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立法會十三題:中區政府合署西座重建計劃

以下為今日(十二月二十一日)立法會會議上甘乃威議員的提問和發展局局長林鄭月娥的書面答覆:

問題:

就中區政府合署西座的擬議重建計劃(重建計劃),政府打算採用「雙信封制」招標發展該項目,提供以金融為主題的辦公大樓、公眾休憩用地、以及政府、機構、社區和附屬辦公室用途的設施。就此,政府可否告知本會:

(一)當局在甚麼情況下才考慮就涉及土地出售的發展項目採用「雙信封制」招標;須要符合甚麼準則、指引及條件;評估標書時,價格及技術和設計的評分比例為何;評審機制為何;過去十年有多少個例子,以及具體情況和結果為何;

(二)重建計劃為何採用「雙信封制」招標;價格及技術和設計的評分比例為何;評審準則為何;評審委員會如何組成及包括哪些委員;預計會有多少間機構競投;曾為該重建項目鄰近地方設計及發展商業樓宇及公眾休憩用地的發展商,會否有地理、資訊及經驗上的優勢;

(三)廉政公署曾就當局擬為重建計劃採用「雙信封制」招標提供哪些意見;當局如何保障招標過程在高透明度之下進行,以及如何保障所有競投者均獲得相同的資訊及公平機會;

(四)修訂重建計劃擬提供的40,300平方米的總樓面面積當中,有多少樓面面積預留作公共及法定機構、政府及社區設施之用,該面積佔總樓面面積的百分比為何;使用政府及社區設施的樓面面積的機構是否要支付甲級寫字樓租金;當局如何確保有關的辦公室和附屬辦公室用途設施的租金定於這些公共及法定機構所能負擔的水平;

(五)在修訂重建計劃中,上落客貨區及停車場的面積有多大;公眾休憩用地覆蓋下的停車場,是否與公眾休憩用地一樣由政府擁有及管理;其地權或業權屬政府或是發展商,在擬提供的40,300平方米的總樓面面積中,有多少平方米及百分比是由發展商擁有及管理;有多少是由政府擁有及管理;及

(六)當局有否考慮進一步修訂整個重建計劃,不出售涉及的土地,而將土地完整地保留作政府用地,成為「政府山」的一部分,除提供公眾休憩用地之外,將來的辦公大樓只作為政府、機構及社區設施用途,並由政府分配租予與金融財經和人權法治有關的公共或法定機構(例如香港金融管理局、證券及期貨事務監察委員會、財務匯報局、投資者教育局、金融糾紛調解中心、平等機會委員會、個人資料私隱專員公署、香港申訴專員公署、香港國際仲裁中心、法律援助服務局及香港法律改革委員會等),以配合修訂重建計劃建議的目的,協助提升香港作為國際金融及法律樞紐的形象和地位?

答覆:

主席:

中區政府合署是「保育中環」的八大項目之一,特區政府主動提出全面保留政府合署的中座和東座,並就西座的重建計劃(重建計劃)全面諮詢公眾意見。我們已就去年公眾諮詢期間收到的主要關注(即新的公眾休憩用地應由政府擁有及管理,以免影響市民享用該用地;因中環已有很多商場,不支持原計劃內的購物中心;以及重建後不應令區內交通問題惡化),作出正面的回應和適當修訂。

經修訂後的西座重建計劃,位於下亞厘畢道水平的辦公大樓大堂面積會被削減,從而增加項目內公眾休憩用地面積約百分之十一,由原來的6,800平方米增加至7,600平方米。新的公眾休憩用地會由政府擁有及管理。原先擬議於下亞厘畢道水平以下部分設置的商業購物中心的總樓面面積會大幅減少至約2,000平方米,騰出空間作政府、機構及社區暨附屬辦公室用途。

由於不設購物中心,重建後所產生的交通流量會較原方案為少。按最新的初步交通評估,重建計劃不會對區內主要道路的交通有任何重大影響。

經修訂的重建計劃保持原計劃「回復綠色中環」的主題,炮台里和兩旁的斜坡並不包括在重建範圍內,公眾休憩用地會扮演著重要的角色,讓綠化帶由香港禮賓府透過炮台里伸延至皇后大道中和雪廠街。我們相信經修訂的重建計劃適當地平衡了發展和保育的要求,亦充分回應了社會各界在公眾諮詢期間所表達的關注,是最符合香港利益的方案。

就問題的六個部分,我的回覆如下:

(一)根據《物料供應及採購規例》,若招標承投的服務或產品合約的質素極為重要,需要在評審投標書時予以考慮,則部門在招標時,可考慮採用「評分制度」,即一般稱為「雙信封制」。由於在「雙信封制」下非價格及價格評審需要分別進行,因此須要求投標者在遞交投標書時把非價格資料和價格資料分別放入兩個信封內提交。「雙信封制」在工程計劃和購買服務的招標中是較為常用的做法。

以「雙信封制」為收入合約(包括涉及土地出售的合約)招標並不是慣常的做法,因此政府並沒有就這類合約的非價格評分和價格評分比例、準則、條件以及評審機制訂下指引。在過去十年批出而涉及土地出售的合約中,政府只有出售尖沙咀前水警總部古蹟舊址(九龍內地段第11161號)曾以「雙信封制」招標。該次招標的非價格評分和價格評分比例為75:25。

(二)及(三)我們建議在中區政府合署西座重建計劃採用「雙信封制」招標,純是要確保設計及技術建議符合該用地的重要性及「綜合發展區」的《規劃綱領》內的相關要求,而非只考慮投標價格。

由於重建計劃涉及修改規劃大綱圖等城市規劃程序,我們估計要到二○一三年才能進行招標。至目前為止,政府尚未展開擬備招標的相關工作,亦未訂定評審準則和機制。我們亦不宜揣測市場對招標的反應。但我們在適當時間定必秉持一貫的原則去考慮和訂定有關的準則和機制。

廉政專員公署曾接觸發展局,表示樂意就以「雙信封制」招標的型式出售重建計劃用地提供防貪意見。我們歡迎公署提出的協助,並會在展開擬備招標的相關工作時與公署緊密合作,確保招標安排公平公正。

(四)位於下亞厘畢道水平以下會被用作政府、機構及社區暨附屬辦公室用途的用地,其中部分約3,800平方米的地方會預留給本地、區域及/或國際組織使用,佔修訂後的重建計劃的總樓面面積40,300平方米的百分之九點四。政府稍後才會考慮這些由政府擁有樓面的具體分配準則和租金水平,但大前提是這些組織若進駐香港,尤其是中環,可配合律政司進駐中座和東座以及證監會和港交所擬議進駐辦公大樓,並有助提升香港作為國際金融及法律樞紐的形象和地位。

(五)在修訂後的重建計劃中,擬議上落客貨區及停車場樓層位於公眾休憩用地之下,總樓面面積約為4,500平方米,但須視乎詳細設計,而當中可能需要留空部分樓面,讓自然光線穿過公眾休憩用地的天幕滲透至以下的樓層。按現時的構思,該上落客貨區及停車場樓層將會由發展商擁有和管理,但發展商須在該樓層內提供一條由下亞厘畢道通往聖約翰座堂及前法國外方傳道會大樓的行車通道。

按現時的構思,在下亞厘畢道水平之上辦公大樓的所有樓面面積(約28,500平方米或約佔修訂的重建計劃總樓面面積百分之七十點七)會由發展商擁有及負責管理,包括租給證監會和港交所作辦公室用途。政府則會保留位於下亞厘畢道水平整幅公眾休憩用地(約7,600平方米)的擁有及管理權。至於在下亞厘畢道水平以下的政府、機構及社區暨附屬辦公室用途部分,除了預留作政府、機構及社區設施的約3,800平方米會由政府擁有外,餘下約8,000平方米(包括大堂、通道地方、附屬辦公室用途和商業樓面)的樓面面積(約佔修訂的重建計劃總樓面面積百分之二十)會由發展商擁有和負責管理。

(六)根據差餉物業估價署的資料顯示,二○一○年中區寫字樓空置率為百分之五點二,而全港的空置率則為百分之八,可見中區一帶對寫字樓樓面的需求殷切。而「2030:規劃遠景與策略」研究亦顯示,中環商業區的甲級寫字樓會供不應求。重建計劃可增加中環優質甲級寫字樓的供應。部分公共或法定機構如平等機會委員會及消費者委員會的現有辦公室並非位於中區,他們進駐西座無助紓緩中區甲級寫字樓短缺的情況,亦不符重建項目的金融和法律服務主調。


2011年12月21日(星期三)
香港時間18時25分

 


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