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立法會八題:建築圖則申請新規定

以下為今日(三月二日)立法會會議上石禮謙議員的提問和發展局局長林鄭月娥的書面答覆:

問題:

由多名業主或發展商合組而成的財團盡早提交一般建築圖則申請予建築事務監督批准,以確定屬共有業權的舊樓在重建時可如何進行發展,實屬慣常的做法。然而,建築事務監督在2010年10月20日引入一項新措施,嚴格規定申請人在申請批准建築圖則時,須一併提供關於其擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地的資料及文件證明。部分業主向本人反映,最近建築事務監督更採取進一步的措施,若申請人並非已經擁有樓宇內100%的單位便不批准建築圖則。該等業主又指出,這些新措施已對正打算為重新發展而集體出售業權的舊樓業主,即時造成不利影響,因為新措施會為有關地盤的發展潛力帶來不明朗因素,亦可能會令相關單位的售價下跌。就此,政府可否告知本會:

(一)建築事務監督引入上述有關提供擁有權證明的新規定的原因及理據,因為此舉有違過往的做法,而且當局從未就此進行任何公眾及業界諮詢;

(二)就涉及目前屬共有業權的樓宇擬進行拆卸及原址重建的個案而言,建築事務監督現時有否規定申請人須提供關於其擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地的證明;既然在計算地積比率及上蓋面積時,「地盤」的定義並沒有不明確的地方,何以當建築事務監督作出決定時,擁有權方面的資料屬必要或相關的資料;

(三)就自2010年10月21日起不獲批准的一般建築圖則而言,建築事務監督可否確認其實際上並無施加規定,要求申請人須提供其擁有這些圖則所涉土地的100%不分割份數的證明;若建築事務監督未能如此確認,已對多少宗個案施加該項規定; 

(四)自2010年10月21日起,有多少宗申請批准一般建築圖則的個案是基於申請人未有提供其擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地的資料及文件證明而不獲建築事務監督批准;當中又有多少宗申請涉及原址重建現時屬共有業權的樓宇的計劃;

(五)就自2010年10月21日起,因申請人未能證明其百分百擁有或有實際機會控制位於現時屬共有業權的「地盤」上的樓宇而不獲建築事務監督批准其一般建築圖則申請的個案而言,每宗個案的申請人能證明其擁有或有實際機會控制該樓宇的不分割份數的百分比(例如30%、50%、80%或90%)的分項數字為何;及

(六)鑑於有意見指出,上述新規定,即嚴格訂明申請人須提供擁有權證明的規定,可能會令被徵集用作重建的樓宇內個別單位業主所獲支付的樓宇售價下跌,亦有違制定《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章)的目的,並會窒礙透過市區更新令需求甚殷的房屋土地供應量得以增加的機會,政府為何容許建築事務監督引入這項規定?

答覆: 

主席:

一個擬議樓宇發展項目要符合《建築物條例》(第123章)(《條例》)的規定,必須與發展項目所在的地盤一併考慮。根據建築事務監督(監督)的一貫立場,就《條例》而擬建建築物的地盤,只可包括申請人擁有或有實際機會控制的土地。就向監督呈交予以審批的圖則而言,監督一直依靠申請人及/或其委任的認可人士確保申請人擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地,以作擬建樓宇的發展。如個案的情況令人產生懷疑,監督一貫的做法,會要求按《條例》呈交建築圖則予監督批准的申請人證明其擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地。在這些個案當中,有部分申請人曾因未能證明其擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地,而遭監督拒絕批准擬建樓宇發展項目的圖則。

為了加強執行上述既定要求,監督在2010年10月20日向所有認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師發出通函,公布由2010年10月21日起,規定申請人就任何新的擬建建築物而呈交新的建築圖則時,必須提供其擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地的證明。

我就問題的六個部分答覆如下:

(一)由於公眾日益關注,有一些申請人在尚未擁有或尚未有實際機會控制地盤的土地的情況下,試圖向監督爭取盡早批准建築圖則。因此,監督認為有需要對按《條例》呈交以供批准的擬建樓宇發展項目的圖則,就申請人擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地的既定要求,加強規管。監督在2010年10月20日發出通函,把加強規管有關規定一事通知業界。這項安排與監督的一貫做法一致,即以作業備考或通函形式不時向建築業界發出指引或提供建議,以公布監督如何引用和執行《條例》及其附屬規例的規定。

(二)根據監督的要求,提交擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地的證明的規定,適用於2010年10月21日或以後,就任何新的擬建建築物(包括重建屬多人共有的現有樓宇)而呈交的新建築圖則。申請人如未能證明其擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地,則就《條例》及其附屬規例而言,該擬議發展/重建項目的「地盤」便無法確立,因為有關地盤只可包括申請人擁有或有實際機會控制的土地。監督會個別考慮每宗申請和證明。

(三)正如上文所述,申請人就任何新的擬建建築物而呈交新的建築圖則予監督批准時,必須提供證明,以示申請人擁有或有實際機會控制相關地盤。自2010年10月21日以來,監督曾接納申請人並非擁有擬重建樓宇的全部單位的個案。獲接納為可顯示申請人有實際機會控制組成有關地盤的土地的文件或記錄的例子包括買賣合約及由註冊業權人簽署的授權書,授權申請人就重建相關樓宇代其行事。

屋宇署轄下的建築小組委員會(小組委員會),負責審議所有關於證明擁有或有實際機會控制相關地盤土地的個案。為提高透明度,並向業界提供過往案例以作參考,小組委員會所作決定的摘要已載於屋宇署網頁,供公眾參閱。

(四)及(五)截至2011年2月初,屋宇署的小組委員會共審議了121宗與業權事項有關的新建築圖則的申請,當中45宗個案的申請人就其擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地提交的證明,不獲監督接納。在該45宗個案中,有40宗紀錄為涉及多人共有的樓宇,而有關申請人並非擁有有關土地的100%權益。屋宇署並沒有就這些個案業權的百分率備存分項統計資料。

(六)擁有人應先取得土地的全部業權或擁有實際機會控制有關土地,才可開展重建有關土地。申請人在呈交建築圖則予監督批准時,須提交其擁有或有實際機會控制組成有關地盤的土地的證明,這項規定不會影響個別地盤的發展潛力或發展/重建的步伐。屋宇署亦一直有為欲釐清涉及詮譯或符合《條例》及其附屬規例(包括涉及地盤的發展潛力)的特別事項的申請人,提供諮詢服務。物業市場上的單位或建築物的售價,要視乎業主和準買家對多方面的因素,包括當前和預期的市場情況而定。我們不認為物業售價與批准圖則時提供業權證明的規定,有任何直接關係。

 

2011年3月2日(星期三)
香港時間14時30分


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