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立法會六題:土地供應

以下為今日(一月十八日)在立法會會議上馮檢基議員的提問和發展局局長林鄭月娥的答覆:

問題:

當局較早前回應本人有關遏抑樓市炒賣措施的質詢時,強調會繼續致力打擊短期炒賣,維持房地產市場健康及穩定發展,而長遠會透過增加土地供應解決住屋問題。可是,根據早前公布的本財政年度第四季賣地計劃,政府只從勾地表選出五幅住宅地和一幅商業地,以招標方式出售,而五幅住宅地合共僅提供約四百三十個單位,較上季度的一千七百七十個單位大幅減少百分之七十五。雖然當局解釋已經達到全年供應量的目標,但有學者認為,增加土地供應乃穩定樓市的長遠政策,不應因為達標而減少供應。就此,政府可否告知本會:

(一)當局決定以招標或公開拍賣方式主動出售土地的考慮因素和理由為何;當局過去有否研究和比較兩者的差別,包括就成交價、市場反應和成效等方面作出分析;若有,結果為何;

(二)當局決定本財政年度第四季賣地計劃時,有否考慮未來經濟放緩可能觸發樓價下跌的因素;有否評估大幅降低政府供應的住宅地的可建單位數量,會否對市場和公眾發出錯誤的訊息,令他們懷疑政府托市或遏抑樓市炒賣的決心有所動搖;當局對該等市場及公眾揣測有何應對;當局會否表明在新財政年度維持增加土地供應的決心;及

(三)有否評估外圍經濟衰退的風險增加和地產相關業界的影響力會如何影響政府的短期及中期的土地供應政策;若有,結果為何;當局會否因而暫緩或調節遏抑物業投機、確保物業市場透明度、以及防止按揭信貸過度擴張的措施,而透過開拓土地及增加土地供應解決住屋問題的長遠政策會否亦受影響?

答覆:

主席:

正如當局在去年十二月二十一日回應馮檢基議員書面質詢時重申,政府一直密切監察私人住宅物業市場的發展,並對資產市場泡沫風險保持警惕。自二○一○年起,政府一直循着四個方向及透過長、中、短期的措施,作出應對,即增加土地供應、遏抑物業投機、確保物業市場透明度,以及防止按揭信貸過度擴張,以確保物業市場健康平穩發展。馮議員今日的提問是針對土地供應這一環。

自二○一○年起,我們優化了出售政府土地的措施,主動安排住宅用地作公開拍賣或招標。踏入二○一一年,我們在保留勾地表制度的同時,以進取的態度出售土地,並按季預先公布賣地計劃,以增加住宅土地供應。在本財政年度,截至一月十三日,政府已出售二十一幅住宅用地,共可提供約六千三百個單位,其中只有一幅小規模土地是由發展商成功勾出,其他都是由政府主動出售的。在本財政年度餘下時間,仍有正在招標的一幅屯門住宅土地和已公布了在第四季進行招標的五幅住宅土地,額外提供約一千五百個單位。此外,透過西鐵南昌和荃灣西站五區的鐵路物業發展項目、市區重建局的重建項目、須修訂土地契約或換地的項目,以及無須修訂土地契約或換地的私人重建項目,總土地供應量估計已可供應超過二萬個私人住宅單位,符合行政長官在二○一○至二○一一年度《施政報告》中提出的在未來十年平均每年提供可興建約二萬個私人住宅單位的土地的工作指標。 

不過,我必須指出,在未來十年平均每年提供可興建約二萬個私人住宅單位的土地的工作指標,是指在某段時間內可供應市場作私人住宅發展的房屋用地,而非私人建屋量指標。實際的住宅供應量須視乎政府賣地和鐵路物業發展項目及市區重建局重建項目招標的結果,以及私人發展商修訂土地契約及重建項目的意願等市場因素。

就問題的三個部分,我的答覆如下:

(一)一直以來,政府一般都會透過公開招標或公開拍賣出售土地。政府會考慮市場情況、個別土地的特質,以及出售條件等相關因素,以決定合適的賣地方式。但無論招標或拍賣,兩者均是公平、公正和具競爭性的賣地方式。事實上,鐵路物業發展項目和市區重建局的重建項目都是採用招標方式的。

由於每幅土地的地點、面積、附近環境、賣地條款及市場吸引力等有所不同,而且有關土地只會以公開招標或公開拍賣其中一種方式出售,在這種情況下,當局無法就個別出售土地作有意義的研究和分析來比較拍賣和招標這兩種出售方式對該土地的成交價、市場反應等方面有何差異。

(二)我明白在按季公布賣地計劃的安排下,公眾無可避免會作出季度的比較,而作出一如馮議員在問題中指出的揣測,鑑於在本財政年度第四季度的賣地供應住宅數量較上三季度為少,我在二○一一年十二月二十一日公布第四季度賣地安排時便花了相當長的篇幅解釋有關安排,以消除公眾疑慮。我當天的發言大致如下。

首先,在本財政年度首三季度,不同來源供應市場的住宅土地供應,已可提供約二萬個單位,基本符合行政長官平均每年提供可興建約二萬個私人住宅單位的土地的工作指標。另一方面,財政司司長將在二○一二年二月一日公布二○一二至一三年度政府財政預算案,當中會交代來年賣地計劃的重點,而我一般會緊隨財政預算案公布新一年度的賣地計劃,而新一年度的賣地計劃一般會在我舉行記者會當日便取代先前的賣地計劃,並不需要等待新財政年度即四月一日才開始。

此外,在二○一二年一月和二月已經有四幅相當具規模的住宅用地進行招標,包括一幅在一月初截標的將軍澳用地,一幅在二月初截標的屯門用地,以及在一月截標的兩個西鐵荃灣西站五區項目。基於這些考慮,我表示二○一一至一二年度政府賣地計劃本可劃上句號,但為了持續和穩定供應土地,特別是給予市場和公眾這個清楚訊息,我們仍然決定安排二○一一至一二年度第四季度賣地,即在今年一月至三月推售五幅住宅用地。

關於第四季度賣地安排,我另外有一點想補充的,就是在去年二月公布的二○一一至一二年度賣地計劃中,除了勾地表,還包括招標出售土地表上五幅有「限呎」限制的住宅用地,其中兩幅可提供約一千五百個單位,分別位於荃灣和元朗,原本是預計在二○一一至一二年度第四季才準備就緒出售的,但其後已按行政長官在去年十月份公布的《施政報告》,改撥作興建新居屋之用。

因此,本財政年度第四季度賣地安排並不是當局刻意降低政府供應住宅土地。反之,我們會持續穩定地增加土地供應,確保物業市場健康平穩發展。

至於問題問及二○一二至一三年度賣地計劃,財政司司長和我將在下月公布詳情,恕我未能在此透露有關資料。但政府增加土地供應的決心沒有動搖。

(三)正如我上文指出,政府會一直密切監察私人住宅物業市場的發展,並對資產市場泡沫風險保持警惕。目前這些監察並無引致我們須調節政府土地供應的工作。至於馮議員提及的「地產業界相關的影響力」,我不清楚所指為何,但房屋土地供應是為滿足社會對私人住宅的需求,和確保樓市健康平穩發展。

事實上,行政長官在二○一一年十二月九日在回應一些揣測報道時,已重申政府會繼續打擊短期炒賣,並推行其他一籃子的措施,維持樓市健康、穩定。政府會在有需要時檢討這些措施,但現時並沒有啟動此機制。

在土地供應方面,行政長官表明我們會繼續循多個不同途徑增加供應,滿足需求。我們開拓土地的決心和工作,不會因經濟周期及樓市上落而受影響。我們的目標,是確保供應的土地每年平均能提供約四萬個各類住宅單位。當土地需求下降時,開拓土地工作會繼續,新增土地會成為政府土地儲備,在適當時候再推出,務求做到當需求上升時,可及時提供足夠土地應付超過四萬個單位的需求。



2012年1月18日(星期三)
香港時間17時04分


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