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立法會一題:私人發展項目

以下為今日(五月十一日)立法會會議上陳偉業議員的提問和發展局局長林鄭月娥的答覆:

問題:

據報,近日有發展商計劃利用私人發展項目的「剩餘地積比率」,在一些大型屋苑(例如美孚新邨及荃灣海濱花園)毗鄰興建高密度樓宇,對這些屋苑居民的生活環境構成嚴重影響。就此,政府可否告知本會:

(一) 過去10年,發展商向當局申請利用私人發展項目的剩餘地積比率興建的樓宇的位置、高度及樓面面積、發展商何時提出申請,以及當局何時接納或拒絕其申請(以表列出);

(二) 當局會否考慮規定發展商須就多年前獲批准利用私人發展項目的剩餘地積比率興建樓宇,但至今(例如在10年內)仍未動工的個案重新提交申請,以便當局重新審核該等申請是否符合現時的規劃標準;若會,詳情為何;若否,原因為何;及

(三) 當局會否考慮以換地形式(例如以空置政府土地及勾地表內的土地),以及容許發展商改變土地儲備內農地的土地用途,與發展商交換極具爭議性的發展項目所在的土地,以解決發展商與居民之間的糾紛;若會,詳情為何;若否,原因為何?

答覆:

主席:

土地發展在香港往往是一個敏感和涉及重大利益的課題,要非常小心處理。近年來,為回應市民對發展密度的關注和對優質生活環境的訴求,當局已制定新的政策措施,並覆檢一些政府的發展項目。但在進行這些工作或處理市民就個別項目提出的要求時,政府必須尊重私有產權和維護法治,並嚴格根據法例及既定政策公平處理所有發展項目。對於符合地契及法定要求的私人發展項目,政府不應該在沒有充分理據的情況下,提出任何建議以停止有關發展項目。

近期,部分社會人士對個別地段的發展用途及發展權提出關注。主要原因相信是源自美孚新邨第八期的居民對於鄰近其屋苑的一幅石油氣儲存庫舊址的發展項目提出的質疑。就有關議題,發展局和部門的代表曾與立法會議員舉行多次個案會議,亦多次出席深水埗區議會就有關議題成立的工作小組會議,並與美孚新邨第八期的居民代表會面以回應居民的提問。為了增加有關人士對事件的了解,我們把有關資料整合,並於上周發出文件,詳細解釋有關地段的發展背景和當局的政策考慮及理據。曾參與立法會舉行的個案會議的議員也應已收到這份資料文件。

我留意到陳偉業議員的提問雖然或許是由美孚新邨第八期的個案引發,但觸及的內容是概括性的。這點有利於我的回答和跟進補充,因為這個個案涉及的發展商和居民正分別採取或計劃採取法律行動,政府不應作過多的評論。

就問題的三個部分,我回覆如下:

(一) 在香港進行的任何土地發展項目,都受到包括《城市規劃條例》(第131章)和《建築物條例》(第123章)的法定規管,並須符合該發展地段的地契要求。在審批一個建議發展項目時,有關當局主要會從規劃、建築物和地契各方面去考慮,並適當採納其他部門的意見。如一個發展項目完全符合地契、分區計劃大綱圖和《建築物條例》及其附屬法例的相關規定,有關當局必須按既定程序作出批准。「剩餘地積比率」並不是一個存在於上述法律規定和地契條款的概念,發展商亦不會以「剩餘地積比率」作為提出申請的基礎,所以我無法提供陳議員要求的資料。

(二) 根據《建築物條例》,建築圖則在獲批准後,有關人士須先獲得建築事務監督的書面同意,才可展開建築工程(包括地基或上蓋工程)。若建築圖則是在多年前獲得批准,但如問題所述在過去十年內仍未曾申請展開任何工程,一般而言,在有關人士申請展開工程時,屋宇署會根據《建築物條例》重新審核有關圖則,若有關圖則所顯示的建築工程未能符合現時的《建築物條例》及其附屬規例的規定,屋宇署可拒絕就建築工程的展開給予同意。但拒絕工程的展開,並不表示當局可剝奪土地擁有人的土地業權或透過再次提交建築圖則以發展該地段的權利。

此外,屋宇署最近就獲批圖則的有效性採取了更明確的措施,該署在二○一○年十月二十一日向業界發出文件,表明在當日或之後涉及根據《建築物條例》第42條批予「變通或豁免」的圖則,例如享有環保及適意設施的總樓面面積寬免的圖則,都附有一般為期兩年的時限,要求發展商在時限內展開上蓋工程。若工程逾時仍未展開,發展商在往後申請展開上蓋工程時,屋宇署可以拒絕給予同意。這措施將確保屋宇署批出涉及「變通或豁免」的發展項目,能配合最新的建築物政策的要求。

另外,在現行的機制下,如需對屋宇署已批准的樓宇建築圖則作重大修改,該署會要求建議修改圖則符合現時的規劃、建築物及其他相關標準。

由此可見,陳議員提出的做法在現行機制已大致上存在。

(三) 政府與土地擁有人進行「非原址換地」,是極為嚴肅和敏感的安排,一般都需要行政會議作個別審批。而行政會議亦只會在非常特殊的情況下,包括有充分政策理據和涉及整體公眾利益時,例如按本港的文物保育政策保護和保存一幢歷史建築,才考慮接納「非原址換地」的做法。若發展商的發展項目符合規劃和建築方面的法例,而地契亦准許將有關地段用作該發展用途,政府不能因項目所處地段附近居民的反對而對私人業權作出干預,例如提出「非原址換地」的建議以停止有關發展項目。

至於容許發展商改變其土地儲備內農地的土地用途,涉及城市規劃的法定程序,而城市規劃委員會會獨立地考慮每個改變土地用途的申請,所以並不存在可由政府當局與私人發展商透過改變土地用途來達致某一個目的的情況。我必須指出,在現行的城市規劃機制下,要把農地改劃作可供發展用途,城市規劃委員會須考慮土地位置、附近環境、基建配套等客觀因素,透過既定的公眾諮詢程序收集意見,並以公眾福祉為依歸。這個規劃工具並不適合作為處理發展商和居民之間就某地段發展的爭議。


2011年5月11日(星期三)
香港時間12時34分


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