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立法會十八題︰商用及寫字樓面積供應

以下是今日(二月二十七日)在立法會會議上吳永嘉議員的提問和發展局局長黃偉綸的書面答覆:
 
問題:
 
有中小企業營運者反映,商鋪及寫字樓的租金和售價高昂,對其造成極大的營運開支壓力,亦削弱外地投資者在港設立地區總部和辦事處的意欲。就此,政府可否告知本會:
 
(一)是否知悉,二○一四年一月至今年一月,每月(a)中環、(b)灣仔及銅鑼灣、(c)尖沙咀以及(d)港島東這四個地區的甲級和乙級私人寫字樓的(i)空置率、(ii)每平方呎月租中位數,以及(iii)平均每平方呎售價分別為何;
 
(二)有否研究過去10年各級別私人寫字樓的供應量對其售價和租金水平的影響;如有,詳情為何;如否,原因為何;
 
(三)預計未來10年各級別私人寫字樓的供求情況為何;
 
(四)擬議在中部水域填海建造的人工島上的第三個核心商業區預計可提供的商用面積及其按用途劃分的數字;及
 
(五)政府有何具體策略增加商用面積的供應,以壓抑商鋪和寫字樓的租金及售價上升動力,從而減輕中小企業面對的營運開支壓力,並吸引更多外地投資者在港設立地區總部和辦事處;有關的工作計劃和時間表為何?

答覆:
 
主席:
 
為維持香港作為國際金融和商業中心的地位,政府致力提供商業用地和樓面。就問題的各部分,我的回覆如下:
 
(一)差餉物業估價署提供的中區、灣仔/銅鑼灣、尖沙咀及北角/鰂魚涌私人寫字樓年底空置率列於附件一。
 
香港私人寫字樓每月平均租金及售價的資料可參考由差餉物業估價署編製的《香港物業報告》(註一)。有關平均租金和售價的分析,只供一般參考用途。該些平均租金及售價並非旨在應用於某特定物業上。某段時期的水平,主要取決於期內出租或出售物業的特點,包括樓宇質素及位置。因此,在不同時期內出現的變化,可能是因為在兩個時段所分析的不同物業的質素有所差異,因而不應一概而論視之為該時段中在價格方面的整體變化。再者,部分數字是由有限的交易宗數推算而來。相對而言,租金及售價指數能較準確地反映價格的轉變。然而為方便參考,差餉物業估價署提供的中區、灣仔/銅鑼灣、尖沙咀及北角/鰂魚涌的私人寫字樓每月平均租金及售價列於附件二。
 
(二)差餉物業估價署就過去10年香港各級別私人寫字樓總存量、售價指數及租金指數的資料列於附件三。
 
按附件三的資料,雖然私人寫字樓總存量在過去多年有所增長但增幅輕微,而另一方面寫字樓售價和租金卻持續上升,似乎顯示供應未能完全滿足需求,反映香港整體土地不足亦影響了經濟用地包括寫字樓供應。正如政府上星期回應土地供應專責小組(專責小組)報告時指出,要扭轉當前土地供求失衡的困局,我們的核心策略是持續增加土地供應。
 
(三)為配合全港發展策略的檢討(即《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》(《香港2030+》)),規劃署於二○一六年底完成了一項名為《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》的顧問研究(《檢討研究》)。除甲級寫字樓外,《檢討研究》亦就包括非甲級寫字樓在內的一般商貿及工業土地作供求估算,詳情可參閱《檢討研究》的顧問報告(註二)。根據《檢討研究》的估算,假設已承諾及已計劃的發展全數落實,香港未來10年(二○一四至二○二三年)核心商業區甲級寫字樓欠缺約48萬平方米總樓面面積。而長遠(至二○四一年)核心商業區甲級寫字樓則欠缺約100萬平方米總樓面面積。

長遠規劃對香港未來發展相當重要。因此政府回應專責小組報告時亦建議,現時由財政司司長出任主席的土地供應督導委員會擴大後,會採取以願景帶動和具前瞻性的方法重新評估香港在各方面包括經濟在內的土地需求,當中會顧及維持香港經濟競爭力所需的空間等策略考慮,以及政府需要訂立的土地儲備目標。經修訂的評估結果將納入《香港2030+》研究的最終發展策略,並於二○一九年下半年公布。
 
(四)作為「明日大嶼願景」策略之一,建議在交椅洲1 000公頃人工島興建的第三個核心商業區極具地理優勢。人工島距離中環僅約10公里,透過策略性交通運輸基建,既可與港島傳統商業中心區相輔相成,組成一個都會商業核心圈,亦可與大嶼山「機場城市」發揮協同效應,產生規模效益和群聚效應,從而建立與香港國際機場有緊密連繫的金融及工商業支援服務樞紐。再者,人工島上可提供全新智慧型、創新及優質的辦公室,為傳統和新興產業提供廣闊的發展空間,有助香港整體的發展布局更趨均衡。
 
我們初步建議第三個核心商業區提供約400萬平方米商業樓面面積,不單包括甲級寫字樓,亦涵蓋酒店及零售餐飲等用途,以建設具活力和完善配套設施的新商業區。第三個核心商業區確實的發展參數包括各用途的樓面面積有待進一步研究。
 
(五)增加商用樓面供應的其中一個策略,是透過改劃及政策/財政誘因等措施,將已發展地區內的土地改為有利未來經濟發展的用途。例如我們會加快推動九龍東轉型為第二個核心商業區。九龍東現時的商業/寫字樓樓面面積已逾260萬平方米。預計九龍東未來有潛力增加約440萬平方米的商業/寫字樓樓面,當中包括未來五年的新發展、重建及整幢改裝的私人發展項目所提供約105萬平方米商業/寫字樓樓面面積。
 
我們亦會繼續透過每年公布的賣地計劃,有序地推售商業用地,回應市場需求。在最近五個財政年度(即二○一四/一五至二○一八/一九年度),政府透過賣地計劃售出15幅商業/商貿用地,提供約776 000平方米樓面面積。政府未來幾年預計將陸續推出位於廣深港高速鐵路香港西九龍站上蓋、啟德發展區、中環新海濱、加路連山道及金鐘廊等商業用地,持續增加商業樓面面積以應付社會的經濟發展需要。

另外,上一輪活化工廈計劃至今已批出133宗申請(註三),這些項目的改裝或重建工程自二○一二年起陸續完成,可提供超過210萬平方米的樓面面積作各類非工業用途,當中有超過190萬平方米用作商店和辦公室等商業用途。我們正重啟活化工廈計劃,除了繼續透過免收地契豁免書費用鼓勵業主改裝整幢工廈外,亦在政策層面上容許合資格的工廈重建項目可放寬最高核准非住用地積比率,上限為百分之二十,以提供誘因推動工廈重建,並增加商業樓面的供應。

此外,我們亦在新發展區項目內預留部分開拓出來的新土地作經濟用途。除上述提及在交椅洲1 000公頃人工島發展第三個核心商業區外,我們在推動東涌新市鎮擴展、古洞北和粉嶺北、洪水橋及元朗南等大型發展項目時,亦會按照香港未來經濟的發展方向和布局預留土地,提供約350萬平方米總樓面面積作商業用途,應付經濟發展的同時亦盡量做到職住平衡。
 
註一︰可在差餉物業估價署網頁瀏覽︰www.rvd.gov.hk/tc/publications/index.html
註二︰可在下列網頁瀏覽:www.hk2030plus.hk/TC/document/Review%20of%20Land%20Requirement%20for%20Grade%20A%20Offices_Business%20and%20Industrial%20Uses(Chi)_FCR.pdf
註三︰不包括已由申請人撤回及中止的個案。

2019年2月27日(星期三)
香港時間17時09分


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