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發展局局長在發展事務委員會的發言全文(只有中文)

以下是發展局局長林鄭月娥今日(十月二十七日)在立法會發展事務委員會會議上就「善用工業大廈配合香港不斷轉變的經濟和社會需要」的發言:

各位議員,行政長官於2009-10年度的施政報告中宣布推行四項新措施,促進重建及整幢改裝現時於香港空置或未盡其用的工業大廈,配合香港的經濟需要。我們已於十月十五日向委員會呈交了一份參考資料摘要,詳細解釋各項的措施,所以我在這裡不會複述措施的內容,我於十月二十一日回應施政報告中有關發展局的工作,於會議上亦回應了一些議員關注的問題。自從這些措施公布以來,大體上都得到社會上比較正面的回應,無論是業界、商會、專業團體或工廈業主,基本上都認同這些措施有助加快工廈活化,刺激舊工廈進行重建或改裝工作,對香港的經濟產業發展有所裨益。

我特別鳴謝各位立法會議員於過去這一兩年就工廈活化給我們提供的意見,如果把今日的四大措施相比於本立法會於2007年及2008年分別兩次的動議辯論活化舊工廈,可以看到其實是很接近的,很多措施都很吻合。當時很多議員都提出處理香港的舊工廈的狀況,政府不能繼續守株待兔,應該加大力度,提供誘因,甚至很具體的,例如分期補地價,減低不明朗因素,為一些大廈業主提供一個更清晰明確的方向,讓他們活化工廈;針對豁免的做法,希望我們不以一個暫時的豁免而增加不明朗的因素,從而希望取消豁免期,一個比較長久可以活化工廈的措施,都是來自各位議員,希望今次幾大措施都得到本議會的支持。

我想針對近日,即過去這十多日,一些報導及回應作幾點補充。第一是今次善用工廈措施,其實不單是配合香港的經濟發展,亦都可以有效滿足社會其他的需要。所以如果大家留意這份文件的標題,是善用工廈來滿足香港轉變了的經濟及社會的需要。經過全幢改裝的工廈,如果是位於商貿區地帶,其實絕大部分的社會服務的設施,除了院舍服務,都是可以經常准許,於城規的語言是"always permitted",是不需要再向城規會提出申請。這些林林種種的社會服務的用途是包括一些宗教聚會、一些近年流行的社會企業工作的地方、一些福利的中心、圖書館,甚至年青人很樂意去玩的band房、娛樂的地方都是於整幢改裝了的工廈內經常准許的用途。所以在公布這項措施之後,我於不同的聚會中見過一些宗教團體,亦見過以前的伙伴,即一些社福的機構,大家都覺得釋放出來的工廈樓房對於教會及非政府的福利團體都是很有裨益。

第二項關注是這些措施會否引致工廈的租金大幅上升,令已經進駐了這些工廈的非工業用途的租戶,特別是一些藝術中心、劇社,因而被迫遷,所以政府是適得其反。首先我在這裡想指明,今次改裝工廈容許的新用途,及我剛才說已經自行進駐了的用途,大體上是相同的,換句話說這些用者是日後希望活化後的用家。現在我們面對的挑戰或問題是如何讓這些新用途的租戶可以於合法、合規、有效、有活力地經營,而不是再偷偷摸摸、或提心吊膽地使用,從而更加令使用這些地方的使用者帶來消防的風險。我於過去一年曾經親自到過一些工廈參觀,這些工廈都有混合用途,即是工業用途繼續存在,新的用途亦已衍生,其實情況並不理想。改裝後的工廈或者租金會稍為上升,但經營環境是截然不同。即使稍為上升的租金與市場上今日供應的商廈及商鋪的租金還有很大的距離,尤其是於供求方面,現時市面有1,700萬平方米的工廈樓層,即使空置了的樓層面積都超過100萬平方米,所以如果我們信奉市場經濟的供求狀況,應該是有足夠可以應付這些新產業或者是已進駐了工廈的租用者的需求。

第三項關注是當很多朋友都歡迎這些措施的時候,又開始擔心另一方面的問題,便是程序很繁複,要求我們再拆牆鬆綁,或者要一站式去處理,今日我特別邀請了三個部門的同事,有高級的同事一起出席,有規劃署、地政總署及屋宇署,實際上今次四大措施的構想是以地政總署為主,因為我剛才已說過,如果以整幢改裝的工廈為基礎,大體上不需要再到黃(婉霜)副署長的規劃署,因為所有的用途都是always permitted,已經是於今日城規條例下的分區計劃大綱圖屬於第一欄,即是經常准許,所以根本就不需要到規劃署。但黃署長今日都出席回應大家就過去幾年規劃上做的功夫。

我們亦曾與屋宇署探討是否需要成立一站式特別的專責小組,但屋宇署署長給我們的意見是,對他們來說,批核圖則是每日都進行的工作,每日亦要處理很多圖則,而批圖則的工作於法定上亦有一個時限,所以便覺得不需要特別成立專責小組,這是屋宇署日常要處理的事,而把它分給專責小組可能會影響他們批圖則的工作,我亦接受這意見。所以今次重點來落實執行四大措施,基本上是地政總署,因為不論是整幢改裝或重建都需要修訂土地契約,所以基本上是地政總署的工作,由地政總署成立專責小組來牽頭。

地政總署牽頭做這工作已經做了一個流程表,於會後我們亦很樂意與大家分享。這個流程表詳細說明了業主於集齊業權或所有業主同意之後經地政總署每一個步驟是如何進行。地政總署於做土地契約修訂時,都要傳閱相關部門得到他們的意見。今次我們要求所有部門都必須於兩個星期內提出他們的意見,如沒有負面的意見給地政總署,地政總署便會馬上去執行土地契約修訂工作,希望可以減少不必要的延誤。

第四點亦是很重要的一點就是市場信息,當然一個相當有力度的措施於市場上是帶來了一些回應,為了防止有人會魚目混珠,利用這個活化工廈給予市場不準確的訊息,我們是會非常小心行事。有人最近提到活化工廈可以作住宅用途,這幾乎是不可能的。所以如果有人或一些宣傳廣告表示工廈活化可以作住宅用途,恐怕會有一定程度誤導市場的信息。這原因很簡單,住宅用途於城規的語言中叫分層住宅(flat use),在這次重點活化的工廈所屬的OU(B),即商貿地帶,它不屬於第一欄或第二欄,所以根本不是簡單的申請,而是要把整個地帶改變用途,作rezoning,所以不可以假設這些工廈即使於商貿區會變成住宅用途。

我留意到上星期有一些報章報導於大角咀某一幢即將興建,根本都不屬於舊工廈,即將興建的工業大廈以modern loft living的概念來促銷,促銷的字眼內提到一些自住的空間,於廣告內亦提到單位是採取開放式(studio flat)的設計,似乎暗示這些工廈可以作住宅用途。這些宣傳字眼非常值得商榷,因剛才已說明於城規中,flat use於商貿區及工業地帶是不可發生,我即時要求地政總署當晚發出新聞稿,澄清這幢正在興建的工廈根據地契只可以作工業用途,而有關的工業用途是必須包括製造的工序,要有manufacturing process,地政總署對於任何其他不獲准許的用途都會採取契約執行的行動。地政總署隨後於星期五便發信予有關發展商,要求發展商就報章的報導及他們的宣傳資料澄清有關地段所興建的工廈的詳情,並且要求發展商保證恰當地推銷工廈的發展項目,包括向銷售代理作恰當介紹。

自從政府公布活化工廈新措施以後,可能無可避免有個別發展商及業主會利用新措施的勢頭,包裝或促銷他們的工廈的物業,但我想強調政府是絕對不容許市場上出現一些失實或誤導消費者及買家的信息,我們會密切留意工廈物業市場於這方面的情況,並會就這些失實的信息即時作出澄清及採取相應行動。為了讓市民及業界清楚了解活化工廈的新措施,我們會加強進行一些宣傳及解說的工作。有兩方面,第一我們已於發展局的網站設立了一個專題網頁介紹重建及改裝工廈的新措施,稍後我們會推出一個專欄為市民解答最常關注及遇到的問題,即所謂的常見問題,讓市民能清楚了解有關工廈活化的資訊,以免被一些失實的資料誤導。

第二方面我已親自與消費者委員會主席張炳良教授聯絡,研究加強為消費者提供有關工業大廈租售方面的信息,我的同事稍後亦會與消委會進一步商討詳情。

工廈活化已經談了多年,我深深感受到現時政府必需要坐言起行,免失良機,為香港的經濟發展注入新的動力。於未來幾個月,我與發展機遇辦事處的主任羅志康先生亦都會向商會、區議會及相關團體介紹新措施的詳情,聽取他們的意見,我們希望這些新措施正如行政長官所說於明年四月一日能夠推出,並能取得最大的成效。多謝主席。

2009年10月27日(星期二)
香港時間20時04分


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