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立法會四題:海運碼頭地段

以下為今日(六月二十日)立法會會議上李華明議員的提問和發展局局長林鄭月娥的答覆:

問題:

據報,政府與一發展商以原位交換土地方式達成協議,以七十九億元補地價和應課差餉租值百分之三的年租,繼續出租尖沙嘴海運大廈地段,租期二十一年,並批准該地段的可建總樓面面積增加四成至九十二萬平方呎。就此,政府可否告知本會:

(一)涉及這次交換土地及續租的所有資料,包括海運大廈地段(九龍第83號永久碼頭)原租契條款、海運大廈地段(九龍內地段第11178號)的新舊租契條款之中,有關地段的範圍及面積(以圖則顯示)、租契起計日及屆滿期、地段用途限制、在該地段可興建的總樓面面積、租契的地價及租金、租契屆滿後的安排,以及海運大廈地段新租契內(連同准許新建的一座四層高的建築物)有多少總樓面面積是商業用途,有多少是政府用途,以及新租契預計會為政府帶來每年多少地租收入;

(二)鑒於據瞭解,前地政總署署長曾建議政府在有關租契期滿後,以公開競投方式出租上述地段,當局有否作出討論;如有,結果為何;如否,原因為何;及

(三)當局為何把郵輪碼頭和海運大廈的運作安排在海運大廈地段新租契之內,而不是分開政府地段及商業用途地段,以公開競投方式招標營運郵輪碼頭,並繼續出租土地作商業用途;如何比較這兩種方式對政府土地收入的影響;日後啟德郵輪碼頭的運作將採用哪一種方式?

答覆:

主席:

根據一貫的安排,政府以批出土地契約人(地主)身分可酌情批准承批人(土地業權人)在地契有效期內向政府提出的原址換地申請,不過一般須符合若干條件,包括涉及的政府土地不可合理地獨立轉讓或發展,而該土地亦無可預見的公共用途,以及發展商必須按十足市值繳付補價。

海運碼頭地段(原為九龍永久碼頭編號第83號(KPP83))批予九龍倉集團有限公司旗下一公司(九倉)的原租契於二○一二年六月十六日到期,九倉於二○○八年在不損害其據稱可有權在租契到期時獲免補地價續期五十年的立場下,申請原址換地,交回KPP83地段,以換取政府重批該地段及自一九九五年已以短期租約形式租予九倉的一幅政府土地。

地政總署在政府權益不受損(包括不同意九倉所宣稱有權免補地價續租五十年)的基礎上以地主身分處理有關換地申請,並按一貫適用程序經在地區地政會議上審議該申請及徵詢相關部門的意見後,於二○一○年七月向九倉提出換地條件中的基本條款。其後雙方就落實有關基本條款而訂立詳細換地租契條款及十足市值補價的事宜進行談判。九倉於二○一二年六月四日接納地政總署提出的建議。有關換地租契已於二○一二年六月十二日簽訂,九倉已全數繳交七十九億元的補地價。

就李議員提問的三個部分,我的回覆如下:

(一)有關KPP83地段的租契早於土地註冊處登記,而剛簽訂的換地租契亦已安排於土地註冊處登記,以便公眾查閱詳情。我現就問題中要求的資料,作出回覆。

KPP83地段的租契於一九六八年四月十七日正式簽立,由一九六六年六月十七日計起,為期二十五年,年租十萬元,租契條款允許租期屆滿後可續租二十一年。經承批人於一九九一年一次過繳付了四億元作為地租後,租契年期延至二○一二年六月十六日。原地租契涉及的地段佔地約三十二萬二百二十九平方呎(約二萬九千七百五十平方米)。根據租契條款,承批人須於地段內營運一個商業性質的海洋船泊碼頭,同時提供不多於一千平方呎(約九十三平方米)於地下及一樓的地方予工商署(即今天的海關)為課稅辦事處之用。現時海運大廈的總樓面面積約為六萬一千一百三十平方米,其中四萬六千零一平方米作商業用途(包括上述作課稅辦事處之用的約九十三平方米),餘下的一萬五千一百二十九平方米則用作停車場用途。

根據換地租契,重批地段為九龍內地段11178號,地段面積約三萬一千七百五十平方米,除原有的KPP83地段約二萬九千七百五十平方米的面積外,亦加入地政總署早於一九九五年以短期租約租予九倉的一幅約二千平方米的政府土地(請參閱附件),用途為商業性質的海洋船泊碼頭和車輛出入斜道;最高的可建樓面面積(包括下文提及的一座將建的四層高建築物)是八萬五千六百七十二平方米,其中作商業海洋碼頭用途的最高樓面面積是五萬三千六百三十二平方米、車輛出入斜道最高樓面面積是三千九百平方米、收費停車場最高樓面面積是二萬八千一百四十平方米。上述屬商業海洋碼頭用途的五萬三千六百三十二平方米樓面面積亦包括承批人須為政府提供的海關、出入境大堂和檢疫設施。這些政府設施的最少淨作業樓面面積約一千四百四十四平方米。根據九倉的資料,為應付上述政府要求,計算在商業樓面面積的其中三千平方米將用作政府及郵輪碼頭設施(包括海關及出入境設施,檢疫區及一個行李提領區等),這些設施將設於一座由九倉興建的四層高大樓內。

減除約三千平方米政府及郵輪碼頭設施後,重批地段可作商業用途的樓面面積約為五萬零六百三十二平方米,佔整幅土地最高樓面面積約百分之五十九。相比於九倉在原租契下現建成的商業樓面面積約四萬六千零一平方米,新的換地租契所提供的額外商業樓面面積為四千六百三十一平方米。由此可見,這幅用地有別於只用作商業發展的土地,約百分之四十一的最高樓面面積其實是用作非商業用途。對於該等非商業用途的樓面面積,九倉不能收取相等於用作商業用途的樓面面積的收入,政府亦不會就其中作為政府及郵輪碼頭設施用途的約三千平方米樓面面積向九倉支付任何租金或費用。

至於租契年期方面,儘管九倉希望換地後的租契年期跟普通商業用地一樣為五十年,但地政總署只批出二十一年的年期,主要考慮到有關地段除作商業用途外,也須提供郵輪碼頭設施,而郵輪業不斷發展,五十年的年期實在太長;當然,署方亦有顧及二十一年的年期對九倉而言,也不是一項商業上不可行的投資選擇。

一直以來,政府堅持九倉須為這次換地繳交十足市值的土地補價,而這次補地價亦根據一貫的適用程序,由一個以地政總署副署長(專業事務)擔任主席而各成員均為產業測量師的估價會議作專業評估,當中已應用了專業的評估地價準則,根據換地租契的條款(包括可作商業用途的樓面面積、需就條款而作出的投資、及二十一年的租契年期等)作出評估,評定有關地價的十足市值為七十九億元。

此外,九倉每年要繳付相等於該地段的應課差餉租值百分之三的地租,據九倉估計,該地段在二○一二年四月至二○一三年三月財政年度的應課差餉租值約為四億九千一百萬。

(二)地政總署翻查記錄,沒有發現其前署長曾公開表示建議政府有關租契於二○一二年六月十六日屆滿後,以公開競投方式出租。針對這個個案,政府曾考慮其他方案(包括公開招標),最後認為作出為期二十一年的換地安排是適當的做法,因為此舉可確切消除業界對海運碼頭運作可能受阻的憂慮,並可確保海運碼頭的營運得以持續,而且九倉將新興建的一座四層高大樓會在未來約二十年內提供更完備的郵輪營運設施。我留意到根據傳媒的報道,不少業界人士都認同有關的安排。

(三)新換地租契容許有關地段可作郵輪碼頭及商業用途,與原租契的安排相同,確保整個地段發展的經營可行性和持續性。

至於位於啟德的新郵輪碼頭,由政府出資設計和建造,並透過公開招標,租予營運商經營。招標前政府曾就租賃安排的主要條款諮詢旅遊業界及立法會經濟發展事務委員會。該租約已於二○一二年三月批出,租約期為十年。如營運商表現理想,可獲續約五年。租約期內營運商須向政府繳交固定及浮動租金。


2012年6月20日(星期三)
香港時間15時52分

 


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