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立法會七題:荃灣西站五區發展項目

以下為今日(六月十五日)立法會會議上何俊仁議員的提問和發展局局長林鄭月娥的書面答覆:

問題:

最近香港鐵路有限公司(港鐵公司)因應政府為限制「發水樓」所訂的新作業備考而重新設計位於港鐵西鐵線荃灣西站上蓋及該站旁的荃灣西站五區發展項目。就有關項目的新建議方案,政府可否告知本會:

(一)目前該項目的新建議方案與二○○五年的核准方案如何比較(包括住宅及非住宅的相關土地面積、可建樓面面積、地積比率及項目整體的地積比率;住宅樓宇座數、單位數量及面積小於40平方米的住宅單位的數量;住宅項目的平台及隔火層層數及公共休憩空間、公眾行人通道、平台和會所的面積;私人和公眾停車位及電單車停車位的數目;以及預計的地價收益);

(二)鑑於根據新建議方案,灣畔區(處於海旁位置)有九幢樓高46至55層(連平台及空中花園或隔火層)的住宅樓宇,高度約為主水平基準上152至187米,另外城畔區(處於較內陸位置)有五幢樓高17至46層(連平台及空中花園)的住宅樓宇,該兩區的樓宇高度均超過處於鄰近較內陸位置的灣景廣場(約35層高),當局有否就新建議方案進行空氣流通評估,以了解項目會否造成屏風效應(以圖標示該方案中樓宇的分布位置、高度和與海岸的距離、鄰近樓宇的分布位置和高度、該地區的風向及通風廊的關係,以及該地區的景觀及景觀廊的關係等詳情);

(三)為何在新建議方案中,灣畔區的九幢住宅樓宇的其中八幢由39至42層的住宅樓層各增加一層至40至43層,而只有一幢樓宇由49層減少至48層;

(四)鑑於《香港規劃標準與準則》的「城市設計指引」中建議較高的建築物建於內陸地區,海旁地區則建較低矮的建築物,及保留眺望海港景觀,避免建築物在沿岸形成「牆壁和合圍效應」,而荃灣西站位處藍巴勒海峽沿岸,有否評估在該處興建該等高度的建築物對該區的海岸景觀會有甚麼影響,以及有否違反有關指引;現時臨海地帶普遍的建築高度為何;

(五)是否知悉有關區議會對新建議方案的意見為何;及

(六)會否要求港鐵公司研究再修改該項目的樓宇布局和設計,降低樓宇高度,以減輕其對該區空氣流通及沿海景觀的影響?

答覆:

主席:

財政司司長在二○一一至二○一二年度的財政預算案中,宣布西鐵物業發展有限公司將會重新設計西鐵沿線六個上蓋物業發展項目,以符合優質及可持續建築環境的新規定,回應公眾對「發水樓」的關注。荃灣西站五區(灣畔)和荃灣西站五區(城畔)(該項目)便是其中兩個項目。

有關優質及可持續建築環境的新規定,包括限制「發水樓」的措施,是建基於可持續發展委員會早前與公眾的廣泛討論,而有關的規定亦經與建築及建造業界專業人士詳細討論後而制訂,並已納入屋宇署發出的的作業備考。各份作業備考為評核新建樓宇的建築設計提供客觀標準,並為於新建樓宇加入環保設施提供適當的誘因。

該項目的總綱發展藍圖及建築圖則均在二○一○年十月優質及可持續建築環境的新政策公布前已獲相關部門批核,理應無需作出任何修改。不過,由於該項目是仍未招標的政府土地,當局主動提出修訂該項目,以符合優質及可持續建築環境的新規定。當局亦藉此機會增加在這些西鐵發展項目的中小型住宅單位的供應,以更好照顧市民對此類住宅單位的需求。

我就問題答覆如下:

(一)根據香港鐵路有限公司(港鐵公司)(作為西鐵物業發展項目的代理人)提供的資料,該項目重新設計的方案與二○○五年核准方案的比較載於附件一。由於項目的地價收益受眾多因素影響,我們未能就預計的地價收益作出比較。但值得指出的是,這些西鐵站上蓋發展項目屬政府透過香港西鐵物業發展有限公司擁有,港鐵公司只是擔當代理人角色。

(二)港鐵公司已委託獨立顧問公司按照當局有關技術指引進行空氣流通評估。詳細的評估報告夾附於港鐵公司提交予城市規劃委員會的有關總綱發展藍圖規劃申請(編號A/TW/423)。

評估結果顯示,重新設計的方案降低基座高度、擴闊通風廊及加設通風窗口的改善措施均有助於夏季引入海風到鄰近地區。根據港鐵公司提交的空氣流通評估及景觀影響評估,與二○○五年核准方案比較,重新設計的方案在空氣流通及景觀通透度方面均有改善。重新設計的方案的通風廊和景觀廊示意圖載於附件二。

(三)重新設計方案的目的,是符合新的建築設計指引。灣畔的修訂方案可以達致這個目的。

(四)重新設計該項目,目的是符合優質及可持續建築環境的新規定,同時增加中小型住宅單位的數目。

港鐵公司在重新設計該項目時,參考了《香港規劃標準與準則》的「城市設計指引」,在臨海樓宇設有通風/景觀廊,配合縮減基座體積及優質園景設計,有助於夏季引入海風及提升由海旁及城中向有關地盤眺望的景觀效果。

如上述,根據港鐵公司提交的景觀影響評估,與二○○五年核准的方案相比,重新設計的方案在景觀通透度方面已作出改善。

(五)荃灣區議會於二○一一年五月三十一日討論該項目重新設計的方案,並通過下述動議:「荃灣區議會歡迎政府根據『限制發水樓』前提提出的優化TW5設計及增加中、小型單位的供應。但強烈要求政府進一步就城畔發展方面,調整住宅單位的分布,以回應居民訴求。」我們已就此詳細回應,表示在善用土地滿足房屋需求和把項目盡早發展的大前提下,已無空間作進一步的修訂。

(六)與二○○五年核准方案相比,重新設計的方案不但符合優質及可持續建築環境的新規定,而且在空氣流通及景觀通透度方面均有改善。當局與港鐵公司為重新設計該項目進行大量工作,力求回應市民對享有更佳居住環境的期望,並在西鐵上蓋物業發展提供更多中小型住宅單位,在推行項目的可行性和善用珍貴的土地資源等因素之間作出合理平衡。


2011年6月15日(星期三)
香港時間16時20分

 


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