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立法會十七題:將於二○四七年期滿的土地契約

以下是今日(十一月二十七日)在立法會會議上蔣麗芸議員的提問和發展局局長黃偉綸的書面答覆:
 
問題:
 
政府曾表示,有超過三萬份新界(包括新九龍)土地的契約(「地契」)將於二○四七年年中期滿。關於該等地契續期及有關事宜,政府可否告知本會:
 
(一)現時上述地契當中,住宅用途或商住兩用的共有業權土地的下述資料:(i)土地總面積、(ii)地段數目及(iii)所涉住宅單位(包括商住兩用單位)的總數為何;若地政總署沒有備存該等資料,該署將於何時完成備存資料的工作;
 
(二)鑑於地政總署曾於二○一七年三月表示,(i)預期於二○一七年年中完成編製關於處理地契續期所涉具體手續和流程的參考資料,以及(ii)會探討進一步簡化和縮短流程的可能性,該兩項工作目前是否已完成及是否已把參考資料公開;若未完成或沒有公開,原因為何;
 
(三)鑑於有大量地契將於二○四七年年中期滿,地政總署有否評估需增添多少人手及財政資源,以應付整理和編製地契資料及為地契續期等相關工作;若有,所需的額外人手及預算開支為何;
 
(四)會否盡快公布上述地契續期的條款及手續;若否,何時會公布;
 
(五)過去三年,金融機構有否向當局反映,該等地契在二○四七年可否續期及可續期多久存在不確定性的情況,影響了它們對涉及有關物業的按揭貸款申請的決定;若有,詳情為何;及
 
(六)是否知悉,過去三年,有否金融機構基於有關地契將於二○四七年年中期滿而拒絕就該土地上的物業批出超逾該年期的按揭貸款;若有,詳情為何?

答覆:
 
主席:
 
政府一直有清晰明確的政策,處理期滿土地契約續期的事宜。
 
根據特區政府於一九九七年七月公布的政策聲明,沒有續期權利的土地契約(不包括短期租約及特殊用途契約),在期滿時可由政府全權酌情決定續期五十年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的百分之三,租金其後會隨應課差餉的改變而調整。根據此政策,特區政府成立後,批出的地契年期一般均為五十年並跨越二○四七年。
 
視乎批出日期和契約年期,目前有效的土地契約將會於不同日子期滿,包括二○四七年六月三十日當天、之前或之後。
 
自特區成立以來,地政總署一直按上述的政策處理期滿土地契約續期事宜。考慮土地契約續期與否的因素包括:原有契約有否出現嚴重違反地契的情況,以及違契情況是否在限期前糾正;如原有契約是基於某種政策考慮(例如推動個別工業的發展)而批出,該政策考慮是否仍然適用等。
 
具體手續方面,根據現行安排,若土地契約獲批准續期,如土地屬單一業權,或屬共有業權而所有擁有人一致同意續期安排,地政總署一般會與所有業權人簽立土地契約續期文件,為土地契約續期。如土地屬共有業權而擁有人未能或難以一致同意土地契約的續期安排(例如單位分拆出售的住宅樓宇),政府會在現有土地契約期滿後,把新契約批予財政司司長法團,再由財政司司長法團將個別物業的不可分割份數轉讓予有關物業的註冊業權人。此做法確保即使個別業主不同意或不能執行轉讓安排,仍不會影響願意續期及完成轉讓手續的業主的權益。一般而言,地政總署會在土地契約屆滿前三年開始處理續期事宜。就個別較複雜或共有業權眾多的個案,署方可能會更早展開相關工作。
 
就提問的各部分,我分別回應如下:

(一)二○四七年六月三十日將會有大批土地契約到期,所涉及的地段數目、用途分項及權益份數等資料有待地政總署整理,預計有關整理工作於二○二一年起分階段完成。
 
至於在二○四七年六月二十九日或之前到期的土地契約,根據地政總署按土地註冊處提供的資料所整理的數據,目前有效並涉及一般商業/住宅/工業用途地段的土地契約,到期的年份最早為二○二五年。由二○二五年至二○四七年六月二十九日,合共約有2 400個一般商業/住宅/工業用途的地段(按分段地段計算)的土地契約到期。所涉的權益份數資料正在製備中。

(二)至(四)正如上文所述,政府有政策和機制處理土地契約續期事宜。為協助公眾了解,地政總署的網站設有專頁,提供相關政策資料、定期更新的契約續期統計數字和相關公報。至於土地契約續期手續方面,我們正探討有否其他合適的安排,以較精簡的程序和便捷的方式續期。我們會適時公布具體安排。

(五)及(六)政府過去有特別為相關專業界別講解土地契約續期事宜,包括於二○一六年十月通過香港金融管理局 (金管局)與銀行業界溝通,解釋政府有明確的政策處理土地契約續期,包括有權力批出年期跨越二○四七年六月三十日的土地契約;以及於二○一七年五月與香港測量師學會會面,講解土地契約續期的具體執行事宜。業界均認為政府的政策清晰明確。
 
金管局認為政府的解釋已妥善及全面回應銀行業界的關注,看不到銀行有需要改變現有按揭政策。事實上,目前已經有銀行批出年期比相關樓宇地契年期為長的按揭貸款,而金管局亦沒有收到這方面的投訴。

2019年11月27日(星期三)
香港時間15時00分


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