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立法會九題:大潭道21號「原址換地」

以下為今日(五月十六日)立法會會議上梁家傑議員的提問和發展局局長林鄭月娥的書面答覆:

問題:

據報,中央人民政府駐香港特別行政區聯絡辦公室(中聯辦)在2007年以1.67億元購入大潭道21號面積11,750平方呎的空地;以地積比率1.4計算,可建總樓面面積為16,450平方呎,即平均樓面呎價為10,140元。報道又指出,地政總署在2010年7月批准中聯辦「原址換地」,把鄰近額外2,110平方呎政府空地連斜坡加入上述空地,重組成一幅較大的地皮,中聯辦因而獲得額外樓面面積約3,000平方呎,惟政府只向中聯辦收取998萬元土地補價(即每平方呎額外樓面面積的土地補價(補價)僅約為3,300元)。根據現行政策,發展商如向地政總署申請「原址換地」,須符合若干條件(包括所涉及的政府土地不可合理地獨立轉讓或發展,而該土地亦沒有可預見的公共用途,以及發展商必須按十足市值繳付補價,使政府所得的財政收入不低於透過獨立轉讓所得的收入)。就此,政府可否告知本會:

(一)政府有否評估,上述大潭道地皮的原址換地申請所涉及的政府土地,是否不可合理地獨立轉讓或發展,而且沒有可預見的公共用途;若評估的結果為是,詳情為何;若評估的結果為否,地政總署是否違反原址換地的政策;

(二)鑑於有報道指出,大潭道鄰近的豪宅於2010年中每平方呎的售價約為1.5萬元,政府向中聯辦收取的998萬元補價明顯低於市價,而新地契條款又不設任何轉售限制,政府批准上述換地安排如何可以符合政策中「發展商必須按十足市值繳付補價」的要求;有關補價的計算程式及詳情為何;

(三)鑑於有報道指出,發展局回覆傳媒查詢時指出,有關地段及增批部分已於2009年獲城市規劃委員會(城規會)批准及批出規劃許可,准許業主在該地段興建一座包含七層高住宅及兩層附屬停車場的建築物,並指該業主向地政總署提交原址換地申請,將有關的政府土地納入該地段一併發展,以落實2009年的規劃許可,政府已按十足市值收取補價,有關地段及增批部分在2009年獲得的城規會批准及獲批出的規劃許可的詳情為何;

(四)歷年來中央人民政府駐港機構曾提出多少次原址換地申請,當中獲地政總署批准的申請宗數為何,並以表列出全部獲批項目的詳情(包括地段、涉及的政府土地面積、規劃用途,以及收取補價的總金額和計算方法);及

(五)過去五年,每年地政總署共批准多少宗原址換地申請,並以表列出全部獲批項目的詳情(包括地段、涉及的政府土地面積、規劃用途,以及收取補價的總金額和計算方法)?

答覆

主席:

大潭道21號的土地於1949年由政府批出,政府其後於1962年再將毗鄰的一小幅政府土地批予該地段當時的業權人。該地段的總面積約1,091.6平方米,有關地契的用途為「private residential」,並沒有對可建樓面面積、樓層、地盤覆蓋率或轉讓作出任何限制。根據土地註冊處資料,該地段經多次買賣後,中聯辦於2007年11月在市場向當時的業權人買入。就該土地的規劃申請方面,請參閱以下就問題第(三)部分的回覆。

該地段業權人其後向地政總署提交「原址換地」申請,將有關的政府土地納入該地段一併發展,以落實1997年的規劃許可及2009年屬A類的修訂(下統稱「規劃許可」)。2010年7月,地政總署因應規劃許可的內容,並按適用程序於批予業權人的換地文件當中施加了新的限制,包括只可建一座不超過七層高的住宅及兩層附屬停車間的建築物,而該建築物的總樓面面積不可超過1,803.2平方米,地盤覆蓋率上限訂為20%,而換地後該地段面積是1,288平方米。

我現就問題的五個部分答覆如下:

(一)一如我在2008年6月4日在立法會會議上回覆議員的口頭質詢時所述,為落實按法定規劃所核准的圖則或計劃,而在符合善用土地原則的情況下,政府會接受「原址換地」的發展申請,但有關申請須符合若干條件,包括所涉及的政府土地不可合理地獨立轉讓或發展;而該土地亦沒有可預見的公共用途;以及申請人必須按十足市值繳付補價,使政府的財政收入不低於透過獨立轉讓所得的收入。大潭道21號的「原址換地」個案符合上述條件。

(二)在評估這個個案的補地價金額時,地政總署的專業產業測量師按適用程序作出專業評估及釐定十足市值補地價金額,以反映土地在換地前地契條款下的地價及土地在換地後地契條款下的地價差額。如上述,換地文件施加了新的限制,有關補地價的專業評估不會單純依據因換地所增加的樓面面積作出判斷。

正如我在主體答案指出,有關土地是現有業權人於市場買入,而不是政府直接批地予有關業權人作指定用途。換地前的地契沒有轉讓限制,而考慮到有關的規劃許可的發展,並沒有理據在換地條件上加設轉讓限制。

(三)有關地點在大潭及石澳分區計劃大綱圖(大綱圖)上劃為「住宅(丙類)5」地帶。根據大綱圖的註釋,於該地帶內的建築物高度限制為「一層開敞式停車間之上最高可建七層」或現有建築物的高度,以數目較大者為準。若發展作住宅用途的樓層數目為七層,最高地積比率為1.4,以及最大上蓋面積為20%。城市規劃委員會(城規會)如接獲根據《城市規劃條例》第16條提出的申請,可按個別發展或重建計劃的情況,考慮略為放寬上述的地積比率、上蓋面積和建築物高度限制。

城規會轄下都會規劃小組委員會於1997年12月,在有附帶條件下批准一項略為放寬建築物高度(即除七層住宅樓層之外,另加一層停車間、一層車輛引道及一層機房和大堂入口)的規劃申請,有關的附帶條件如下:

(a)提交並落實美化環境建議,而有關情況必須符合規劃署署長或城規會的要求。有關建議已於2011年9月提交。

(b)所批給的許可將於2000年12月停止生效,除非准許的發展在該日期前已經展開或展開發展的期限獲延長。有關發展的建築圖則於1998年獲建築事務監督批准。根據城規會規劃指引編號35B,該發展計劃已經展開,規劃許可仍然生效。

2009年12月,規劃署接獲屋宇署轉介的建築圖則,其發展計劃為七層住宅樓宇,另加一層停車間以及一層車輛引道和大堂入口;地積比率為1.4,以及上蓋面積為20%。該發展計劃大致與已核准的發展計劃相同,只作出了一些屬於無須再向城規會提交進一步申請的A類修訂。該建築圖則於2010年1月獲建築事務監督批准。

(四)根據地政總署的記錄,自回歸以來沒有收到以中央人民政府駐港機構的身份申請原址換地,而問題中涉及的換地申請,中聯辦是以該私人土地(由市場買入)業權人的身份作出。

(五)有關政府完成了的換地申請,相關的換地文件在土地註冊處註冊,公眾可向該處查閱,而有關個案的撮要資料,公眾可於地政總署的網頁查閱。


2012年5月16日(星期三)
香港時間17時07分

 


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