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立法會十四題:大潭道21號

以下為今日(五月十六日)立法會會議上李永達議員的提問和發展局局長林鄭月娥的書面答覆:

問題:

早前有報道指,地政總署在2010年處理一宗原址換地(換地)的申請時,以超低土地補價(補價)把鄰近有關地段的政府土地(包括行車路、小型斜坡及綠化地帶)增批予中央人民政府駐香港特別行政區聯絡辦公室(中聯辦),而屋宇署則提供偌大的總樓面面積寬免(俗稱「發水」)。就此,政府可否告知本會:

(一)中聯辦在2007年購入的大潭道21號的地皮的原來地盤面積及土地規劃用途為何;當局為何批准上述換地申請,並讓中聯辦獲得額外的鄰近政府土地;換地後,該地段的地盤總面積(包括涉及的額外政府土地面積)為何;新地段的土地規劃用途有否改變;是否全個地盤可以用作興建住宅;

(二)換地後,該地段的地積比率、可建樓宇高度及可建樓宇面積為何,以及與換地前相差多少;涉及補價多少,該補價與進行換地時鄰近地段的補價如何比較;大潭道21號的地皮在2007年的市場呎價為何,而在2010年其鄰近住宅地皮的市場呎價為何;

(三)當局在批出大潭道21號的原址換地申請時考慮的因素為何;

(四)換地後,就該地段的可建樓宇面積及興建樓宇申請圖則,多少面積獲當局寬免及寬免的原因為何;有否涉及補價;若有,補價金額為何;

(五)當局批准上述換地申請,有否任何附帶條件;上述的行車路、小型斜坡及綠化地帶在換地後是否成為私人土地;該等土地的管理及維修保養由誰負責;中聯辦可否限制公眾使用該行車路、小型斜坡及綠化地帶;以往政府有否在類似個案把行車路、小型斜坡及綠化地帶所在的政府土地批給私人擁有;

(六)換地後,新地段的地契有否訂明任何轉讓或用途上的限制;及

(七)上述換地個案有否因改變任何土地規劃用途或其他原因而須經城市規劃委員會(城規會)審批;若有,城規會的決定為何,以及有否任何附帶條件?

答覆:

主席:

大潭道21號的土地於1949年由政府批出,政府其後於1962年再將毗鄰的一小幅政府土地批予該地段當時的業權人。該地段的總面積約1,091.6平方米,有關地契的用途為「private residential」,並沒有對可建樓面面積、樓層、地盤覆蓋率或轉讓作出任何限制。根據土地註冊處資料,該地段經多次買賣後,中聯辦於2007年11月在市場向當時的業權人買入。就該土地的規劃申請方面,請參閱以下就問題第(七)部分的回覆。

該地段業權人其後向地政總署提交「原址換地」申請,將有關的政府土地納入該地段一併發展,以落實1997年的規劃許可及2009年屬A類的修訂(下統稱「規劃許可」)。2010年7月,地政總署因應規劃許可的內容,並按適用程序於批予業權人的換地文件當中施加了新的限制,包括只可建一座不超過七層高的住宅及兩層附屬停車間的建築物,而該建築物的總樓面面積不可超過1,803.2平方米,地盤覆蓋率上限訂為20%,而換地後該地段面積是1,288平方米。

我現就問題的七個部分答覆如下:

(一)及(二)就該地段換地前後的資料,請參閱主體答覆。

在評估這個個案的補地價金額時,地政總署的專業產業測量師按適用程序,作出專業評估及釐定十足市值補地價金額,以反映土地在換地前地契條款下的地價及土地在換地後地契條款下的地價差額。如上述,換地文件施加了新的限制,有關補地價的專業評估不會單純依據因換地所增加的樓面面積作出判斷。

(三)一如我在2008年6月4日在立法會會議上回覆議員的口頭質詢時所述,為落實按法定規劃所核准的圖則或計劃,而在符合善用土地原則的情況下,政府會接受「原址換地」的發展申請,但有關申請須符合若干條件,包括所涉及的政府土地不可合理地獨立轉讓或發展;而該土地亦沒有可預見的公共用途;以及申請人必須按十足市值繳付補價,使政府的財政收入不低於透過獨立轉讓所得的收入。大潭道21號的「原址換地」個案符合上述條件。

(四)屋宇署審批建築圖則時,是根據《建築物條例》、《認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師作業備考》及《聯合作業備考》以考慮認可人士就寬免某些樓面空間的面積計算入總樓面面積內的申請。一般而言,可獲寬免計算入總樓面面積的項目主要包括停車場、機房、環保設施及適意設施等。

屋宇署於2011年4月1日頒布新的總樓面面積寬免政策。位於大潭道21號的住用樓宇的現行建築圖則是在2010年根據當時的寬免總樓面面積政策獲得屋宇署批准,獲寬免的總樓面面積資料載於附表。

上述寬免的總樓面面積,是根據《建築物條例》的規定,以及寬免總樓面面積政策所訂明的準則而批准的。例如佔總寬免面積約67%的停車間及有關行車道的面積,屋宇署是根據《香港規劃標準與準則》內所載的車位數目標準、停車間的設計及運輸署署長的意見而接納停車間的面積無須計算入總樓面面積內。

此外,地段業權人就屋宇署批出的圖則,並根據地契的相關條款,向地政總署申請豁免計算批出環保露台設施的25平方米樓面面積。地政總署根據作業備考計算補地價金額(約120萬元),並已批出同意書。有關的作業備考載於地政總署的網頁,而有關的同意書亦已登記在土地註冊處,可供公眾查閱。

(五)有關換地的條款詳載於土地註冊處登記的換地文件內,概括來說,除上文所述的限制以外,地政總署按有關政府部門就這個發展項目的交通、綠化、斜坡等範疇給予的意見,於換地文件中納入相應的條款,例如要求業主負責一幅位於該地段西北面的斜坡,並在需要時開展預防、補救、修復、保養等斜坡工程;另外,該地段業權人須在該地段的東南方修建一條道路,並開放路段給公眾使用。有關斜坡及道路仍為政府土地,而地段業主須負責的斜坡及道路範圍已顯示在地契內。

(六)在換地條款上施加的發展限制,請參閱主體答覆。

正如我在主體答案指出,有關土地是現有業權人於市場買入,而不是政府直接批地予有關業權人作指定用途。換地前的地契沒有轉讓限制,而考慮到有關的規劃許可容許的發展,我們並沒有理據在換地條件上加設轉讓限制。

(七)有關地點在大潭及石澳分區計劃大綱圖(大綱圖)上劃為「住宅(丙類)5」地帶。根據大綱圖的註釋,於該地帶內的建築物高度限制為「一層開敞式停車間之上最高可建七層」或現有建築物的高度,以數目較大者為準。若發展作住宅用途的樓層數目為七層,最高地積比率為1.4,以及最大上蓋面積為20%。城市規劃委員會(城規會)如接獲根據《城市規劃條例》第16條提出的申請,可按個別發展或重建計劃的情況,考慮略為放寬上述的地積比率、上蓋面積和建築物高度限制。

城規會轄下都會規劃小組委員會於1997年12月,在有附帶條件下批准一項略為放寬建築物高度(即除七層住宅樓層之外,另加一層停車間、一層車輛引道及一層機房和大堂入口)的規劃申請,有關的附帶條件如下:

(a)提交並落實美化環境建議,而有關情況必須符合規劃署署長或城規會的要求。有關建議已於2011年9月提交。

(b)所批給的許可將於2000年12月停止生效,除非准許的發展在該日期前已經展開或展開發展的期限獲延長。有關發展的建築圖則於1998年獲建築事務監督批准。根據城規會規劃指引編號35B,該發展計劃已經展開,規劃許可仍然生效。

2009年12月,規劃署接獲屋宇署轉介的建築圖則,其發展計劃為七層住宅樓宇,另加一層停車間,以及一層車輛引道和大堂入口;地積比率為1.4,以及上蓋面積為20%。該發展計劃大致與已核准的發展計劃相同,只作出了一些屬於無須再向城規會提交進一步申請的A類修訂。該建築圖則於2010年1月獲建築事務監督批准。


2012年5月16日(星期三)
香港時間18時33分

 


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