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發展局局長就二○一七年一月至三月賣地計劃會見傳媒談話內容

以下是發展局局長陳茂波今日(十二月二十九日)就二○一七年一月至三月賣地計劃會見傳媒的談話內容:
 
記者:有關中資公司來香港「搶地」,啟德土地的呎價達一萬三千元,出現麵粉貴過麵包的情況,有沒有方法應對地價不斷上升?
 
發展局局長:多謝你的問題,我們有注意這個情況。大家知道上星期五有一幅啟德用地截標,剛才亦公布了招標結果,由一間香港的地產發展公司中標。中標價錢跟之前兩幅由中資公司中標的地皮比較,回順了一些。我希望大家明白,第一,香港是一個自由市場,除非市場失效,否則政府不會輕易干預市場。第二,我們賣地不會保證買地的發展商一定不會蝕本,沒有保證必賺。大家看看過往香港地產市場的起起跌跌,淘汰了不少發展商。樓宇落成後出售的售價是按當時的市場價格去釐定,而不會因為某一集團或者個人主觀願望而有所改變。可以說,樓宇出售時的市價跟成本價未必有必然的關係,這一方面我們會密切留意,同時希望大家不要被個別一兩宗的交易而影響基本判斷。
 
記者:政府會否再主動加一些賣地條款,即以前的「港人港地」?見到現在細面積的單位越「劏」越小,政府會否限制發展面積,令發展商不會發展之後19 460個單位成細單位?
 
發展局局長:剛才有傳媒朋友問,市場上有些面積很小的單位,政府會否加入條款限制住宅樓宇不能小於若干面積。我想跟大家說,我們也跟大家一樣非常關注市場上出現這些俗稱的「納米樓」。我記得之前在不同場合跟大家說過,購買這些樓宇要十分小心,這些樓宇的投資價值存疑。因為當供應緊絀時,像過往幾年,難免這些樓的需求仍在;但供求趨向平衡時,這些樓宇很難轉售。大家可能會問,為甚麼政府不施加限制?大家要明白,我們賣地到樓宇落成供應給市場,通常需要好幾年時間,中間的市場亦千變萬化。在目前的階段來說,我們認為留有空間讓市場就着需要而反應,比較合適一點。
 
記者:你剛才提到九月份有3 000幾個單位比預算高是什麼意思?現在不適合去處理(「納米樓」),即是否繼續讓百幾呎劏房式的新盤在市場上湧現?對消費者會否缺乏保障?
 
發展局局長:對消費者來說,剛才我已再次提醒,當然每個人買這些單位自用也好,投資也好,他們有自由意願。我再次提醒大家,這些單位買入容易,但是賣出是困難的。剛才我提到,在市場上曾有人說政府樂意見到這些「納米樓」,因為這些細面積的單位能幫政府達標,這個說法是錯誤的。我為何這樣說?自從政府恢復主動賣地,提出每年的供應目標時,沒錯,政府的土地供應在首兩、三年曾經不達標,但過往兩年已經超標,來年亦會超標。我們將這些賣出的土地所估計的可興建單位與實際入則單位數目比較時,我們發現是實際多於我們估計的。剛才提及的3 000多個單位,是以至九月底已入則的單位數字來計算,已入則的單位數字比我們賣地時估計的數字高出3 000多個單位,這是由政府於二○一○至一一年度開始主動賣地計算至今。當然未入則的單位數字是未知的,但我們估計未入則的單位數字是大的。
 
  在這方面,我亦想向大家說,我由二○一二至一三年度接手賣地開始,我們推算每幅土地可以興建多少單位時,最低面積是用五十平方米,個別用地用六十、七十甚至九十平方米,要視乎土地位置及附近的環境。
 
記者:見到今年的土地還未全部售出,政府收入已經創出政府主動賣地以來的新高,政府為何還不承認高地價政策?是否暗標助長了這件事?應否推行以前的公開投標,每一口價透明些?
 
發展局局長:政府沒有高地價政策,其實看看年初,大家曾經駡我們在大埔有一幅地曾經被人提出司法覆核,甚至用禁制令禁止賣地,結果我們勝訴可以照樣賣地,當時的價格比市場期望的低,大家就說為何這樣低價都賣地?所以,我們沒有高地價政策,我們的目標是按每年《長遠房屋策略》十年的私人住宅土地目標來供應,賣價是隨行就市,當然地政總署的同事會根據市場情況來評估底價。以啟德為例,大家很關心有兩幅土地由中資奪得,價格比市場預期要高,今日宣布的那幅土地由港商奪得,價錢跟之前兩幅比較,回順了不少,所以價格是隨行就市。至於剛才你問為何不拍賣,而是招標,其實兩者都有好處,兩者都是公平競爭。在招標來說,一來相對容易避免圍標的情況;第二,很多時候,招標時投標者會評估土地,他認為可以如何發展土地,來定最高的投標價。相對於公開拍賣,有時價錢甚至更好,但這沒有絕對。我們認為在過往這段時間,以招標形式,其實是一個公平競爭的環境,亦行之有效,所以暫時來說亦無意修改這個做法。
 
記者:有評論說中資集團高價「搶地」是內地「走資」的其中一個方法,看來未來的市場環境會持續,會否預期之後的賣地一樣會出現中資集團高價「搶地」的情況?你怎樣看這個情況?
 
發展局局長:我不猜測中資集團來港「搶地」的原因。過往見到有一些中資集團參與香港土地的投標,那些集團都是經營房地產。有一些集團投地後,亦已預售單位。在市場裏,我們不會區分他們是本地或是外地的地產商。退一步說,如果香港的地產市場有多些人參與,本身不是一件壞事,因為這樣會避免過往曾經出現過度集中在三幾家地產商中標的情況。自二○一二至一三年度至二○一五年年底,我們賣出的土地有三分之二是一家地產商只中標一次。一家地產商中標兩次,加上中標一次的地產商,比例大約佔賣出土地的百分之八十,即市場份額比較分散,這樣比較好。至於你提到他們繼續來港投地會否對市場造成影響,我們會密切留意,這個階段不適宜過分猜測。
 
記者:局長,下一個財政年度會有5 000個住宅單位落成,為何會那麼有信心?每年的供應目標是18 000個單位,如果不斷超出目標,會有甚麼影響?
 
發展局局長:剛才我說的並非第一季落成的住宅單位,而是第一季的土地供應。我們很有信心的。我們今年和去年的做法都是一樣。我希望首一、二季,甚至第三季,會有多些供應。因為我之前曾經見過,如果把供應放得太後期推出,萬一流標,該年的供應就不能達標。如果首兩季推出多一些,就能確保供應達標。即使市場出現未能預計的情況,譬如流標,我們尚有時間去追回落後的供應,這是主要原因。但我希望大家明白,這個做法自然會令第四季的供應數量比之前三季相應為少。
 
記者:推出「辣招」後,樓價繼續上升,地價仍然貴,是否標誌「辣招」的作用不太大?
 
發展局局長:希望大家明白「辣招」這項措施的目標是香港人買樓自住優先。從這個角度來看,「辣招」的目標很明確,亦達到了目的。當「辣招」推出後,大家可以看到市場的反應,樓市冷卻下來,不管是一手樓還是二手樓。如果說一手樓,我未掌握政府部門的統計數字,據報章的報道,十一月一手樓的成交量約有六、七百個單位,相比未實施「辣招」前,數量減少了很多。二手樓的成交量亦減少了很多。我觀察到「辣招」推出至今大概一個多月,推出的新盤明顯減少,推盤的力度亦小了。現在是十二月尾,會計年度接近尾聲,不同地產商賣樓的收入已經差不多達標,甚至可能超標,因此他們可能會觀望一下。我相信二○一七年地產商推盤的力度會比過往兩個月大。根據我們掌握的數據,地產商已獲批預售樓花並可以隨時推出的樓盤,有17 000個單位左右。我們推算地產商可以申請預售樓花的樓盤有20 000多個單位,所以未來供應充足,而地產商亦有一定的持貨壓力。我相信觀察這項措施要看得長遠一些。第二點,二手市場靜了很多,可能要進一步考慮如何盤活二手市場。

 記者:是否現在「辣招」的效果比你預期中小,所以「出口術」說來年會有5 000個單位,有大量供應?
 
發展局局長:不是,而是我擔心你們明日報道時會說政府不夠土地賣,或者說政府怕樓市回順,所以減少土地供應,其實不是這樣。我想在此呼籲大家,有很多人很想「吹起個市」,有不同的原因,我們不要助長他們。我們這一季的私人住宅土地供應只得3 610個單位,是因為已經超標,超標太多是不好的。這也是為何我提早說下個財政年度第一季有超過5 000個單位,這是希望大家有信心,我們真的有土地隨時可以拿出來賣。
 
記者:關於預售樓花同意書方面,有發展商批評指,他們今年取得預售樓花同意書的過程不順利,所以應市的單位不足。
 
發展局局長:我剛才說的數字已經讓事實說話。發展商手頭上隨時可以開盤的有17 000多個單位。他們可以申請預售樓花同意書,批准與否說不定,因為批出預售樓花同意書時,他們要做一定的手續,包括大廈公契要處理好。如果這些事情未處理好,我們當然不能批出同意書。在我們而言,我亦督促各個部門,在各個環節包括在土地供應和樓宇順利推出市場方面,我督促得他們很緊。
 
(請同時參閱談話全文的英文部分。)
 

2016年12月29日(星期四)
香港時間20時18分


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