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立法會十七題:尖沙咀河內道重建項目

以下為今日(四月十四日)立法會會議上李永達議員的提問和發展局局長林鄭月娥的書面答覆:

問題:

關於市區重建局(市建局)與一私人發展商合作進行的尖沙咀河內道重建項目的銷售情況,政府可否告知本會:

(一) 是否知悉,在公開發售上述重建項目前進行的內部認購的詳細安排(包括如何決定就哪些單位進行內部認購及如何訂價)為何;市建局有否與項目發展商議訂特選認購人士名單;若有,準則及限制為何,包括有否限制認購人士不可以「摸貨」交易方式(即一位買家在與原業主簽署正式買賣合約後,在指定成交日期前,將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家)出售單位;有否規定項目發展商和其他合作夥伴的職員及他們的家屬不可透過個人或公司名義以內部認購方式購買單位,抑或他們須獲得相關書面認可才可進行內部認購;若須要,詳情為何;市建局何時及為何同意為上述重建項目進行內部認購的安排,當中涉及多少個單位;項目發展商何時向市建局提交特選認購人士的名單,涉及的人數、共有多少人落實進行內部認購、何時簽署臨時及正式買賣合約,以及何時完成交易;

(二) 是否知悉,市建局有否主動向公眾公布上述重建項目的內部認購安排詳情,以及有否回應蘋果日報於去年8月26日作出有關內部認購安排的查詢;若有,詳情為何;若否,原因為何;

(三) 鑑於有報道指出,有不少富商表示透過內部認購方式購入上述重建項目的單位後,即以「摸貨」方式轉售單位,是否知悉市建局有否跟進該類單位轉售情況;

(四) 鑑於有報道指出,上述重建項目60樓的相連單位是透過個別人士邀約方式申請出售,是否知悉有關的詳情為何;項目內其他的相連單位及複式單位以何方式發售,以及詳情為何;

(五) 是否知悉,項目發展商何時及以何方式向公眾公布首批公開發售的上述重建項目單位的售價,以及何時正式公開發售;在正式開售當天及翌日,分別有多少個單位推出發售;以及透過此途徑共售出多少個單位,當中有多少個單位的買家與項目合作夥伴有關連(例如合作夥伴的董事局成員、其親人及公司高級管理人員以個人或公司名義購入等),以及他們是否經項目發展商轄下的地產代理公司購買;當局會否就事件作出調查;

(六) 是否知悉上述重建項目至今共出售了多少個單位,當中分別透過公開發售及非公開發售(例如內部認購及個別人士邀約申請等)方式售出的單位數目及百分比為何;以及有多少個單位分別以公司及個人名義購入;

(七) 為免日後其他重建項目的合作夥伴公司轄下的地產代理公司(即負責銷售項目單位的地產代理)可優先購入首批公開發售的單位,藉此獲利或協助銷情,是否知悉市建局會否考慮採用抽籤方式決定公開發售首批單位的買家;

(八) 是否知悉市建局會否考慮在日後其他重建項目的網頁上盡快公布售樓書的詳細資料、單位售價,以及每日和累積出售單位數目,並每天更新合約買賣紀錄,以期增加透明度;及

(九) 根據上述重建項目售樓書的資料,項目共有736.358平方米的面積屬公眾行人通道,須由業主負責其管理、營運及維修保養,是否知悉每年預計該等支出的金額為何;業主如何攤分該等費用;當中608.03平方米屬公用契約部分是否只可用作公眾行人通道,而不可作其他用途(例如出租作臨時擺賣等用途);業主須否分擔項目範圍內的公眾休憩空間、公共通道、隧道連接及出入口及港鐵車站公共通道和行人隧道連接的管理及維修保養費?

答覆:

主席:

(一) 問題所指的發展項目為「名鑄」,是前土地發展公司在1998年開展的「K11業主參與發展計劃」內附設服務設施住宅的部分。土地發展公司及前業主(當中包括現時項目發展商)在當年已各自簽訂與業主參與發展相關的商業合約以進行該項目。

市區重建局(市建局)在2001年成立後承接及推展該發展項目。在業權上,發展商及其相關公司持有超過八成以上合法權益。

根據該「業主參與發展計劃」合約的條款,發展商全權負責銷售項目單位。市建局只有權審批發展商遞交的各單位價格及付款條文,但並沒有權力干預銷售計劃、市場推廣及發售程序包括內購和選擇客源等安排。為了確保單位的訂價符合市場水平,市建局聘用兩間獨立專業估價師行審閱發展商遞交的建議單位價單。

由於「名鑄」在發售前已取得由地政總署簽發的滿意紙,發展商在銷售該住宅項目時不受地政總署「預售樓花同意方案」的限制。

至於其他市建局樓盤銷售的安排,市建局及其夥伴發展商會根據項目發展合約取得共識,一般情況下並不會進行內部預售單位。市建局在近年推售的多個銷售項目,例如大角咀海桃灣及西營盤縉城峰等,均沒有設立內部認購安排;而單位的訂價,則會聘用獨立專業估價師行審閱發展商遞交的建議價單,確保單位的訂價符合市場水平。

因有別於其他發展項目的合約,在「K11業主參與發展計劃」和發展商商業合約的條款下,市建局只能要求發展商提交內購買家的全部名單,及發展商的相關董事局對該名單的審批紀錄,以備存案。而發展商已書面通知市建局,該內購名單中沒有包括其董事、職員或家屬。由於所有有關「名鑄」項目銷售權責的合約均在市建局成立前敲定,在遵守合約規範的基礎上,市建局只可根據有關合約的權利,審核發展商提交的建議價單,再經兩間獨立國際估價師行審閱及提出專業和客觀意見。在這方面,市建局曾要求發展商在開售前多次修訂價單,以確保售價真實反映市價水平,保障該局在項目中的收益。

市建局並沒有合約和其他的法律基礎可要求發展商就任何內購安排包括被邀約名單,預先獲得該局的同意,或限制認購人士不可透過任何合法的交易方式在指定成交日期前出售單位。

在發展商遞交市建局的內購名單全數39位人士/公司,均按時於2009年8月底簽妥臨時買賣合約及正式買賣合約。所有39個售出單位的業權轉讓契約亦已經根據正式買賣合約內的指定限期,全部完成及在土地註冊處登記。

(二) 發展商是根據合約條款全權負責銷售「名鑄」單位,單位訂價亦符合市建局已批核的價單訂價。市建局沒有權力干預發展商進行內購,而有關合約亦沒有給予市建局權力向外公布內部認購的安排。

(三) 發展商是根據合約條款全權負責銷售「名鑄」單位,市建局並沒有合約和其他法律基礎要求發展商就任何內購安排,預先獲得市建局同意,或限制認購人士不可透過任何合法的交易方式在指定成交日期前出售單位,例如透過「摸貨」方式轉售單位。

(四) 據市建局理解,60樓相連單位是透過發展商委托四間物業代理行以「公開接受出價形式」推售,以便尋找更多的有興趣人士經物業代理中介人提出價錢建議。市建局同意該相連單位的最終價錢建議水平,該相連單位的成交亦已全部完成及在土地註冊處登記。發展商現仍在市場公開及透過委托的各物業代理行分批推售餘下的標準單位及特色/複式單位。

(五) 「名鑄」項目是於2009年8月底公開發售。首兩天公開發售的單位包括首批單位及加推單位合共130個。在首兩天總數賣出77個單位。該項目在發售前已取得由地政總署簽發的滿意紙,並以現樓形式發售,但發展商有按政府與香港地產建設商會就未建成一手住宅物業所同意的做法,在發售有關單位前公布價單:包括向委托協助推售樓盤的各物業代理行派發價單尋找有興趣的購買者。所有有關價單均於開售前張貼於售樓處,到訪售樓處的任何人士可免費索取該等價單及售樓說明書。

由於前土地發展公司與發展商簽訂的「業主參與發展計劃」協議沒有規定項目內的單位在公眾銷售階段,購買者必須事先向市建局透露其身份或得到市建局的批准,因此,市建局沒有關於買家與項目合作夥伴之間關係的資料。

(六) 「名鑄」項目總共提供345個標準單位及特色/複式單位。現時已售出243個單位,包括239個標準單位及4個特色單位。當中204個單位(200個標準單位及4個特色單位)是透過公開形式賣出,佔整個樓盤約59%。而內購全數39個標準單位則佔約10%。現時發展商仍然在市場分批公開推售其餘30%合共102個單位。根據買賣合約內的資料,已售出的243個單位中,82個是以個人名義購入,161個是以公司名義購入。

(七) 市建局及夥伴發展商在推售樓盤項目時,一向都是由發展商委托多間地產物業代理行以公開形式推售。市建局確認過程不涉及某一間或數間地產物業代理行優先購入首批或其他公開發售的單位,藉此獲利或協助銷情。市建局將在四月底前,與市建局董事會的財務委員會討論,會否在將來的發展合約內訂明取消內購,以及收緊公開銷售過程中對夥伴發展商及其相關人士買樓的申報程序。

(八) 根據市建局現時與夥伴發展商的一般合作安排,樓盤銷售工作由發展商負責,而發展商根據香港地產建設商會的售樓指引,就未建成一手住宅物業,將有關的銷售情況,包括交易價格、簽署正式買賣合約的日期及交易單位的資料在簽署臨時買賣合約後的五個工作天內在售樓處及發展商的公司網頁上載公布。有關售樓說明書均會在售樓處免費派發給任何到訪售樓處的公眾人士、及物業代理中介人。至於會否在市建局的網頁盡快公布價單及銷售資料,由於在實際執行上存在時間差異,可能造成不必要的混亂信息。儘管如此,市建局會研究建議的可行性。
 
(九) 根據政府批核的「K11」項目大廈公契,位於地面用作公眾行人通道的736.358平方米,是包括608.03平方米及128.058平方米的兩段行人通道,均屬於該發展項目的公共地方,免費開放給公眾人士使用。每年預計的管理、營運及維修保養支出金額為港幣100萬。整個項目的所有業主須根據該大廈公契內各自的管理份數,負責分擔這兩段行人通道的管理包括維修保養開支。

此外,位於該項目的公眾休憩空間、隧道連接點、隧道出入口、港鐵公共通道及港鐵隧道連接點,全部須由該項目的K11商場業主根據該大廈公契分配給商場業主的管理份數負責相關的開支,並根據地契條款向公眾免費開放。

根據地契條款,上述的公眾行人通道、公眾休憩空間、隧道連接點、隧道出入口、港鐵公共通道及港鐵隧道連接點,均須開放給公眾免費使用,一般不可作其他用途。



2010年4月14日(星期三)
香港時間16時43分


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