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立法會八題:強制售賣土地

以下為今日(十一月三日)立法會會議上葉劉淑儀議員的提問和發展局局長林鄭月娥的書面答覆:

問題:

發展局在本年一月透過在憲報刊登《土地(為重新發展而強制售賣)(指明較低百分比)公告》,就三種指明地段類別,指明自本年四月一日起,凡一名或多於一名人士以承按人以外的身分向土地審裁處申請作出一項為重新發展某地段而強制售賣該地段所有不分割份數的命令,該名或等人士須擁有該地段的不分割份數由原來不少於百分之九十下降至不少於百分之八十。就此,政府可否告知本會:

(一)鑑於在本會審議上述附屬法例的時候,發展局承諾將會引入調解機制,以協助擁有少數份數的業主在更為對等的平台上與申請強制售賣土地的人士協商,構思中的調解機制將如何運作,以及其實施的詳細時間表為何;

(二)鑑於現時正在進行的「市區重建策略檢討」為受重建項目影響的住宅自住業主增加了「樓換樓」的補償方案的初步建議,而本人得悉,受私人重建發展影響的業主亦甚需要類似的安排,當局會否考慮同時將這項安排納入《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章);若會,有關檢討的時間表為何;若否,原因為何;及

(三)鑑於有不少舊樓業主向本人反映,他們不時受到懷疑與收購活動有關的滋擾,當局有否措施確保基於各種原因不欲參與收購的個別業主,能繼續於他們的物業處所內安居;若有,詳情為何?

答覆:

主席:

就問題的三個部分,我的回覆如下:

(一) 按發展局在立法會審議《土地(為重新發展而強制售賣)(指明較低百分比)公告》時作出的承諾,我們在過去數月與律政司和由八個主要提供調解服務的機構組成的聯合調解專線辦事處有限公司緊密合作,現正計劃在本年年底前設立一個有關處理強制售賣土地個案的調解先導計劃。這項計劃旨在協助根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(《條例》)提出或打算提出強制售賣土地申請所涉及的各方進行屬自願性質的調解。

構思中的調解先導計劃,會由政府在財政上提供支援(包括計劃的開發成本,營運開支及對合資格長者業主的資助),以一年為試驗期。如涉及或即將涉及強制售賣土地申請的雙方(多數份數及少數份數擁有人)願意參與有關的調解計劃,提供調解服務機構職員會先讓雙方了解調解機制的運作。為了提高透明度,我們會要求調解服務機構提供認可調解員的名單及收費,以供參與計劃的雙方選擇。所有認可的調解員均是接受過專業調解訓練的獨立專業人士,會在不偏幫任何一方及保密的情況下,協助雙方溝通和協商,以達成共識。

此外,司法機構亦正草擬一份「實務指示」,建議向土地審裁處提出強制售賣申請的人士,可如何在土地審裁處審理其有關個案前,進行調解。

另一方面,為了向舊樓長者小業主提供進一步協助,我們會委聘社會福利機構,主動地向這些長者業主講解物業收購的一般做法和根據《條例》進行強制售賣的程序;並會按他們的意願,將其個案轉介測量師等專業人士徵求意見。

(二) 根據經修訂的《市區重建策略》擬稿,市區重建局(市建局)會在現金補償和特惠金以外,向受市建局重建項目影響的自住業主提供「樓換樓」選擇。安排「樓換樓」的用意不是要提高補償水平,而是向自住業主提供多一個選擇。值得注意的是「樓換樓」的選擇仍然是以經立法會財務委員會批准的同區七年樓齡補償為基礎。

按《條例》進行的重建是為了協助業權分散的私人樓宇業主自行把地段重新發展或聯合出售。由於個別私人重新發展項目的重建潛力和市場價值有很大差異,而這些重建不能與由市建局以公眾利益進行的重建相提並論,我們認為並無充分理據在《條例》規定「樓換樓」的安排。但《條例》已為小業主提供適當的保障,包括土地審裁處須信納多數份數擁有人已採取合理步驟,並以公平及合理的條件與少數份數擁有人商議以購買其業權,才會發出強制售賣令;如土地審裁處就地段作出以拍賣方式出售的售賣令,土地審裁處會審批拍賣底價,確保有關底價已顧及地段的重新發展潛力;售賣土地所得的收益,會由多數份數擁有人及少數份數擁有人按土地審裁處已審閱的比例攤分。此外,如少數份數擁有人和多數份數擁有人參與調解安排,討論的範圍可包括賠償選擇,例如「樓換樓」。事實上,過去也有以「樓換樓」安排收購私人樓宇的個案。

(三) 現時,舊樓的收購活動一般依賴地產代理進行。部分發展商會委託地產代理協助他們收購舊樓,亦有部分專門從事收購舊樓的公司同時兼營地產代理工作。地產代理監管局(監管局)負責執行《地產代理條例》及其附屬法例,以規管地產代理的執業。監管局發出《操守守則》,提出地產代理應行事持正的專業操守。監管局亦會不時因應業界的變化,檢討地產代理的執業手法,發出新的執業通告,為業界提供執業指引。

監管局非常關注地產代理從業員在進行收購舊樓工作時的執業手法。就此,監管局於本年五月邀請了從事收購舊樓的地產代理從業員參加了一個討論舊樓收購執業手法的研討會,並於本年八月發出執業通告,就地產代理從業員參與舊樓收購的執業手法事宜,清楚列出他們應遵循的法例要求和行為準則。

該執業通告要求地產代理在進行舊樓收購活動時,必須告知客戶他們是代表業主抑或代表買方;必須向客戶披露他們在處理有關收購事宜上獲得的金錢或其他利益;不可滋擾業主或使用任何不當手段迫使業主賣樓;應向年老的業主建議在其家人或近親陪同下進行議價;以及須向業主解釋物業買賣協議的條文,以及避免安排業主在交易條款上未有填上資料(例如訂約方、樓價、訂金、成交日等)的臨時買賣合約上簽署。

自執業通告生效後,監管局已將通告內容加入持續專業進修計劃的課程內,以便加強提醒地產代理在從事這類活動時需留意的地方。對於主力從事這類收購的公司,監管局亦會視乎需要,與其管理層溝通,給予意見,促使執業者改善服務,提高專業水平。監管局在收到市民求助查詢時,亦會即時與相關地產代理公司聯絡希望能將事件解決。

若地產代理涉及違規行為,監管局會對有關個案作出調查,並對被證實違規的地產從業員採取紀律處分。

發展局與監管局在過去數月已加強聯繫,透過個案轉介,處理有關的投訴。

若小業主受到懷疑與收購活動有關的滋擾,包括樓宇管理、公共衞生或治安問題,可向有關的政府部門求助,包括民政事務處、食物環境衞生署和警方。

為加強宣傳和公眾教育,協助小業主瞭解其權益,以及提醒他們在發展商向其提出自願收購或強制售賣時須當心的事項,發展局計劃在本年稍後時間推出一輯介紹《條例》的短片,以簡單易明的方法闡釋收購及/或強制售賣土地和物業的程序,讓舊樓業主認識他們的權益及可獲得的支援和協助。

 

2010年11月3日(星期三)
香港時間17時15分

 


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