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立法會:發展局局長就「增加中小型住宅供應」動議議案的開場發言(只有中文)

以下是發展局局長林鄭月娥今日(十一月四日)在立法會會議上,就「增加中小型住宅供應」動議議案的開場發言全文:

主席:

李永達議員提出的議案辯論,促請政府採取一些分別屬於發展局轄下的土地政策和運輸及房屋局管理的房屋政策下的措施,以增加中小型住宅供應,穩定樓市,協助市民在其負擔能力之內置業,解決住屋需求。事實上,近月來住宅市場的發展的確令人關注,有見及此,行政長官在上月發表的施政報告中指出,政府留意到市民大眾關心樓宇供應、置業困難和樓市泡沫等問題,我們會密切監察未來數月市況的變化,在有需要時優化土地供應安排。我很高興今日聯同運輸及房屋局局長出席這個辯論,親自聆聽議員的意見。深信議員稍後發表的看法,會為我們在未來數月就這個敏感又屬大家關注的課題的跟進工作,提供非常有用的參考。

在實踐政府房屋政策中對私人住宅市場的施政方針上,發展局的主要工作是在土地供應方面。李議員的原動議觸及政府恢復公開拍賣土地,而王國興議員、陳鑑林議員和方剛議員的修正議案針對土地供應,提出更廣泛的議題,包括增加土地供應量、加快舊區重建和優化現行勾地措施。我會就這些有關土地供應的課題先作一些陳述。

土地供應
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勾地表
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要保持樓市平穩發展,足夠的土地供應是極為重要的一環。事實上,我留意到近日與樓市有關的公開討論中,大家對增加房屋土地供應似乎是沒有很大的爭議。國際貨幣基金組織昨天發表對香港經濟情況的初步總結中,亦認同增加土地供應是緩和物業價格升勢的其中一個可行辦法。

在現時的土地供應中,申請售賣土地表,或俗稱的勾地表,是私人住宅發展的其中一個,但非唯一一個的土地供應來源。我們在2009至2010年度勾地表內,共提供61幅土地,其中40幅為住宅用地。視乎發展項目的實際設計,該40幅住宅用地合共可興建約10,000個單位。撇除在五月售出的一幅住宅用地,以及我們暫時仍未掛上賣地條款的三幅住宅用地,在勾地表中今天有36幅住宅用地可供試勾,預計大約可興建9,500個單位。

回應王國興議員提出政府供應的土地,應優先設法增加適合夾心階層和基層市民置業自住需要的樓宇,我想指出私人物業發展項目的單位設計和售賣對象,應由市場決定,我們的責任是確保勾地表內提供了不同種類土地,包括不同類型、位置及土地面積等,來滿足市場上不同的需求和期望。以本年度勾地表的40幅住宅用地為例,視乎發展項目的計劃及設計,當中有可興建豪宅的土地,亦有可興建中小型樓宇的用地;在地域上的分布亦頗為平均:位於港島的有7幅、九龍的有8幅、新界及離島則有25幅;而屬小型(面積為0.5公頃或以下)的有19幅、中型(面積介乎大於0.5公頃至1公頃之間)的有11幅及大型(面積大於1公頃)的則有10幅。

港鐵和市建局
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除了勾地表外,香港鐵路有限公司(港鐵)和市區重建局(市建局)的物業發展項目也是一個重要的供應來源。我認同涂謹申議員剛才說,市建局能供應的相對比較少,但行政長官在本年度的施政報告中表示我們會與港鐵和市建局磋商,加快把準備就緒的住宅用地推出市場。

在港鐵方面,經磋商後,最新的計劃是把南昌站住宅項目原先分兩期招標的計劃加快,在明年第一季同期招標,一共可提供約3,300個單位;連同柯士甸站C和D區的約1,200個單位,港鐵在2009至2010年度合共可把約4,500單位推出市場。我們會繼續與港鐵保持密切聯繫,並配合及按市場情況靈活地在未來一至兩年推出較大型的港鐵項目。

就短期內進行招標的南昌站上蓋物業項目,我們樂見深水區議會在上週(10月27日)的會議上,認同發展局及港鐵已積極回應深水區議會過往對這個發展項目原獲批計劃的發展密度的關注,在設計上作出了多方面的優化及改善措施,從而避免產生屏風樓的效應。深水區議會並在當日已大比數通過動議促請政府應及時回應現時樓價過高和巿民置業的困難,早日推出南昌站項目,以提供充足的樓宇供應量,並且透過該建築項目,達到刺激勞動巿場、製造就業機會及促進社區融合等多贏的效益。我們歡迎深水區議會平衡務實的討論,令此已爭議多年的南昌項目可盡快推出市場,增加樓宇供應。

主席先生,我花了一些時間談及深水區議會就南昌站的討論,因我深信我們今日在住宅供應的討論,南昌站的發展是相當有啟發性的。社會人士普遍認同,我想各位議員亦會贊同,我們須善用房屋土地資源,特別是位處市區交通方便的土地,以滿足本港居民的房屋需求;但同時,鑑於近年社會對發展密度造成的環境影響的關注,無論是就勾地表的土地、港鐵、市建局或發展商手上的住宅發展項目,在推行時往往遇到不少區內人士或區議會的反對,因而影響樓宇供應的進度。居住在發展項目鄰近的居民希望降低新建樓宇的數量、高度和體積這個訴求是可以理解的,過去幾年發展局亦努力積極回應,但我們只能力求在回應市民對享有更佳居住環境的期望,和在提供足夠住屋單位和善用珍貴土地資源兩者之間作出務實的平衡。

以南昌站項目為例,我們深切明白這個項目的原先計劃引起的廣泛關注,因此行政長官在2007至2008年度施政報告中提出要求我們覆檢該項目的發展密度。在接近兩年的工作和與區議會的磋商中,項目的整體樓面總面積少了18%,住宅單位亦由原本的4,247個減至3,321個(即減少926個),建築物無論在外型、布局、樓宇之間的距離以至通風廊設計亦進行優化,從而得到深水區議會的支持,讓項目可在短期內推出市場,增加樓宇供應。我期望在其他仍處於磋商的住宅發展項目上,和各位議員及相關區議會共同努力,取得務實的平衡,提供足夠的樓宇供應,確保物業市場的穩定和健康發展。

在市建局方面,該局在今年已先後推出灣仔利東街和觀塘月華街兩個重建項目,這兩個已完成招標的項目合共可提供約1,600個單位;未來12至18個月內,市建局將推出兩個已落成的重建項目,亦有機會預售四個在建築中的項目,分別提供額外約600個單位及1,100單位。

私人土地發展
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私人住宅土地供應是第三個來源,是發展商已經擁有的土地,經獲得城市規劃委員會(城規會)批准作住宅發展用途,並透過土地契約修訂進行。但我必須指出這些項目的發展進度及推出時間基本上由市場決定。而政府的責任是在法定和行政的框架內,理順流程,提供有效率的服務。地政總署正在處理的契約修訂及換地申請當中,已發出暫訂基本條款建議書及具約束力的基本條款建議書合共超過40項,估計可提供額外約22,000個住宅單位。這些並非「十劃未有一撇」,因已到了最後階段商討土地契約的安排。其中約3,000個住宅單位將由位於烏溪沙落禾沙多個地段提供,大家相信已注意到該項目的發展商上周高調宣布接受政府提出具約束力的基本條款建議書,包括該付的補地價金額。此外,已獲城規會批准但仍未進入任何修訂地契或換地安排的發展項目可額外提供約16,000個住宅單位。

中長期土地供應
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在潛在供應量方面,未來可預計的私人住宅土地供應(尚未計及西九龍文化區及已獲城規會批准的私人發展項目申請等數字)約有270公頃,估計可以供應接近9萬個單位。正如我所說,這是潛在的供應,尚有一些工作我們要做。同時,這個數字只代表現階段已經知道並可能是最高的私人住宅土地供應量,確實供應數目是要視乎市場的實際需求、補地價協議、土地交換進度,以及土地平整工作。

長遠而言,兩個新發展區--即新界東北新發展區(包括古洞北、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺)和新界西北洪水橋新發展區,以及低密度鄉郊地區(如釋放出來的邊境禁區),均會提供土地作住宅發展用途。新界東北新發展區和邊境禁區的規劃工作進度良好,我們會在本月把這兩份土地規劃研究建議提交立法會發展事務委員會討論。

加快舊區重建
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主席,近日「活化」兩字被廣泛應用,而事實上活化舊區對住宅供應亦有一定的幫助。故此,陳鑑林議員的其中一項修正,提出要因應地區居民意願,放寬《土地(為重新發展而強制售賣)條例》的申請拍賣門檻,以加快舊區重建來增加住宅供應量是可以理解的。

為了解決市區老化的問題,並改善舊區居民的居住環境,《土地(為重新發展而強制售賣) 條例》可利便私營機構參與加快市區重建工作。根據現行《條例》第3(1)條,有關地段大多數業權持有人,即持有達90%或以上業權的人士,可向土地審裁處申請強制售賣令。我於本年6月和7月已向立法會發展事務委員會提出,就三類地段把強制售賣申請門檻降低至80%。我期望此工作能得到議會的支持,我們計劃在明年第一季向立法會提交有關的附屬法例,如有關的附屬法例獲立法會支持及通過,將有助增加特別在市區的住宅供應。

勾地表制度
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主席,最後我想談一談勾地表制度。以市場為主導的勾地表機制,可讓市場靈活地決定出售土地的時間及數量。自2004年年初,政府恢復透過勾地表制度出售土地,接獲的申請由2006-07年度的33宗和2007-08年度的50宗,下降至2008-09年度的5宗,和2009-10年度到目前的4宗;而成功勾出拍賣的土地亦由2006-07年度和2007-08年度分別的9幅和8幅,下降至2008-09年度的1幅和本年度至今的1幅。期間,我們不時檢視有關的細節,推出一些改良的措施,包括申請勾地的按金安排;縮短把土地勾出拍賣的時間和按月公布各幅未獲成功勾出土地的申請宗數,以提高此安排的透明度。

把成功勾出土地的門檻設為公開市值八成或以上是鑑於有需要確保發展商真正屬意的出價不會偏離十足市價太遠。倘若勾地底價與十足市價的差距太大,可能要經過非常繁冗的拍賣過程,才能達到按公開市場價格釐定的售地底價,或甚至導致我們要收回拍賣土地的可能性較大。現行的做法是希望在發展商所承擔的風險及政府需要收回拍賣土地之間取得合適的平衡。

結語
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從今日動議辯論的議案和近日的討論,我們聽到不同的意見,例如指政府應考慮勾地表以外的安排,包括定期或不定期公開拍賣土地;亦有指政府應優化勾地機制,包括降低現時「八成勾地」的門檻。我們會繼續小心聆聽,並認真研究不同的意見,配合在未來數月就市場狀況的監察,從而決定應採取怎樣的優化土地供應安排。

主席,我謹此陳辭,並會在議員發言後再作補充或回應,多謝主席女士。

2009年11月4日(星期三)
香港時間20時20分


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