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立法會四題:尖沙咀前水警總部舊址發展項目

以下為今日(十二月八日)立法會會議上何俊仁議員的提問和發展局局長林鄭月娥的答覆:

問題:

上月一宗報道指,政府在批出尖沙咀前水警總部舊址的文物旅遊發展項目時,因計算總樓面面積前後出現差異,以及計算就額外總樓面面積須繳付額外地價所用的市值標準,令政府少收超過15億元公帑。就此,政府可否告知本會:

(一) 何時委託顧問進行「尖沙咀前水警總部舊址發展機會研究」、招標、批出項目予成功的投標者及與其簽署協議、實地量度總樓面面積及修訂協議;每個階段所得悉的建築物總樓面面積分別為何;當局在得悉準確的總樓面面積後有否修訂協議內容,包括總樓面面積及項目價值,以及為何在委託顧問進行研究時沒有要求進行實地測量,這是否慣常做法;整個過程中是否有任何出錯,當局汲取了甚麼教訓及付出了甚麼代價,以及是否有人失職;

(二) 以項目中的歷史建築物的總樓面面積分別為4,300平方米及5,610平方米計算,在投標者競投及當局批核該發展項目時,投標價或項目價值受到甚麼影響,為何不涉及徵收額外地價;有否其他例子;若有,過去5年,有多少宗涉及技術修正但沒有徵收額外地價的個案,每宗個案分別涉及多少總樓面面積測量誤差,以及有多少個招標項目的規劃綱領只粗略列明建築物的總樓面面積,並以詳細測量為準;每宗個案最終相差面積多少,以及是否沒有徵收額外地價;及

(三) 當項目的總樓面面積由7,213平方米增加至7,413平方米時,當局如何計算所增加的200平方米總樓面面積的市值,使政府只能收取94,530,000元的額外地價?

答覆:

主席:

要全面回答何俊仁議員的提問,我有需要先說明有關尖沙咀前水警總部舊址的規劃和發展過程。尖沙咀前水警總部的地段,位處香港的旅遊區,並擁有一組共五幢極具價值的歷史建築。早於九十年代,政府已為該幅土地研究發展方案,務求保留這些歷史建築,同時也可善用地段的發展潛力。為配合這構想,城市規劃委員會(城規會)率先於一九九三年十二月把該地段在分區規劃大綱圖上改劃為「綜合發展區」用途。此外,政府於一九九四年按照古物及古蹟條例,在諮詢古物諮詢委員會後,宣布把尖沙咀前水警總部的建築物及圍地,包括主樓、馬廐、報時塔及前消防局宿舍,列為法定古蹟。至於餘下的前消防局大樓則獲當日的古物諮詢委員會評為三級歷史建築。

期後,規劃署於一九九九年委託顧問公司進行「尖沙咀前水警總部舊址發展機會研究」,希望為此保育及發展計劃尋找一個可行的方案。該研究於二○○一年六月完成,就該地點的發展規範及參數提出建議,這些建議期後被納入該「綜合發展區」地段的規劃綱領(Planning Brief)。該規劃綱領於二○○二年五月獲城規會通過,為擬備該地點的總綱發展藍圖(Master Layout Plan)提供指引。同年六月,行政會議同意政府採用公開招標土地形式發展尖沙咀前水警總部舊址為文物旅遊設施。負責統籌招標工作的旅遊事務署於同年十一月在獲得中央投標委員會同意後,為項目進行招標。

雖然項目以土地招標形式進行,但和一般出售政府土地的安排,有幾方面的差別。第一,是次招標的土地上有需要中標人士保育現存的建築物;第二,是次招標評審採用雙信封制(two-envelope system),即須考慮投標人的技術建議和提出給政府的價格,比重分別為75%和25%。換句話說,有關標書的評分準則較着重於技術建議的考慮:包括有關建議是否能達致文物保育及復修的目的、對歷史建築群周邊環境和布局的保育、建議的發展概念是否具創意、有關建議的實際可行性及其對旅遊和經濟的效益、投標者在文物保育及發展文物旅遊項目方面的經驗等。評審團根據上述各項準則,就每份標書作出評分及整體考慮,以審核、評估和甄選投標者就項目所提交的標書。所以是次投標中並沒有採用最低價格(reserve price)作為衡量標書的準則。第三,招標文件亦指出該地段規劃為「綜合發展區」,城規會早前亦已通過規劃綱領,投標者在獲得該地段發展權後仍須向規劃署遞交總綱發展藍圖,並須獲城規會批准。招標文件因此鼓勵投標者盡可能符合規劃綱領。

投標者在標書中提交概念圖則(concept plans),該概念圖則自然應與城規會審批的總綱發展藍圖吻合。中標者在發展項目過程中,若需修訂在標書中獲接受的概念圖則,便須相應得到城規會同意修訂總綱發展藍圖,隨後再按地契條款向地政總署申請修改該概念圖則。

二○○三年五月,Flying Snow Limited以三億五千二百八十萬元投得該項目,有關的批地文件於同年六月簽署。

就問題核心涉及的項目總樓面面積,在城規會早前通過的規劃綱領中,列出該五幢歷史建築物的估算總樓面面積為約4,300平方米,以及建議可新加建築物的總樓面面積為7,900平方米。其後的招標文件中,表述地段內的歷史建築有大約4,300平方米的總樓面面積,相信是按當時規劃綱領所載;至於地段內可供新建的總樓面面積,經地政總署測量有關土地面積後及按已定的方式計算,可供新建的總樓面面積定為不可超7,213平方米。

其後,由於發展商就該現存的歷史建築提交予屋宇署的建築圖則所標示的總樓面面積與城規會批准的總綱發展藍圖內所列的不符,建築圖則不獲批准。發展商遂於二○○六年六月要求城規會同意所建議的技術修訂,以確認有關總樓面面積應修訂為6,172平方米。為協助城規會處理其申請,發展商在屋宇署和地政總署的代表陪同下,在地盤進行了詳細測量,確認了當中歷史建築的總樓面面積約為5,610平方米。隨後,城規會於二○○六年十二月以此確認數據作為歷史建築的總樓面面積,這是根據詳細測量而作出的技術修正,藉以反映這些歷史建築的實際總樓面面積;這項技術修正無給予發展商額外樓面面積,也不存在可徵收額外地價的情況。

就議員提問的三個部分,除了上述的背景資料外,我的補充答覆如下:

(一) 這個保育旅遊項目的可用總樓面面積部分來自現存的歷史建築,即「現樓」,規劃署在委任顧問進行規劃研究時,並沒有要求顧問進行詳細的實地測量,而項目進行招標前亦無就這組歷史建築作詳細實地測量。發展商的發展權包括活化再用這些現存的總樓面面積。

此次土地投標包括現存建築的總樓面面積,而這些歷史建築又受保育條件限制,不容發展商擅自加建或更改;在公開招標的過程中,所有投標者可自行根據建築物的實況,衡量估算現存建築的總樓面面積。因此,我並不認為這項招標中有出現錯失。日後,若政府再次採用這種獨特的發展模式,即將具歷史價值的現存建築物保存、修復及活化,並透過招標引進私人機構參與保存及發展文物古蹟的工作,由於須保育的現存建築物的總樓面面積不會改變,而投標者亦可對現存建築物的空間自行作出測量或評估,政府可能不宜在招標文件中為這些歷史建築提供一個估計的總樓面面積,免生誤會。

(二) 正如我已解釋,有關項目的招標文件所載有關歷史建築的總樓面總面積約為4,300平方米,只是對地段內須保育的歷史建築(即「現樓」)的描述。

該項目的招標評審採用雙信封制,地價收益只佔25%,加上這項目沒有採用最低價格(reserve price)作為衡量標書的準則,我們無法確定上述對現存建築總樓面面積的描述有否影響投標者的價格建議,重要的是城規會於二○○六年十二月確認5,610平方米作為現存歷史建築的總樓面面積,只是根據詳細測量而作出的技術修正,不存在給予發展商額外總樓面面積。

我已說明這個項目的發展模式相當獨特,過去五年並沒有類近涉及以雙信封制招標保育及活化歷史建築項目的土地招標個案。

(三) 我已說明在這次招標中,成功投得該土地的人士在標書中須提交「概念圖則」及其他文件,根據土地契約條款,這些「概念圖則」和文件須得到地政總署署長同意才可作出改動。除了就歷史建築總樓面面積的技術修訂外,發展商曾在城規會同意後就總綱發展藍圖作出數次修訂,並相應地要求地政總署接納更改「概念圖則」,包括把額外新建的總樓面面積由7,213平方米增加至7,413平方米,和其他設計上的改動。地政總署根據既定程序向發展商徵收補地價94,530,000元,以反映因同意「概念圖則」改變而增加的土地價值。


2010年12月8日(星期三)
香港時間15時45分


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