跳至內容

立法會三題:改變土地及樓宇用途

以下為今日(十一月三日)立法會會議上何鍾泰議員的提問和發展局局長林鄭月娥的答覆:

問題:

近日有報道指出,有多幢住宅樓宇的車房被業主改建為住宅或商鋪,亦有住宅樓宇的電掣房被改建為商鋪出租。受影響的居民及大廈業主立案法團在過去20多年曾多次去信各政府部門求助,至近月他們收到屋宇署的回覆,稱由於僭建物未有影響樓宇結構及妨礙走火通道,故不屬於須優先取締的違建工程,該署只會發信勸喻業主自行清拆僭建物。就此,政府可否告知本會:

(一) 各有關政府部門在上述事件的角色分別為何;

(二) 為何地政總署沒有檢控上述業主違反土地用途,並命令他們將違規物業恢復原來用途;及

(三) 為何屋宇署沒有引用相關法例,即時命令違規業主將僭建物清拆?

答覆:

主席:

就問題的三個部分,我回覆如下:

(一) 改變土地及樓宇用途,主要受《城市規劃條例》(第131章)、土地契約(簡稱「地契」)、《建築物條例》(第123章),以及大廈公契所規管。有關部門會根據相關法例、政策和地契,處理涉及土地及樓宇用途改變的個案。

《城市規劃條例》在規劃土地用途上提供框架,根據條例制訂的分區計劃大綱圖,清晰訂立各區的土地用途地帶及其規劃意向。

地契的訂立主要是規範某一已批租土地的使用,是政府通過地政總署以土地持有人的身分與承租人,俗稱「業權人」,簽訂的契約,不同的地契在不同時間因應不同土地的情況而訂立,而詮釋地契條款須以詮釋合約的規則作出,在涉及業權人違反地契條款(例如業權人擅自改變地契的土地用途)時,地政總署扮演執行地契條款的角色。

在《建築物條例》方面,針對住宅樓宇的車房被改建為住宅或商鋪的問題,一般而言,涉及兩類情況需要處理,一類是違例建築工程,即一般所謂的僭建物;另一類是建築物用途的更改。

違例建築工程泛指不獲豁免審批而沒有根據《建築物條例》的規定獲得建築事務監督批准便進行的建築工程;或雖是豁免工程,但該建築工程卻違反了《建築物條例》的規定和標準。違例建築工程的例子,包括導致樓面負荷過重的室內加建或改動工程、改動或拆除樓宇的結構組件,例如結構牆或樑柱、及於用作耐火間隔的牆壁上開鑿牆洞加建新的門口而導致違反火警逃生或耐火結構規定等。屋宇署在過往一直根據既定政策打擊僭建物,優先處理屬於須即時取締的類別,主要涵蓋對生命財產明顯構成威脅或迫切危險、新建造的,以及會嚴重危害健康或對環境造成嚴重滋擾的僭建物。

對於建築物用途的更改,根據《建築物條例》的規定,如建築物的用途擬有重大更改,有關人士須給予建築事務監督事先通知。條例列明,如進行建築工程,以建立擬作新用途的建築物,會違反條例的條文的話,則有關更改的用途便會被視作重大更改。凡建築事務監督認為任何建築物的建造令該建築物不適合用作現行或擬作的用途,他可以發出命令,禁止將該建築物用作有關用途。如處理僭建物一樣,屋宇署會優先處理對生命及財產構成嚴重威脅或對環境造成嚴重滋擾的更改建築物用途的個案。

若樓宇用途的改變涉及消防安全或存在火警危險,消防處亦會按《消防條例》(第95章)及存在火警危險的情況,考慮發出消除火警危險通知書,要求消除有關火警危險。

此外,若樓宇用途的改變違反大廈公契,受影響人士亦可透過公契的條款,採取適當行動保障其權益。對於涉嫌違反公契條文的行為,業主和業主立案法團可以向土地審裁處提出申請,透過司法程序尋求判決。

(二) 由於問題並無個案的具體資料,我只能提供一個概括的回應。一般而言,地政總署在收到涉及已批租土地的查詢或投訴時會派員巡視,如確定有違反地契條款的情況,地政總署會在諮詢法律意見後,於不同階段採取適當的執行契約條款行動。例如在處理問題中提及的車房或電掣房被改變用途的個案時,地政總署需先確立有沒有違反地契條款的情況(而事實上有個別的個案不涉及違反地契條款)。如署方認為個案有違反地契條款,一般會向業權人發出警告信,要求糾正違規事項。如業權人於限期內未有糾正違反契約的情況,地政總署可能會將警告信於土地註冊處註冊,即俗稱「釘契」,讓公眾知悉有關之違規事項,相信公眾人士會慎重地考慮會否在「釘契」的情況下仍然洽購或租住涉及的樓宇,而「釘契」亦會引起有關業權人的債權人(如適用)的關注。此外,如業權人申請將違反地契的情況(一般通過修改或豁免地契條款)規範化,地政總署會按適用的程序處理。若申請獲得批准,業權人須遵守有關批准的條款,例如補地價或繳付豁免費等,但如果有關申請被拒,則地政總署會重新執行地契條款行動。

正如我在回答問題第一部分中指出,地政總署是代表政府以土地持有人的身分執行地契條款,而執行地契條款行動有別於以某一條例而作出的檢控行動。

(三) 由於我們沒有個案的資料,因此不能提供屋宇署對事件的詳細跟進情況。一般而言,屋宇署到目前為止一直沿用在二○○一年訂立的處理僭建物政策,集中處理屬指定類別的僭建物,以保障公眾安全。這個為期十年的清拆僭建物執法行動將於明年三月完成,屆時屋宇署會總共清拆了超過40萬個對公眾構成嚴重威脅或有即時危險的僭建物。

為了更有效地加強本港的樓宇安全,行政長官在本年的施政報告中宣布,政府已全面檢討改善樓宇安全的措施。我們會落實一籃子的新措施,從立法、執法、支援業主和公眾教育多方面着手,全方位加強樓宇安全。發展局已就有關計劃發出立法會參考資料摘要,而我最近亦向發展事務委員會介紹有關計劃,很高興獲得議員普遍支持。

2010年11月3日(星期三)
香港時間14時56分


返回.