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發展局局長有關善用工業大廈新措施的發言(只有中文)(附短片)

以下為發展局局長林鄭月娥今日(十月十五日)在記者會上介紹善用工業大廈新措施的開場發言:

發展局局長:各位早晨,去年立法會動議辯論舊工業區轉型這個課題,我在總結發言時表示,舊工業區轉型是相當複雜的題目,但當時我亦承諾會盡量爭取在本屆政府任期的早階段能夠制定一些可行方案。很高興經過發展局及相關部門的努力,及專業團體過去一年給我們的意見,以至地區工商組織向我們的反映,我們制定了一籃子方案,以釋放超過一千幢工業大廈的潛力。經濟機遇委員會於年初建議用土地的資源,來配合及推動六項優勢產業,對我們的工作注入了新動力,亦令我們今日建議的措施更進取。行政長官於昨天的施政報告已公布這些措施,我今早很高興為大家詳細介紹。

香港的製造業於八十年代隨工業轉往內地已開始萎縮,大家可從這圖表見到,紫紅色這條線,是製造業佔本地生產總值比重,已由八十年代高峰期超過百分之二十,至二零零八年,我們的製造業只佔本地生產總值百分之二點五;但於同期香港工業樓宇的總存量並沒有相應減少。藍色這條線,是我們工業樓宇以樓面面積計算的總存量,可看到至九十年代開始「平了」,但沒有相應減少。於二零零八年底,香港的工業樓宇,即私人多層工廠大廈,不包括於工業的特定大廈,亦不包括房屋委員會的工業大廈,總存量於二零零八年底是一千七百四十萬平方米,較本港所有寫字樓的總存量還要高。本港於二零零八年底私人寫字樓的總存量,只是一千三十九萬平方米,同樣較本港所有商業樓宇總存量高,本港商業樓宇的總存量於二零零八年底只是一千零五十九萬平方米。於二零零八年底,工廈的空置率是百分之六點五,這數字看來不算是很高,但仍佔一百一十萬平方米總樓面面積。而且我們相信,很多正在使用的工業樓房,仍然未盡其用,或正違規使用。甚麼叫違規使用?就是一些處於這些工業樓宇的非工業用途,可能未取得規劃許可,或是符合規劃許可,但未經正式程序修改地契,因為有豁免費的問題。我們很關注這種存在的違規使用情況。過去十多年,我們已從規劃的角度,嘗試處理工廈過剩的問題,在各區的分區計劃大綱圖(Outline Zoning Plan)內,現在的工業用地(Industrial Zone),已由八十年代末期約八百公頃,大幅下降至現在的三百公頃。換句話說,有五百公頃的前工業用地,已轉劃作其他用途。於二零零一年,我們更引進一個新地帶,稱「其他指定用途」註明「商貿」,簡稱Other Uses (Business),為令工廈轉型提供更大的靈活性。隨這些規劃工作完成,大家可看到今日剩存的一千四百六十七幢工廈當中,很大部分已經不處於工廈用途的地帶,只有四百四十一幢仍處於工業地帶,即綠色的部分。有超過八百幢的現存工廈,其實已處於非工業地帶,換句話說從規劃角度,我們期望它們會轉變,應該轉作商貿用途。

在這項工作中,我想大家感興趣的是工廈地區的分布,究竟我們轉劃了用途的工廈地區分布是怎樣?這圖分了香港島、九龍及新界,大家可看到整個九龍區,無論是觀塘、長沙灣、旺角、新蒲崗,所有在九龍區見到的工業大廈,其實已轉了用途,成為其他非工業用途。但工業大廈即使經過我們規劃上的改變,其轉型的速度是緩慢的。我們分析後認為有四大原因。

第一,這些分層私人工業大廈的業權是相當分散,即賣散了,不容易取得全部業主的同意,以進行拆卸重建,或整幢的改裝工作。但若只能局部改裝、局部轉型一幢工廈,又會帶來其他問題,例如互不協調,例如一些工業用途仍然存在於大廈內,但另外一些單位改作人流較密集的非工業用途,在這情況下,往往不能取得規劃許可。因為城規會非常擔心,把工商業用途放在同一幢大廈,會帶來消防安全的顧慮。

第二,由於重建要付十足補地價,而在改裝安排下亦要申請豁免費,這個豁免費的計算方法,是增值後要付十足的增值價值。在豁免費方面,我想和大家解釋,除了一些標準的豁免費外,如果工廈轉變用途,是在地下、地庫或閣樓,這些標準費是不適用的。換句話說,業主如要申請改在地面的工廈單位,要每一個向地政總署申請,而地政總署是會每一個審批和計算豁免費。由於這原因,會為改裝過程帶來一些不明朗因素,正如業界所說,程序亦較繁複,時間亦較長。

第三個原因令工廈轉型較緩慢,是我們估計很多工廈的業主不大樂意做工業區轉型的先行者,先把自己的工廈轉型,因他見到周邊的環境仍是一個工業區,在這方面作先行者,當然有利有弊,在弊方面可能擔心承受商業的風險。第四個原因,是工業單位的擁有者,往往不是大地產商,可能是以前的工業家,或一些中小企的商戶,所以在籌措資金或融資方面去進行大幅的改建和重建,都會遇上困難。

所以基於我們對現在工廈轉型緩慢問題的分析,我們提出了四項措施。我們覺得這四項措施能針對性解決我們以上分析的問題。在這四項措施中,有三項適用於重建,一項適用於改裝。在適用於重建工廈的三項措施中,第一,剛才我說過業權分散的問題,所以第一項措施希望更容易組合工廈的業權,我們建議將土地為重新發展而強制售賣條例下,申請向土地審裁處拍賣樓宇的門檻,由百分之九十下降至百分之八十,這適用於三十年樓齡或以上的工廈,及位處於已改作非工業用途的地帶。我們估計可以受惠於這政策的工業樓宇,有五百八十幢。第二個措施是一個較創新的概念,叫「按實補價」,英文稱pay for what you build。如果大家記得,其中一個轉型的問題,是要付十足的地價,這些工業大廈的地積比率往往相當高,因為是很久之前興建,而當時容許很高的地積比率,達至十五或十二倍。我們一向的土地政策是地盡其用,換句話說,土地的收入亦要盡量地盡其用。無論業主選擇興建多少倍的樓宇面積,例如他不想建至十五倍,建至八倍已足夠個人用途,我們在補地價方面,都是以最高的十五倍地積比率徵收地價,所以令到重建要付地價的入場費相當高。「按實補價」的新概念,是由業主自己提出希望興建的密度、樓面面積等,地政總署會按照他們希望興建的樓面面積徵收補地價。

第三方面的措施是處理融資問題。業主如果申請修訂地契而補地價,如補地價超過二千萬元,我們容許分五年來攤付補地價。具體來說,首先需要付百分之二十的首期,剩餘的百分之八十可以分五年,在每年年尾繳交。我們會徵收固定的利率,固定利率以三間發鈔銀行最優惠利率再加百分之二成為固定年息,這三個措施適合申請重建工廈。

至於有些業主選擇不拆卸重建而是改裝,只要他的工廈是位於以下三種地段,包括工業地段、商業地段或商貿地段,而樓齡十五年或以上,在得到規劃許可,可申請改裝整幢工廈。我在這裡必須強調申請改裝必須要整幢大廈進行,不能個別單位進行,或個別樓層進行,因為這正正要針對性處理我剛才說的混合用途帶來的風險。我們不希望於今次活化工廈中令這風險繼續存在,甚至增加。

在滿足樓齡及符合地帶要求後,便可以免收豁免費進行改裝,免收期是整幢大廈的使用期,即樓宇有幾長壽命便可以免除豁免費改新用途,或者是於地契屆滿之前,因為每幅政府土地都有地契。我們現在估計受惠這措施的樓宇數目最多,因為門檻只定於十五年,應該有一千一百五十幢現存的工廈是可以受惠於這個政策,可以申請改裝。而我認為只是改裝可能比重建更富吸引力,因為目前來說我們都主張環保,有大量拆卸製造物料會為我們帶來問題。

上述提到的四項措施,除了是要用附屬法例修改申請強制拍賣的門檻,即由九成到八成的措施是需要經過附屬法例來修改,這是永久性的措施,其他三項措施的適用期是三年,由二零一零年四月一日開始,於三年內符合資格的業主可以提出申請。於申請獲得批准之後,我們要求重建項目須於五年內完成,而整幢改裝的項目須於三年內完工。

如果大家記得行政長官在介紹這套活化工廈的措施時,強調我們仍然是緊守「大市場、小政府」這個原則,由市場來回應經濟發展的需要。我在這裡作出解釋,第一,大家會留意到其實我們透過這些措施去促成的新用途並不局限於六項的優勢產業,而是以城規地帶許可的用途作依歸。因此我們很尊重經濟及市場的需要,不是由我們決定多少樓面面積應該用於檢測中心、多少應該放在創意產業。這實際上也不是太可行,以局限性的用途處理活化工廈。因為如果嘗試這樣做,便牽涉個別審批,即要清楚說出用途。我們亦要查清楚是否這用途,地契亦要寫得很死,寫明這個用途。往後執法,執行地契亦是很大問題。用城規地帶的許可可以有很大的靈活性,亦符合城規的政策。這些措施有利於香港的經濟發展,如果大家看看我們今日發出的單張,起題是活化工廈來滿足香港的經濟及社會的需要。有些甚麼的社會需要可以進入活化了的工廈,在這些改劃了的地帶,籠統來說容許的用途很多,例如宗教聚會用途、福利用途,唯一不可以的是有住宅成分的福利用途,例如安老院便不可以,但日間中心、青年中心都可以;娛樂場所、康體設施也可設於活化了的工廈內作為一種社會用途。

另外最重要的一點是六項優勢產業,以致社會用途,大部分都不需要再向城規會申請。這些用途於改裝或重建的工廈,而屬於我剛才提到的非工業地帶,一般都是經常准許(always permitted uses)。

第二項尊重市場的回應是我們並沒有規定哪一個工業區要轉成為哪一種產物的用途,或哪一條街,甚至哪一座大廈要作什麼用途,這一種做法是不尊重市場,亦是過分干預香港的經濟發展。

我亦想再籠統形容今次這一套活化工廈的措施,在最近一些討論有人談到行政長官如何配合這六個優勢產業的發展,曾經寄望我們今次推出的措施,特別於土地樓房方面能夠做到「快」、「準」、「狠」。我覺得我們今次的措施都能夠滿足這三個形容詞。為何是「快」?四個措施內,除了一項是牽涉附屬法例,其他都是行政的措施,即使這個牽涉附屬法例的措施都是採取一種「先刊憲,後審議」方式提交立法會,因為九成到八成的法例規定於主體法例已經存在,我們只需要用相對簡單的「先刊憲,後審議」(negative vetting)方法便可以執行。我們估計於明年四月一日整套活化工廈措施生效的時候,這附屬法例應該可以做得到。

第二,申請為何是「快」?這措施是非常容易去執行,也很客觀,只要符合了一些條件,亦不需要研究每一個申請是否符合我們想的用途,只要能符合城市規劃圖則內的用途便可以進行。由於我們免收豁免費,亦不存在今日比較費時的工作,要逐個研究,逐個量度樓面面積,從而要收取多少豁免費。另一個「快」是地政總署會成立專責小組,處理所有重建及改裝工廈的申請。

這一套措施能夠做到準確,因為措施是針對經我們分析的四個問題,從而希望逐一解決這些問題。我深信這些措施針對過往妨礙工廈轉型的問題,應該可以達致一定成效。

至於「狠」方面,不是我們對人「狠」,正如行政長官昨天所說,我們是相當大手筆。有人曾經提議於優惠方面可否打折,例如半價收豁免費,但今次我們幾經詳細考慮,選擇完全免收豁免費,所以希望做到更大的即時效果。而「狠」方面,免收豁免費不單是錢的問題,正如剛才與大家解釋,如果只要牽涉收取一些費用,程序便會接踵而來。因為涉及收費便需要有機制去收費用,要逐個考慮收多少,所以便不能做到另一個準則,希望這一套方案是快、準、客觀、公平及公正的。

最後我想說,大家都看到行政長官今次的施政報告稱為「策創新天」,而這一套的活化工廈的措施能否成功達致原本的效果,必須要群策群力,所以我希望擁有工廈單位的業主和租客於未來的日子同心同德,努力誠懇的磋商,希望能把握我們這套活化工廈提出的措施,達致為香港的經濟注入新的動力。

2009年10月15日(星期四)
香港時間19時06分


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