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立法會六題:住宅物業轉售價格資料

以下為今日(七月六日)立法會會議上李華明議員的提問和發展局局長林鄭月娥的答覆:

問題:

據報,地產商收購舊樓的手法一直備受批評,包括以「分拆價」,例如註冊成交價是120萬元,但搬遷費為150多萬元,以完成真實樓價應為270多萬元的交易,來營造低價收購舊樓的假象,以及訛稱已收購了樓宇的八成或九成業權,游說業主出售業權等。就此,政府可否告知本會:

(一) 就上月一宗報道指有收購舊樓公司利用《土地註冊條例》的漏洞,只在土地註冊處註冊臨時買賣合約及正式樓契,而不註冊與物業售賣轉易價值有關的補充協議,政府會否檢討該條例及作出修訂,以使在該條例下註冊的資料反映物業售賣轉易的真實價值;

(二) 現時土地審裁處、市區重建局及差餉物業估價署是否以土地註冊處的註冊樓價作估算及統計;若是,會否改用按《印花稅條例》規定須於買賣協議列出的物業售賣轉易價值及其他代價一併作估算及統計;及

(三) 是否知悉,地產代理監管局(監管局)自去年8月發出執業通告要求地產代理於臨時買賣合約上列明真實的購買價後,有否進行抽查;監管局會否參考《印花稅條例》的規定,修訂有關規例,訂明地產代理須於臨時買賣合約上列明所有與物業售賣轉易有關的代價,以及會否規定地產代理在提供已收購樓宇的業權資料時,須按土地註冊處的註冊紀錄向業主提供準確資料,並出示有關的資料紀錄?

答覆:

代主席女士:

李華明議員的提問雖然是由一宗有關地產商收購舊樓時收購價的個案報道引起,但問題的核心似乎是市民如何可以掌握準確的住宅物業轉售價格資料。這個房地產市場資訊的課題,也涉及運輸及房屋局和地產代理監管局的工作,所以今日運輸及房屋局局長亦聯同我一起回答各位的質詢。

就問題的三個部分,我回覆如下:

(一) 《土地註冊條例》的立法目的,是為影響土地財產或不動產的契據、轉易契、判決及其他有關事宜的文書進行註冊,和為土地交易備存紀錄讓公眾查閱,以便追溯和確定物業的業權。換言之,備存土地登記冊和土地交易的紀錄,是為公眾提供一個關於私人物業擁有權的資料庫。考慮到《土地註冊條例》的目的,我們不認為法例存在李議員所指的漏洞,也並不適宜以該條例來規管價格失實及操控市場等不當行為。

(二) 市區重建局(市建局)在進行物業收購時,會聘用獨立專業測量師,評估收購物業之市值,作出合理的收購建議。

在評估物業市值時,受聘的測量師會分析收購物業的有關資料,收集和分析在土地註冊處登記的附近相類似物業的成交紀錄,並選取多個成交個案,以作比較。測量師會察閱成交物業的有關資料,包括交易日期、成交價等,以實用面積呎價作分析。測量師也會根據他們對市況及相關市價水平的長期專業觀察、判斷及成交個案分析,並參考其他市場資訊,包括相關的市場報告、市況分析、一手及二手樓宇買賣的數據、消息或相類似物業的跨區成交等等,以決定該物業的樓價水平。如發現選取作比較的附近相類似物業的成交價因種種原因,相比市價水平偏高或偏低,或資料失實,測量師會剔除該等成交個案,不作參考。

在評估住宅物業的市價時,測量師會分析該物業單位的環境、樓齡、樓層、面積、景觀、座向、物業狀況及樓宇設施等因素。在評估商舖物業時,測量師會根據物業的位置、人流、舖面闊度、樓底高度、面積及形狀等因素作出分析。測量師會在詳細考慮、分析、比較成交個案及市值水平後,以其專業知識和經驗,釐定目標收購物業的合理市值。

基於上述的評估方法,市建局對目標收購物業作出的市值估價以及評估收購政策下提供的「自置居所津貼」的七年樓齡樓宇的重置價,都不會因個別物業在土地註冊處註冊的轉售價可能比真實樓價偏低而受影響。

差餉物業估價署的其中一項職責,是協助印花稅署署長審查物業轉讓時所申報的價值,以保障政府在印花稅方面的收入。在審查申報物業價值的過程中,差餉物業估價署會收集大量物業交易資料,這些數據亦成為評估物業價值和編製統計數字時的主要參考資料。由於土地註冊處註冊的物業轉售價只是差餉物業估價署在協助印花稅署署長釐定印花稅時採用的其中一項參考資料,因此,差餉物業估價署審查申報物業價值時不會因個別物業在土地註冊處註冊的轉售價可能比真實樓價偏低而受影響。

議員就土地審裁處方面的提問,我們曾諮詢司法機構,司法機構指有關事項涉及法律問題,故不宜在這方面表示意見。

如上文所述,市建局及差餉物業估價署並不是依賴土地註冊處的樓價註冊記錄作為其唯一的參考數據資料來源,進行估價及決定物業的市價。有關方面會參考其他市場資訊、報告、分析、網上樓宇數據及消息,作出適當的分析。

(三) 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,地產代理向客戶提供有關住宅物業價格或租金的資料時,必須確保有關資料準確,不會對客戶造成誤導。

監管局一直非常關注地產代理從業員在進行收購舊樓工作時的執業手法。就此,監管局於2010年8月發出執業通告,就地產代理從業員參與舊樓收購的執業手法事宜,列出從業員應遵循的法例要求和行為準則,以保障業主利益。

就收購價方面,執業通告要求收購舊樓的地產代理,於臨時買賣合約上所列出的購買價,應為真實代價,地產代理不應誇大其他款項(例如搬遷津貼)以製造一個看似為較低購買價的假象。

監管局自去年發出有關收購舊樓的執業通告至今,沒有收到就關於地產代理沒有於臨時買賣合約上列明真實的購買價的投訴。不過,監管局在巡查地產代理店鋪時,會提醒地產代理從業員在參與收購舊樓活動時應遵循的法例要求和行為準則。若有地產代理持牌人被證實違反《地產代理條例》、監管局的《操守守則》或執業通告,有關人士可遭監管局根據《地產代理條例》而作出紀律制裁。


2011年7月6日(星期三)
香港時間16時36分


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