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立法會一題:荷李活道前已婚警察宿舍的活化項目

以下為今日(五月七日)立法會會議上梁國雄議員的提問和發展局局長陳茂波的書面答覆:

問題:

PMQ元創方(元創方)是在荷李活道前已婚警察宿舍進行的活化項目。同心教育文化慈善基金會有限公司(同心基金)與三個協辦機構獲選保育這個文物地點,把該處改造為標誌性的創意中心。元創方已正式開幕,並由PMQ元創方管理有限公司(管理公司)負責營運。不少進駐元創方的新進創意企業家向本人投訴,儘管PMQ問題多多,例如場內的商鋪十室九空、不少裝修工程仍在進行中、可吸引人流的食肆大部分要待今年六月才開始營業,亦欠缺自助售賣機,但管理公司要求他們即時開業及繳付租金。此外,亦有曾經參觀元創方的市民向本人投訴,除了工程正在進行導致場內環境惡劣外,該處的指示標誌不足、廁所沒有開放,而且更曾發生工程導致市民受傷的意外。就此,政府可否告知本會:

(一)就元創方保育項目向同心基金收取了多少象徵式租金;是否知悉,同心基金每年須向管理公司支付多少管理費;

(二)是否知悉,元創方有多少個單位可供出租;該等單位的平均面積及每平方呎租金是多少;

(三)是否知悉,目前元創方(i)已租出及已開業、(ii)已租出和已完成裝修工程但仍未開業、(iii)已租出並正進行裝修工程,以及(iv)尚未租出的單位數目分別為何,並按樓層(包括地庫)分別列出;

(四)是否知悉,管理公司有否規定元創方的所有租戶於本年四月起繳付租金及開業;若有,涉及的租戶數目為何;

(五)鑑於當局就該活化項目邀請提交建議書時,其中一項條款是「政府收取象徵式租金,鼓勵在該址舉行不同類型但未必有利可圖的活動」,當局會否要求管理公司待元創方的租用率高於八成及場內的配套設施完善後,才向租戶收取租金,以扶助及培育本港新進創意企業和達至該活化項目的原有目標;若否,原因為何,以及有否評估場內的租戶會否因此陷入困境;

(六)負責審批及監管元創方項目的政府官員名單及諮詢委員會的成員名單為何;是否知悉,元創方的租戶的負責人或股東當中,有否與該等官員、委員、同心基金或管理公司的成員,或該等人士的親屬有利益關係;若有,該等租戶的數目及名稱為何;

(七)是否知悉,元創方的租戶(包括負責人或股東)當中,有否負責甄選租戶的人員或與該等人員有利益關係;若有,數目為何,以及當局為何容許這種情況存在;

(八)鑑於有報道指出,不少名店或知名品牌將會進駐元創方,當局是否知悉有多少名店或知名品牌已與管理公司簽訂租約;

(九)有否評估,引入名店或知名品牌進駐元創方會否違反政府藉該項目培育本地新進創意企業家及建立本地品牌的政策目標,以及會否間接帶動同區零售店鋪租金上升;當局會否要求管理公司立即終止與有關名店或品牌洽談租約;若不會提出要求,原因如何;

(十)有否評估在元創方的店鋪進行裝修工程期間,場內的空氣質素、衛生情況及噪音等問題,會否影響到訪的市民及遊客或店鋪員工的健康;政府會否承擔該等工程引致意外的法律責任;

(十一)有否評估元創方目前的指示標誌及管理公司僱用的工作人員是否足夠;若評估結果為足夠,現時平均每個樓層的指示標誌及工作人員數目;若評估結果為不足夠,原因為何;

(十二)是否知悉,管理公司有否定期清潔元創方內的公共廁所,並將其長期開放給市民及商戶使用;若管理公司沒有,原因為何,以及何時會開放該等廁所;

(十三) 是否知悉,現時元創方內有否食店已開業;若有,食店的數目及營業時間為何;若否,原因為何;及

(十四)是否知悉,元創方內每個樓層是否均設有自助售賣機;若是,共有多少部自助售賣機及所售貨品為何;若否,原因為何?

答覆:

主席:

二○一○年三月,發展局和商務及經濟發展局發出邀請,徵求有興趣的非牟利機構提交建議書,把荷李活道前已婚警察宿舍改造成為標誌性的創意中心。二○一○ 年十一月,同心教育文化慈善基金會有限公司(同心基金)聯同三間協辦機構包括香港理工大學、香港設計中心及職業訓練局轄下的香港知專設計學院,獲選為營運機構負責保育及活化荷李活道前已婚警察宿舍,及將其改造成為名為「元創方」的標誌性創意中心。

根據可持續推行活化歷史建築項目這理念,「元創方」項目將以自負盈虧及自給自足的方式營運包括自費管理、營運和維修保養「元創方」的用地及建築物。「同心基金」成立了一間特設公司,名為元創方管理有限公司,該公司已根據《稅務條例》(第112章)第88條的規定取得慈善機構的身分,以落實項目及負責用地活化後的日常運作包括項目內創意工作室和其他單位的租務事宜。政府與元創方管理有限公司簽定租賃協議,供其使用前已婚警察宿舍及營運「元創方」,政府沒有為活化設施的營運開支提供資金或資助。

改造荷李活道前已婚警察宿舍成為標誌性創意中心的項目由建築署在工務計劃下負責進行保育和活化工程,其他工作如內部翻新工程、購買家具和設備,以及開始營運前聘請員工和日後的營運開支則由元創方管理有限公司負責。而協辦機構則會就舉辦的各項計劃/活動及與創意工作者聯繫等事宜,向元創方管理有限公司提供意見。

就梁國雄議員所提出的問題,現回覆如下:

(一)政府每年向元創方管理有限公司收取港幣一元的象徵式租金。

元創方管理有限公司是由「同心基金」成立,以自負盈虧及自給自足的方式營運。「同心基金」已承諾提供1億1,000萬元作為活化及營運的資金,和支持創意人才培育的專項資金。這筆款項是「同心基金」對此項目的承擔,不會以任何形式收回。

(二)「元創方」現設有約130間創意工作室及八間商業單位可供租用。

根據元創方管理有限公司提供的資料,二樓或以上創意工作室的租金以差餉物業估價署公布二○一二年的中上環乙級寫字樓的月均租金訂出基本租金,以每單位(面積約40平方米)計算,標準單位的租金為每月18,000元,並根據本地新進設計師及創意企業家需要協助的情況提供20%-50%的租金優惠。另較高樓層單位亦可享5%–10%的附加折扣優惠,實質折扣優惠將因個別情況而定。除租金外,元創方管理有限公司亦補貼各創意工作室的管理費、水電費及冷氣費等。至於地下和一樓的創意工作室和商業單位租戶則需繳交市值租金,並不享有管理費、水電費及冷氣費等優惠。

(三)元創方管理有限公司表示,在完成保育活化工程後,「元創方」將提供約130間創意工作室和八間商業單位。現時尚餘約10%創意工作室仍未租出。由於個別單位有不同的起租期、接收時間、裝修和營業起動時間,所以各個單位在不同時間開業,這符合市面一般做法。

(四)根據元創方管理有限公司提供的資料,「元創方」所有創意工作室租戶的合約均提供有兩個月免租期,免租期由租戶正式接收單位後開始計算。元創方管理有限公司已因應實際情況決定調整至二○一四年五月一日才開始收取租金。

(五)元創方管理有限公司表示,「元創方」自局部開放運作開始已積極開展一系列宣傳及推廣活動,並透過舉辦各類活動吸引訪客及增加人流。根據元創方管理有限公司在二○一四年四月中局部開放後的現場調查統計顯示,首13天的訪客人數為71 000人。部份租戶反映局部運作期間的人流及銷售情況合乎預期。元創方管理有限公司正繼續與租戶保持溝通和提供適當的協助。

(六)改造荷李活道前已婚警察宿舍成為標誌性的創意中心是由發展局局長委任的「活化歷史建築諮詢委員會」(委員會)負責評審接獲的建議保育和活化方案,並向發展局局長提交建議。該「委員會」就活化歷史建築向發展局局長提供意見,其成員來自歷史研究、建築、測量、社會企業、財經等界別。為充分掌握推動創意產業發展而同時保育文物的政策目標,「委員會」邀請了商務及經濟發展局就本港創意產業的現況和發展路向,向「委員會」提供最新的分析和資訊。發展局局長亦委任四位對創意產業有深入認識的人士作為「委員會」的增選委員,參與建議書的評審工作。「委員會」的委員及增選委員的名單載於附件。

負責監管的政府部門包括發展局和商務及經濟發展局。為監察「元創方」項目在營運階段的業務表現,元創方管理有限公司須於每年年中向政府提交進度報告(包括財務報告和現金流量表)和年終的周年報告(包括經審計的周年財務報表),以及於租賃協議完結時的最後評估報告(包括最後經審計的帳目)。周年報告和最後評估報告必須包括經審計的帳目和審計師報告,以便政府考核項目的經營狀況。如元創方管理有限公司未能提交報告,或所提交的報告資料不足、不完整或有虛假成分,政府可能會終止機構的租賃協議。政府並會定期向「委員會」提供推展「元創方」項目的最新資料,並聽取「委員會」的意見,以確保項目符合租賃協議的要求,及達到項目的預定目標。

元創方管理有限公司表示,元創方設立了兩個遴選委員會分別負責商業單位和創意工作室的遴選工作,遴選委員會均已作出「利益申報」,遴選過程並未出現利益衝突的情況。元創方管理有限公司董事會對遴選委員會的遴選結果作出確認,亦同樣要求作出「利益申報」。翻查紀錄,元創方管理有限公司董事會一名董事已就其中一租戶的親屬關係作出申報,而且作出相應迴避。事實上,根據紀錄,董事會亦未曾推翻任何遴選委員會的遴選結果。

(七)元創方管理有限公司表示,元創方設立了兩個遴選委員會分別負責商業單位和創意工作室的遴選工作,遴選委員會均已作出「利益申報」,遴選過程並未出現利益衝突的情況。在創意工作室的遴選程序,元創方邀請了業界翹楚組成52人的評審團,以抽籤方式分派申請書給評審團成員作出評審,評審意見交由遴選委員會決定,而每一份申請書所得分數由不少於五位成員分兩階段評審。評審成員並沒有遴選決定權,評審前亦需要作出「利益申報」,紀錄中並未出現利益衝突的情況。


(八)及(九)元創方管理有限公司負責「元創方」的營運及租務管理事宜。「元創方」將主要供本地設計工作者及創意創業機構使用,亦會吸納部分知名企業及品牌作為租戶,以促進交流和品牌建設。「元創方」作為香港最新的設計創意地標,有需要凝聚不同類別的設計及創意精英,包括經驗豐富的設計師。此外,元創方管理有限公司已根據《稅務條例》(第112章)第88條的規定取得慈善機構的身分,並以自負盈虧及自給自足的方式營運,因此有需要藉覑商業活動賺取收入以應付營運開支並補貼創意工作室用戶的租金、管理費及水電費。

元創方管理有限公司表示,「元創方」推動創新及共創的精神,為經驗豐富的設計師與新進設計師提供一個交流和互動的平台,透過以尖子帶新進的策略,培育本港創意設計界的未來棟樑。為配合「元創方」的定位與概念,在「元創方」內進行的商業活動大部分會包含設計或創意產業的元素,亦會鼓勵及促進設計師與商界合作,幫助新進設計師壯大其品牌,並能持續地發展成長。

(十)元創方管理有限公司表示,已向用戶發出相關的安全指引,小部分需在公用場地進行維修工作的地方已用圍欄阻隔,防止訪客進出。項目的管理公司亦會派員定時巡查,盡量減低工程對租戶可能造成的影響。

(十一)元創方管理有限公司表示,「元創方」現時仍在局部運作階段,現已透過問卷調查及內部評估檢視指示標記的需要,並已採納意見,增加項目內的指示標記及增加各主要通道的值勤人員。

(十二)元創方管理有限公司表示,已聘用了一間物業管理公司負責管理「元創方」的公共設施。廁所在每日上午七時至晚上十一時開放時間內,可供租戶和訪客使用。元創方管理有限公司會監督物業管理公司的工作。

(十三)元創方管理有限公司表示,「元創方」設有兩間提供座位的純餐飲單位;有些外賣小店及另有數間概念店設有餐飲,整體上可提供不同選擇的餐飲服務。「元創方」項目內首間餐飲單位已於四月底開業,其餘餐飲單位將於五月初後,陸續開始營運。

(十四)元創方管理有限公司表示,「元創方」現時仍在局部運作階段,暫時未有提供自助售賣機。元創方管理有限公司會定期檢討及優化項目內各項設施。

附件:



2014年5月7日(星期三)
香港時間15時06分


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