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行政長官出席新一輪需求管理措施記者會答問全文(一)至(四)

行政長官梁振英今日(十一月四日)聯同財政司司長曾俊華、運輸及房屋局局長張炳良教授、發展局局長陳茂波、財經事務及庫務局局長陳家強、政府經濟顧問陳李藹倫和稅務局副局長譚大鵬就新一輪需求管理措施舉行記者會。以下是記者會答問全文:

行政長官:各位,樓價貴一直是長期以來困擾香港市民最大的民生問題。樓價貴不單令很多家庭,尤其是年青家庭買不起樓;亦令即使買得起樓的家庭負擔十分沉重;亦令不少買得起樓的家庭居住的面積非常狹窄,因此解決香港房屋問題、樓價貴問題一直是特區政府的重要工作。

在過去四年,我們在兩方面下工夫,一方面是增加供應。最新一個季度的統計數字告訴我們在興建的私人住宅樓宇,即在未來三至四年可以落成而又未賣出去的─已賣出去的樓花我們已扣除─未賣出去的數字是九萬三千個,比我們四年前上任時同一個統計數字高出百分之四十六(應為百分之四十三),說明供應是充裕的。在特區政府各個部門的同事努力下,還有我們很多地區人士配合下,增加土地供應、從而增加樓房供應的工作成效是顯著的。

我們增加住宅單位供應量的同時,我們要面對三種非自住需求。這個包括外來需求、投資需求和投機、即是炒賣需求。因此,我們在過去幾年通過用印花稅的手段來遏抑。我們過去幾年不斷講的三個方面──非港人自住的需求──這三方面就是外來需求、投資需求和炒賣需求。

在過去一段時期,自從實施了這些「辣招」之後,炒賣需求減少非常多。非本地需求,即外來需求,亦減少了相當多,但一直以來投資需求,即自己已經有住宅單位,繼續去買住宅單位這個需求,一直都主導着市場。這些數字稍後特區政府會公布給大家知道。這些投資需求在今年年初比較低,低了三個月後跟着反彈,過去半年在過千個單位高企,一個月有過千宗買賣,因此我們今日宣布採取新的遏抑投資需求措施。我先請張炳良局長講講這個措施的內容,然後請陳茂波局長向大家講講供應方面的情況。

財政司司長:我可否補充幾句?在過去幾年,我們推出一系列措施--SSD、BSD、DSD。這些都具有針對性,以及目標是如何出一些措施是可以幫助保持我們的樓市健康平穩地發展。另外或者大家都記得,我們亦有七輪宏觀審慎的措施,這些所有都非常有效。好像剛才特首說,這些亦令樓市平穩下來。我們每一次推出這些措施時亦都有考慮一籃子的因素。這些因素當然包括我們當時宏觀環境如何、經濟環境如何、當時樓價如何、成交、供應及需求,甚至息率及市場心理等等。這些我們都會全部考慮。不過看到近日樓市風險越來越高,看到樓市、樓價反彈,升幅亦相當快,成交亦很活躍,投資住宅物業交易方面亦增加不少。我們需要防範樓市泡沫風險會否惡化。如果我們不採取一些行動,這些風險是可能會進一步惡化的話便會危及我們的經濟甚至整個金融系統的安全。但另一方面,當然我們亦理解,亦會有人擔心這些措施亦可能影響一些投資或者消費,甚至財富效應,甚至整體經濟。不過我們經過一個很仔細考慮後,我們亦決定在現在這個時間推出這些措施,因為我們目的主要是如何減低現時樓市亢奮各方面的風險。我相信推出後,新措施會對整個樓市成交有即時及顯著冷卻作用,因為現在我們正看,待會張局長都會詳細講一講,是整體DSD交易來說,佔整個成交總量四分之一。這個一定會是有一個影響。如果成交方面有個影響,我想在短期內亦可能對價錢都有些影響。

運輸及房屋局局長:各位,我先說說樓市的近況,如剛才財政司司長所說,自從我們推出了兩輪的管理需求措施,住宅的價格從去年的十月至今年的三月基本上是回落的,不過從今年第二季開始回升,至近期再度出現亢奮的跡象,樓價只升不跌這種預期再次主導市場的情緒。

樓價在今年三月至九月之間,累計反彈了8.9%。升勢主要由中小型住宅單位帶動。令人擔心的是,樓價的按月升幅持續加快,四月份增加了0.7%,逐步加快至九月的2.8%,是二○一三年二月以來的最大升幅。今年九月整體樓價較去年九月的高位只是低3.5%,較二○○八年的低位一共累計上升了182%。市場資料亦顯示,十月份的樓價水平繼續攀升。
 
樓市交投亦再趨活躍。住宅物業的成交宗數由今年第一季平均每月二千一百宗,回升至第三季的平均每月六千宗,其中九月的成交量更加增加至七百八十宗(應為七千八百宗),這是二○一二年十月以來的新高。第三季的交易宗數中,有87%屬於面積七十平方米以下的中小型住宅單位。
 
樓價急速上升,已經超越一般市民收入的增長幅度。市民的供款負擔比率,在今年第三季再度惡化,回升至59%。如果利率上升三個百分點至較正常的水平,這個供款負擔比率將攀升至77%。
 
另一個令人關注的現象,就是投資住宅物業有再度活躍的情況,這個剛才特首及司長亦提及到。涉及「雙倍印花稅」的交易宗數,在八月和九月均按月急增了五成,在九月升至二千六百宗的紀錄新高。當中涉及擁有一個或以上住宅物業的香港永久性居民買家的交易,由二○一六年第一季的平均每月五百宗,急增至第三季的平均每月一千六百宗,至九月份的數字更加增加到二千三百宗。這個情況令我們感到非常憂慮。
 
當前樓市風險再次擴大,如果政府不及時推出果斷行動,任由這個風險進一步增加,最終如司長所說,是會危及宏觀經濟和金融體系的穩定,對社會的破壞力會是相當大的。為了防範樓市泡沫風險進一步惡化,政府決定再次推出針對住宅物業的需求管理措施。
 
具體來說,我們會全面提高買賣住宅物業印花稅的稅率,無論交易的價格,稅率將會劃一調高至交易額的15%。這個新稅率會適用於所有個人或公司購買住宅物業的交易,但不會適用於非住宅物業。而現行對非住宅物業的「雙倍印花稅」安排仍然生效。
 
此外,政府會繼續推行優先讓沒有擁有住宅物業的香港永久性居民置業的政策。因此,在簽署「買賣協議」時,如果沒有擁有香港住宅物業的香港永久性居民,他們將繼續獲豁免繳交新的稅率,而只需要按照現有適用的稅率繳付基本的印花稅。而且現時在「雙倍印花稅」下對香港永久性居民對其唯一擁有的住宅物業「先買後賣」的退稅安排和現行的其他豁免安排,亦會繼續適用。
 
新措施將會以十一月五日作為生效日期,即明日,即是在今晚午夜過後開始生效。在今天或之前簽署的「買賣協議」將不受影響。我們會盡快向立法會提交法案,修訂《印花稅條例》。
 
置業是市民一生中最重要的決定之一,所以有意置業的市民,在作出決定之前必須慎重考慮自己的負擔能力、市場的風險,以及未來逐步增加的樓宇供應。

行政長官︰簡單說,我們是進一步落實港人自住優先這個政策,請陳茂波局長講講私人住宅單位供應情況。

發展局局長:各位朋友,我向大家扼要介紹有關土地和私人住宅供應的情況,我會講五點。第一,私人住宅用地供應,正如大家所知,二○一四/一五和二○一五/一六的財政年度,我們已超出所定目標。二○一六/一七年度的供應目標是18 000個單位,按我們現時掌握的資料,數個來源加起來,包括私人重建,首三季我們可供應的住宅單位有16 100個,換句話說,已九成達標。全年私人住宅土地供應不會有問題,相信我們可超出目標。此外,以我們現時所掌握的工作進度,二○一七/一八年度私人土地的潛在供應量可達到28 000個單位。因此,二○一七/一八年度的私人土地供應目標,我們也有信心能達到,這是第一點。
 
第二,正如行政長官剛才所說,未來三至四年潛在一手樓的供應數字,在九月底是93 000個單位,其中大約百分之七十屬中小型單位。
 
第三點是關於預售樓花的申請。截至今年十月底,已批出的預售樓花申請所涉及的單位數字是14 000個單位,是自從二○一一年有相關統計數字以來的最高。此外,符合申請預售樓花資格的已開工地盤,未申請或已遞交申請但未獲批的,所牽涉的單位數目超過25 000個,因此可以說未來新盤供應充足。
 
第四點是關於動工數字。截至今年九月底,在今年批出動工的私人住宅,牽涉19 100個單位,這是自從二○○一年來最高,或者說是15年來最高。如果看過往15年的平均數,大概每年有14 200個單位左右動工,即增加了超過百分之三十。
 
最後一點是關於落成量。在今年年初時,差餉物業估價署估計,全年的私人住宅落成量為18 000個單位,這是自從二○○五年以來最高的數字。截至九月底,已落成的有15 100個單位。
 
發展局和相關部門會繼續全力以赴覓地,同時持續、穩定地將私人住宅土地推出市場。

行政長官︰請問其他同事有沒有補充?

記者:其實今日市民最關心的是釋法問題。你今日講「辣招」的話,其實是否想轉移視線?還有,你個人,你之前說過,希望在宣誓事件用香港法律解決,你有否盡最大努力向中央反映港人反對釋法這個意見?以及第二個問題,想問財爺,其實釋法,現在要弄到釋法,對香港是否好事?
 
行政長官:釋法的問題當然我們十分關注。我們收到中央政府通知,知道人大(全國人民代表大會)決定釋法,但至於釋法的詳細情況、釋法範圍以至決定,我們要有了人大常委(常務委員會)的決定後我們才能回應。
 
記者:財爺未回答?
 
財政司司長:我們的答案都是一樣。
 
記者:其實我也是想問釋法,因為今日大家最關心可能都是釋法問題。你自己覺得在原訟庭還沒有裁決的時候,人大常委會就已經提出釋法,你覺得是否破壞了香港法治?你自己覺得香港司法獨立重要些,還是中央的底線重要些?
 
行政長官:我們有了人大釋法的決定後,我們會一併回應。
 
記者︰也是想問釋法問題,因為你剛才強調要等有決定的時候你才可以做回應,其實現在是否做成一個「肉隨砧板上」,香港在這個問題上沒有say去反映一些意見,現在是否一個適合的時候釋法?
 
第二就是你提到樓市其實是一個信心問題,現在釋法問題正影響港人信心的時候,這個時候是否一個適合的措施去講一個樓市問題?謝謝。
 
行政長官︰釋法的問題我們會在日間有了人大的決定,知道人大釋法理據、釋法範圍,我們才作回應。
 
記者:首先想問釋法問題。雖然特首說可能要等到星期一或人大方面有決定公布之後才回應,但現在鐵定了人大常委會會就這一件事進行釋法,所以都想問,其實之前你說過想希望在香港範圍之內解決,但現在中央方面決定釋法,其實是否代表反映了中央對香港司法制度有一種不信任?會否引起香港人的恐慌?以及在原訟庭沒有結果之前出,其實是否給人有一種感覺是向法庭施壓?第二件事就是想問都是今次「加辣」這個問題。今次美國加息,未來美國預期加息會否影響樓市?會否覺得市場可能來不及反應?以及其實現時立法會我們看到連會議都未能開,十月以來都未能開,其實如果連立法會會議都不能開的時候,現在就要推出這個法例,其實會否來不及解決這個問題?謝謝。
 
行政長官:釋法的問題,我們一併回應。關於今日我們宣布的措施問題,請張炳良局長。
 
運輸及房屋局局長:我們今日宣布這個對住宅物業交易的新印花稅,當然這個印花稅對於一些購買自己第一個物業的香港永久性居民是不適用的,他仍然適用一個基本的稅率。我們的做法與我們過去引進特別印花稅、引進買家印花稅或者所謂雙倍印花稅的做法是一樣,我們宣布了,為了保障稅收,所以是會即時生效,即是明天生效。我們會提交條例草案給立法會,條例草案亦會以明天生效為基礎。當然要視乎立法會何時通過這個條例,然後稅務局可以收稅,在之前買賣雙方要有準備,當這個條例通過後便要交稅,這個做法與過去其他的管理需求措施的做法是一致的。

記者﹕想問政府常說房屋是重中之重,但現在見到樓價在不斷升,過往遏抑樓價措施是否不成功﹖第二,想問過往這些「加辣」措施其實是否都是由財爺自己去主持?今次你親自出來主持,是否其實想轉移釋法的視線﹖
 
行政長官﹕如果想不答釋法的問題,可能我不來較好。我今次來想向大家說,我們處理房屋問題的措施,不只是遏抑或排除投資需求、投機需求及外來需求這些需求的管理措施方面,我們還有增加供應的措施。房屋是市民非常關注的問題,我們經常看到,不同的民意調查都看到,香港社會這麼多大家都關心的事,市民絕大多數仍是關心房屋問題,所以確實房屋是本屆政府施政的重中之重。今日,我希望來這裡,想與台上這麼多位同事向大家不只談今日這個措施,這個需求管理措施,同時讓大家看到一個更加大的圖像,就是政府在供應方面我們正在做甚麼工作,使社會,包括買樓的市民、包括整個市場都對供應與需求兩方面同時有一個充分理解。

記者:想先問釋法,其實會否擔心今次裁決還未有之前已經說到會納入議程討論釋法,這會否成爲一個先例,打擊港人對於法律的信心?還有也想問司長,其實你自己支不支持釋法去解決宣誓風波?就樓市措施也想問一下,會否擔心15%太「辣」?一次劃一到這麽高的水平。還有,有否評估過稅收收入影響有多大?會多了多少?
 
行政長官:釋法問題我們遲些再説。這個措施請張炳良局長回答。
 
運輸及房屋局局長:劃一收百分之十五(稅率),是否恰當呢?這在政府內部,我們都經過很細心的推敲。現時的雙倍印花稅,我們看到對近期樓價的升勢似乎都是力度不足夠的。雙倍印花稅是一個所謂累進式的稅率,所以對一些小面積的單位,相對負擔的印花稅會少一點,但這正正是一個原因。我們回看在過去一段時間,在所謂這個細面積的單位的範疇裏,成交和樓價的升幅更加嚴厲,所以我們看到就是今次這個反彈,近期很急速的升勢,是由中小型單位所帶動。所以我們考慮之後,覺得一個比較能夠有針對性的一個措施,就是一個劃一的稅率。當然你說百分之十五,究竟是不是過辣或怎樣,這個當然是一個判斷的問題。我們評估,在現在這個時候,如果政府不及時去採取一些比較果斷的做法,按近期樓市那種亢奮的情況,走勢會非常迅速的,亦會對很多、特別是首次的買家,香港本地的永久性居民,他想置業的話,會帶來很大的影響。

行政長官:我在此補充一下,正如我剛才所說,政府遲些會發一些統計數字出去。我們有二○一三、一四、一五那三年平均每個月雙倍印花稅的個案數字。雙倍印花稅即是已有私人住宅單位再去買私人住宅單位,這些需要付雙倍印花稅。
 
今年首十個月,即一月至十月的統計數字,我們已經有。根據已有那十個月的統計數字,如果我們現在不採取新措施的話,今年全年雙倍印花稅數字會超過一三、一四和一五年數字,會成為一個新高。因此我們看到十月份的數字,我們認為這個時候我們需要宣布這個新措施。
 
今年年初首三個月,一月、二月、三月,每個月都不超過一千宗。但到了九月,是兩千六百宗;十月份是兩千零九十二宗,所以趨勢是明顯的。這也回答了剛才那位朋友的問題,為甚麽我們現在要採取這個措施。因為一直以來我們看着每個月──無論是針對炒賣需求的SSD、外來買家的BSD,又或是已有住宅單位繼續買住宅單位的DSD──每個月的統計數字。十月份的統計數字仍然超過兩千個單位。
 
記者︰(有關人大釋法問題)
 
行政長官:釋法的問題我們遲些再談。

記者︰梁生,其實想問,你說釋法問題遲些再談,但其實立法會議員剛才在隔鄰已經很緊張,說希望政府可以在星期一人大釋法之前,可以有政府代表去向他們交代。其實可否很簡單,會還是不會在釋法之前派人、派官員去那裏解釋?因為他們覺得釋法之後才說,只能夠好像說悼文一樣。

行政長官︰我們會與立法會溝通。
 
記者︰另外,就是今日有個民調公布了,中大進行的,說曾俊華司長的民望、支持他做特首的支持度比你高接近20%。其實可否說說你們如何看這種民調?會否影響你們參選的決定?甚麼時候會宣佈參選?
 
行政長官︰我們今日集中談政府的決策。
 
記者︰司長可否說兩句?如何看這個民調?
 
財政司司長︰答案是一樣的。
 
記者:我想問那個時間的問題。雖然你剛才說看完十月的數字便覺得有需要現在去看,不過樓市升勢不是今日的事。你剛才說八月、九月都有升勢,為何一定要今天公布這個「辣招」措施?是否想有轉移視線的效果?第二樣,其實上幾次有「辣招」時商界的反彈也很大,你會否擔心今次再次「加辣」會再有批評,說政府過份干預樓市?謝謝。
 
行政長官:我們看統計數字,見到今年由一月到八月,都是一個月幾百宗或千幾宗。到了九月就跳升到兩千六百宗,這個引起我們注意。我們想多看一個月,即是十月。十月統計數字出來是二千零九十二宗,這個令我們確認現在已經有私人住宅單位、繼續買私人住宅單位這個主導市場的力量,這個主導樓市升勢的力量已經成形。今日是十一月四日,過去四日我們已經開始做這方面的準備工作。剛剛下午,我們在行政會議通過剛才宣布的措施,這解釋了為何今日下午行政會議完結後,便通知大家來出席這個記者會。多謝。
 

2016年11月4日(星期五)
香港時間21時01分


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