由三月的83宗急增至九月的218宗,這可能是因為樓價急升,令5%的額外印花稅失去了應有的阻嚇作用。

由於聯儲局表明超低利率將維持至二○一五年中,令市場預期樓價在低利息環境之下至少在未來三年仍會向上,我擔心這種心理不單會令樓市亢奮情緒進一步高漲,亦會令短線投資活動進一步伸延至三年。

另外一個令本地樓市火上加油的因素是外來投資者湧入樓市,令本來已經是偏緊的住宅供求情況更加緊絀。根據稅務局的數字,以沒有香港身份證的買家作為外地人士購買住宅物業的粗略參考指標,這些交易個案佔所有住宅單位成交量的比例,由二○○八年的3.1%,增加至二○一○年的4.5%和二○一一年的6.5%;這些外地買家佔一手住宅市場成交量的比例,更由二○○八年的5.7%,急增加至二○一○年的13.7%和二○一一年的19.5%。

基於這些數據,我相信我們必須從需求着手,在目前樓市高度亢奮和供應偏緊的情況下推出新一輪的管理措施。我希望這些措施聯同增加供應方面的措施,在供求兩方面配合之下,可以令到樓市回復更健康的發展。

新一輪的需求管理措施
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新一輪的措施有兩項,主要目的是在現時市況過熱和供應較短的特殊情況之下,照顧香港永久居民置業的需求,並進一步打擊住宅短期炒賣活動,以紓緩供求失衡的情況。

第一項措施是提高額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD)的稅率和適用期。現時,額外印花稅的適用期是兩年。稅率分為三個階級:買入後頭半年內出售住宅單位的徵收率為15%;超過半年而不超過一年是10%;超過一年而不超過兩年是5%。

我們會將額外印花稅的稅階提高和將適用期延長至三年。買入後頭半年內出售住宅單位的徵收率增至20%;超過半年而不超過一年15%;超過一年而不超過三年,一概徵收10%。

這項措施將會提高住宅樓宇投資者的成本和風險。短線投資者要考慮三年內樓市的升幅能否抵消額外印花稅的成本,也要顧及樓市在三年內進入下跌周期的風險。我們相信這項措施可以減低短線投資者的投資意欲,而不會對一般置業自住市民造成太大的影響。

第二項措施是推出全新的買家印花稅。這個措施不適用於香港永久性居民。其他買家(包括外地人士、所有本地和外地註冊的公司)購買本港住宅樓宇,除了要繳付跟價格而訂定的一般印花稅之外,亦將要繳付15%的買家印花稅。如果他們在三年內出售有關物業,同樣須要繳付額外印花稅 (SSD)。這項新措施會大幅增加非香港永久性居民購買本地住宅樓宇的成本,減低他們入市的意欲。

我們明白這項措施可能會對一些外地人士造成不便,包括一些希望在香港置業自住的外地人士。我希望他們可以諒解,這是一項在非常時期的非常措施。在樓市供求回復平衡之後,我們會考慮撤銷這項措施。

生效日期
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兩項措施將以二○一二年十月二十七日為生效日期,即明日,即在今晚午夜過後起生效。在今天或以前簽署的買賣協議則不受影響。我們會盡快向立法會提交法案。

結語
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各位,我要強調新一輪的措施只是希望紓緩對現時樓市的需求情況。

繼續增加供應
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我們了解樓市供求失衡的核心問題是供應不足。在過去兩三年的努力之下,未來三至四年住宅樓宇供應會明顯增加,可望緩解目前供不應求的情況。中長期供應則有賴有序和穩定的土地供應。這方面我們需要處理一定的程序和解決一些遇到的問題。例如:增加一幅土地的發展密度,或者更改土地用途作為住宅,往往會受到鄰近市民的反對;收地發展新市鎮涉及複雜的搬遷、補償和保育問題;填海有生態和水質的限制。我相信大家都會同意香港需要更多土地以滿足市民居住的需要,改善居住的環境。我們亦需要更多土地配合經濟發展,創造就業機會。這些都不是不可以解決的問題,我們會迎難而上,理性地處理,也希望受影響的市民體諒。大家可以一同商討,爭取雙贏方案。

確保樓市健康平穩發展是持續的工作,我們會繼續密切監察樓市。如果樓市的發展方向繼續與經濟基調背道而馳,在維護社會民生和金融穩定的大前提之下,我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施,維持市場健康平穩發展。

我會用英文再講一次剛才發言的重點,然後解答大家的問題。

(請同時參閱開場發言的英文部分。)


2012年10月26日(星期五)
香港時間20時43分

財政司司長曾俊華(中)今日(十月二十六日)傍晚聯同財經事務及庫務局局長陳家強(左二)、運輸及房屋局局長張炳良教授(右二)、發展局局長陳茂波(右一)和政府經濟顧問陳李藹倫(左一)在添馬政府總部舉行記者會。.

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