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立法會十七題:私人住宅單位改作其他用途

以下為今日(十二月十五日)立法會會議上甘乃威議員的提問和發展局局長林鄭月娥的書面答覆:

問題:

關於將私人住宅單位改作其他用途的情況,政府可否告知本會:

(一)是否知悉現時有多少舊式私人住宅單位被業主自行改作與佔用許可證(俗稱「入伙紙」)中指明用途不同的用途(例如將住宅單位改作小型商鋪),涉及違反入伙紙規定,以至違反政府土地契約中有關土地用途的條款;

(二)過去五年,當局有否接獲有關上述情況的投訴及查詢;如有,按區議會分區劃分,每年接獲多少宗投訴及查詢;

(三)過去五年,當局有否於其巡查時發現上述情況;若有,按區議會劃分,每年發現多少宗個案;

(四)當局得知私人住宅單位用作違反入伙紙或政府土地契約規定的用途後,會如何跟進及處理;及

(五)過去五年,就違反入伙紙或政府土地契約規定用途的個案,當局有否根據《建築物條例》(第123章)第25(2)條作出書面命令,禁止及中止有關情況;若有,按區議會分區劃分,每年作出多少封書面命令;若沒有,當局不作出該等書面命令時所考慮的因素為何?

答覆:

主席:

針對私人住宅單位改作其他用途的問題,一般而言,有兩類情況需要處理,一類是違例建築工程,即一般的僭建物;另一類是建築物用途的更改。

根據《建築物條例》(第123章)的規定,在私人樓宇內部進行的建築工程,如不涉及建築物的結構,便是豁免審批的建築工程,無須事先取得屋宇署批准,但這些建築工程必須符合《建築物條例》所規定的建築標準,否則便屬違例建築工程。屋宇署過往一直根據既定政策打擊僭建物,優先處理屬於須即時取締的類別,主要涵蓋對生命財產明顯構成威脅或迫切危險、新建造的,以及會嚴重危害健康或對環境造成嚴重滋擾的僭建物。對於屬即時取締類別的僭建物,屋宇署會根據《建築物條例》採取跟進行動,包括發出法定命令,要求業主糾正違規的情況,以保障公眾安全。

對於建築物用途的更改,根據《建築物條例》第25(1)條的規定,如建築物的用途擬有重大更改,有關人士須給予建築事務監督事先通知。條例列明,如進行建築工程,以建立擬作新用途的建築物,會違反條例的條文的話,則有關更改的用途便會被視作重大更改。若建築事務監督認為任何建築物的建造令該建築物不適合用作現行或擬作的用途,他可以根據《建築物條例》第25(2)條發出命令,禁止或中止將該建築物用作有關用途。如處理僭建物一樣,屋宇署會優先處理對生命及財產明顯構成威脅或迫切危險,或對環境造成嚴重滋擾的更改建築物用途的個案。

就問題的五個部分,現答覆如下:

(一)過去五年(由二○○六年一月一日至二○一○年十一月三十日),屋宇署共接獲360宗就《建築物條例》第25(1)條的規定而提交有關更改樓宇用途的通知。但有必要說明,將樓宇改作與佔用許可證中指明的用途不同的用途,並不一定違規,如上文所述,這要視乎該建築物的建造是否適合用作該新的用途。政府並沒有私人住宅單位被業主自行改作與佔用許可證中指明用途不同的用途的統計數字,亦沒有現時全港私人住宅涉及違反土地契約中用途條款的單位數目。

(二)及(三)過去五年(由二○○六年一月一日至二○一○年十一月三十日),屋宇署共收到3,741宗有關樓宇更改用途的投訴。屋宇署在接獲投訴後會作出跟進,包括派出人員到涉及投訴的單位進行巡查,若發現有違反《建築物條例》的規定,屋宇署會根據《建築物條例》採取適當的跟進行動。按年份及區議會分布的投訴數字,請參閱附件甲。屋宇署並沒有針對投訴及查詢住宅用途單位改作其他用途,以及進行有關巡查的分類統計數字。

按區議會分區劃分,地政總署過去五年接獲私人住宅單位違反土地用途條款的投訴及查詢宗數載於附件乙。由於地契為數眾多,而且所涉及土地範圍和用途廣泛,地政總署不可能定期巡查所有私人土地及樓宇。

(四)如上文所述,對於屬須即時取締類別的僭建物,屋宇署會根據《建築物條例》採取跟進行動,包括發出法定命令,要求業主糾正違規的情況,以保障公眾安全。對生命及財產明顯構成威脅或迫切危險的或對環境造成嚴重滋擾的更改建築物用途的個案,屋宇署會根據《建築物條例》第25(2)條發出命令,禁止或中止該建築物用作該新的用途。

一般而言,地政總署在收到涉及已批租土地的查詢或投訴時會派員巡視,如確定有違反地契條款的情況,地政總署會在諮詢法律意見後,於不同階段採取適當的執行契約條款行動。一般可能會向業權人發出警告信,要求糾正違規事項。如業權人於限期內未有糾正違反契約的情況,地政總署可能會將警告信於土地註冊處註冊,即俗稱「釘契」,讓公眾知悉有關的違規事項,相信公眾人士會慎重地考慮會否在「釘契」的情況下仍然洽購或租住涉及的樓宇,而「釘契」亦會引起有關業權人的債權人(如適用)的關注。此外,如業權人申請將違反地契的情況規範化,地政總署會按適用的程序處理。若申請獲得批准,業權人須遵守有關批准的條款,例如補地價或繳付豁免費等,但如果有關申請被拒,則地政總署會重新執行地契條款行動。

(五)過去五年(由二○○六年一月一日至二○一○年十一月三十日),屋宇署根據《建築物條例》第25(2)條,就對生命及財產明顯構成威脅或迫切危險的或對環境造成嚴重滋擾的更改建築物用途的個案,共發出十四張命令,以禁止該等建築物更改用途,涉及的均為非住宅用途改作其他用途的個案,其分布請參閱附件丙。

就附件甲的投訴個案,屋宇署除了根據《建築物條例》第25(2)條作出跟進外,當中涉及的違例建築工程,屋宇署會按現行打擊僭建物的政策,對屬即時取締類別的僭建物發出法定命令,要求業主糾正違規的情況。


2010年12月15日(星期三)
香港時間18時20分


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