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立法會六題:「工業用途」的定義

以下為今日(十一月三十日)在立法會會議上吳永嘉議員的提問和發展局局長陳茂波的答覆:
 
問題:

有創新科技業人士向本人反映,由於地政總署過於狹窄地詮釋工業大廈(下稱「工廈」)地契中「工業用途」的定義,所以工廈單位業主因擔心違反地契而拒絕向他們出租工廈單位。地政總署採用的「工業用途」定義跟隨上世紀60年代制定的《工廠及工業經營條例》中「工廠」的定義,即是指任何處所或地方,而在其內是進行物品的製造、更改、清洗、修理、裝飾、精加工、出售前改裝、搗碎或拆除,或在其內是進行物料改變。儘管城市規劃委員會(下稱「城規會」)用以詮釋法定圖則所用規劃詞彙中,「工業用途」的定義與地政總署採用的大致相同,但城規會曾經多次修訂該定義,以涵蓋研究、設計及發展等工序。此外,城規會已擴大「工業」地帶內所准許的用途範圍,容許工業地帶內的樓宇作「工業用途」定義以外的用途(例如資訊科技業及電訊業的用途)。就此,政府可否告知本會:

(一)過去五年,地政總署就工廈違契進行執管行動的個案宗數;當中有多少宗涉及違契作創新科技業用途;地政總署會否考慮修訂有關執管行動的指引,把新工廈地契中的准許用途視為適用於舊工廈地契;若會,詳情為何;若否,原因為何;

(二)鑑於工廈單位業主可就改變單位用途向地政總署申請短期豁免書,為何該署沒有定期統計該等個案的有關資料;過去五年,因違契而遭地政總署重收工廈單位業權的業主,依據《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》第8條,呈請行政長官就重收給予寬免的個案宗數,以及當中獲予寬免的個案宗數,並按所涉違契用途列出分項數字;及

(三)地政總署為何多年來未有跟隨城規會修訂「工業用途」一詞的定義;當局會否統一城規會和地政總署就該詞採用的定義;若會,詳情為何;若否,原因為何?

答覆:

主席:

吳議員提問的核心似乎是地政總署對於地契所載「工業用途」一詞的演繹過時,未有與城市規劃制度下「工業用途」的定義看齊。在逐一回應吳議員的提問之前,我希望先指出,法定城市規劃與土地契約行政是兩套不同的制度,讓我解釋兩者有何不同之處。

根據《城市規劃條例》(城規條例),城市規劃委員會(以下簡稱「城規會」)會按照法定程序制訂法定圖則,因應最新的情況訂明個別用途地帶的規劃意向,並說明在該等用途地帶之下哪些用途屬於經常准許,以及哪些用途必須向城規會另行申請規劃許可。法定圖則讓公眾和持份者知悉個別用途地帶的規劃意向,以及在該等地帶內進行個別發展或非發展項目是否需要申請規劃許可。有關法定圖則所訂明的用途和要求,反映該圖則內的最新規劃意向,並涉及較廣泛地區規劃層面的法定管制,亦會隨法定圖則或規劃定義修訂而改變。

另一方面,土地契約則是政府(由地政總署作為地政監督)就個別土地與土地承租人所訂立的私人合約(以下簡稱「地契」),契約條款因應個別私人地段而訂定,亦反映地契訂立當時的情況。政府售賣土地時,會參考相關分區計劃大綱圖制定該地段的地契用途。若地契訂立當時,有關的土地已納入當時適用的法定圖則,該地契的用途條款無須、亦不一定涵蓋相關法定圖則下該地段所屬用途地帶所容許的所有用途,但基本原則是地契訂明的用途不能夠抵觸法定圖則,而一經雙方簽立,有關地契的用途條款並不會隨法定規劃修訂而自動改變,亦必須根據適用於合約詮釋並經確立的法律原則作出解釋。因此,地契條款訂立後相關契約條款不會、亦不能隨着城規條例詞彙定義的演變而自動作出相應的調整。但在推售新用地時,地政總署會適當考慮相關用途是否會因為社會的演變而出現了變化,須作出相應的調整。例如近年售出的兩幅位於葵涌的工業用地,其地契條款除准許作工業及倉庫外,亦加入了其他可容許的用途,例如直接支援工業營運的辦公室、資訊科技及電訊業、研究、設計及發展中心、實驗室、檢查及測試中心等。

如果法定圖則下個別私人地段所屬的用途地帶有所修訂,相關私人地段業主可以向地政總署申請修訂地契或申請短期豁免書,以改變該地段地契下可以容許的用途,但建議修訂地契的土地用途必須符合所屬用途地帶所訂明的經常准許或已獲得規劃許可的用途。在審批過程中,分區地政處會徵詢相關部門包括規劃署及消防處的意見,並按需要透過民政事務處進行地區諮詢。分區地政處會視乎收到有關政府部門的意見,以地主身分考慮有關申請。如獲批准,申請人須繳付豁免限制費用/補地價費用和行政費,並接受批出的其他條款。

在政策主導下,政府可為個別行業或特定用途引入利便將工業地段或現有工業樓宇改作特定用途的豁免收費/特惠計劃。近年的例子包括相關政策局從二○一二年六月及二○一六年二月分別開始引進的協助數據中心及測試及校正實驗所於工業樓宇營運的措施,在符合政策條件下,政府可批出讓數據中心、測試實驗所在工業樓宇內運作的豁免書,並且豁免在一般情況下所須徵收的豁免書費用。

以問題所涉及的工業用途為例,城規會過往曾多次按工業地區檢討的結果,通過法定程序,修訂各傳統工業區法定圖則上的用途地帶以及規劃制度下「工業」用途的定義,例如將「工業」地帶改劃為「其他指定用途」註明「商貿」的地帶,以及容許雷達、電訊微波轉發站及與工業相關的食堂、熟食中心等用途在「工業」地帶內進行。正如上述,有關規劃用途修訂並不會取代個別地段原已訂立的地契的用途條款。與此同時,對於地契內的「工業用途」,香港的現存案例已有所解釋。地政總署作為地契的契約一方,不可亦不會單方面修訂早前已訂立的地契,或對地契訂下的用途作出有別於地契原意和普通法適用案例的演繹。有關地段業主如希望因應規劃改變而修改地契下的土地用途或申請豁免,可以向地政總署提出申請。

至於提問的各個部分,我現答覆如下:

(一)及(三)就過去五年針對工廈違契用途而採取的執行契約條款行動個案數目的統計,地政總署是自二○一二年才開始備存有關數字,二○一二年是157宗、二○一三年是208宗、二○一四年是209宗,二○一五年是172宗。

地政總署於執行契約條款行動時並不會針對任何行業,因此並沒有就不同行業作出分類統計。另外,吳議員所指的「創新科技業」涵蓋相當廣闊,亦沒有一個確切的定義,地政總署難以此進行統計。按地政總署經驗,上述工業大廈違契個案一般涉及辦公室、商店、學習中心、娛樂及康樂場所、食肆及宗教聚會場所等等。

(二)在過去五年(即二○一一至二○一五年),共有四個工廈單位因違反地契用途,被地政總署援引《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》(第126章)將有關物業收回轉歸政府。當中三個工廈單位被改作零售商店,另外一個工廈單位被改作兒童興趣班用途,違反相關地契條款。

上述四宗個案的前業權人都已根據上述條例的第8條向行政長官提出呈請,就轉歸的物業給予寬免。當中有三宗個案,因前業權人已糾正違契事項及繳付一切相關的費用、開支、罰款及/或滿足其他附加的條款,而獲給予寬免,取回被轉歸政府的物業。地政總署現正處理餘下的一宗個案。

地政總署於二○一五年二月就短期豁免書數目曾作過一次性的統計,當時適用於工廈單位而仍然有效的短期豁免書約有1 000宗。地政總署現時未有提問中要求的分類資料。

2016年11月30日(星期三)
香港時間15時43分


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